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【2023年版 総合】熊本県 不動産売却の動向と予測

熊本県の相続した一戸建て(築古・中古)、マンション、土地それぞれの売却相場と動向について2022年全般の動向を振り返りつつ、 売却市場の特徴や2023年以降の予測を解説しています。

熊本県 中古一戸建て売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

熊本県 中古一戸建ての販売価格推移

【表 2021年から直近の一戸建ての平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,944万円で売れました
買取 1,361万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 1,972万円で売れました
買取 1,380万円で売れました

今これくらいで売れています

  • 仲介 1,971万円で売れました
  • 買取 1,380万円で売れました

熊本県 売れた中古一戸建ての特徴を比較

熊本県で売れた中古一戸建ての特徴を、年次で比較します。
2021年から2022年にかけて、熊本県全体での中古一戸建ての価格が、上昇傾向にあることです。

【熊本県で売れた中古一戸建ての特徴 年次推移】

売れる特徴

2022

2021

築年数(平均)

26.2

25.8

駅徒歩(平均)

15.9

15.8

建物面積(平均)

116.32

115.26

土地面積(平均)

247.44

241.78

価格(平均)

1,972万円

1,944万円

最寄駅

新水前寺駅

新水前寺駅

参照:国土交通省 土地総合情報システム/レインズ

2023年度以降の一戸建て(築古・中古)需要予測

熊本県の一戸建て(築古・中古)が、2021年~2023年にかけて平均取引価格が上昇している事からもわかるように、引き続き多くの需要が見込まれています。
特に利便性が高い熊本市内やベッドタウンである菊陽町・合志市・益城町にある一戸建てのニーズは依然高いままでしょう。更に最寄駅から徒歩15分圏内の115㎡以上ある物件は、たとえ築年数が20年以上経っていても高い需要が予測されます。

熊本市の「熊本市中心市街地活性化基本計画」に基づく再開発がこの旺盛な需要を下支えしています。例えば、熊本駅の商業施設「アミュプラザくまもと」や熊本桜町バスターミナルの「サクラマチクマモト」など、集客力のある複合商業施設の開設が続いています。また、菊陽町への世界最大手の半導体メーカーTSMCの進出により、菊陽町周辺では県外から多くの人口流入が予測されています。

加えて元来、熊本県は一戸建て志向が強く、全国平均に比べて10%ほど多い世帯が一戸建て住宅を購入しています。
2023年度以降も熊本県の中古一戸建て市場は、堅調に推移していくでしょう。

【持ち家の内訳】

持ち家の内訳

一戸建て

集合住宅

熊本県

63.1%

32.7%

全国

53.6%

43.6%

参照:総務省統計局|社会生活統計指標 -都道府県の指標- 2023

熊本県 中古マンション売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

熊本県 中古マンションの販売価格推移

【表 2021年~直近の中古マンションの平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,601万円で売れました
買取 1,121万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 1,712万円で売れました
買取 1,198万円で売れました

今これくらいで売れています

  • 仲介 1,628万円で売れました
  • 買取 1,140万円で売れました

熊本県 売れた中古マンションの特徴を比較

熊本県で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
熊本県は一戸建て志向が強い地域ですが、中古マンションのニーズが近年高まっており、平均価格は2021年から2022年にかけて約100万円上昇しました。

【熊本県で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

売れる特徴

2022

2021

築年数(平均)

23.7

24.0年

駅徒歩(平均)

13.8

14.2

面積(平均)

68.34

70.30

価格(平均)

1,712万円

1,601万円

最寄駅

熊本駅

熊本駅

参照:国土交通省 土地総合情報システム/レインズ

2023年度以降の中古マンション需要予測

熊本県で売買されている中古マンションは、約60%が熊本市中央区に集中しています。特にファミリータイプの65㎡以上ある3LDKの中古マンションが人気です。
しかし、2023年度以降は中古マンションのニーズが多様化すると予測されています。エリアは熊本市の他区や菊陽町、合志市、益城町などに広がり、マンションタイプも30㎡前後の単身世帯向けの物件にも需要が伸びそうです。

需要が幅広くなる要因は、2024年末に稼働予定の台湾の半導体メーカー、TSMCの新工場建設が挙げられます。
熊本県の「半導体産業集積強化推進本部会議」によれば、新工場の本格稼働に伴い、台湾からの駐在員として約400人が派遣される見通しです。家族も含めると、約750人が台湾から移住することが推測されています。
また、新工場では台湾からの駐在員以外にも約1,300人が勤務する見込みで、TSMCの新工場が位置する菊陽町周辺の住宅需要が高まるでしょう。

さらに、ソニーグループが合志市で新工場建設の用地取得を進めていることや、TSMCの会長が熊本県に2つ目の工場建設の可能性を示唆していることもあり、中古マンションを含む住宅需要が今後も高いレベルで推移すると予測されます。

熊本県 土地売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

熊本県 土地の販売価格推移

【表 2021年~2023年7月までの中古マンション販売価格推移(単位:万円/月】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,109万円で売れました
買取 776万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 1,372万円で売れました
買取 960万円で売れました

今これくらいで売れています

  • 仲介 1,289万円で売れました
  • 買取 902万円で売れました

熊本県 売れた土地の特徴を比較

熊本県で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
熊本県では、TSMCの進出効果で広範囲にわたって土地需要が増大し、地価が高騰しています。

【熊本県で売れた土地の特徴 年次推移】

売れる特徴

2022

2021

駅徒歩(平均)

15.9

15.8

広さ(平均)

248.62

238.88

価格(平均)

1,372万円

1,109万円

最寄駅

新水前寺駅

新水前寺駅

参照:国土交通省 土地総合情報システム/レインズ

2023年度以降の土地需要予測

熊本県の地価はTSMC進出発表後から全体的に上昇しています。工場ができる菊陽町周辺の大津町や熊本市、合志市、益城町などが、特に高騰中です。TSMC本体のほか関連企業が菊陽町周辺に続々進出してきており、進出企業の従業員や建設作業員向けの物件需要が高まっています。

ただし、菊陽町の約7割、大津町の約8割の土地は建物の建設が制限されている市街化調整区域のため、用地が足りていません。そのため、菊陽町や大津町の周辺の需要は今後も継続し、地価が上昇していくと予測されています。

熊本県の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移

・人口推移について

熊本県の人口は令和4年10月時点で1,717,766人です。平成24年は1,807,201人でしたが、毎年5千から1万人ほど減少しており、10年で約10万人減少しています。
市町村別で見ると、人口が増加しているのは、以下の市町村です。

【熊本県で人口が増えた市町村】

合志市・大津町・菊陽町・益城町・玉東町・嘉島町・西原村

反対に上記以外の市町村はすべて人口減少しています。特に豪雨被害の大きかった球磨村(減少率11.84%)と五木村(減少率4.24%)は大きく人口を減らしました。
また、特筆すべきは26年ぶり(平成8年以来)の転入超過となったことです。転出者78,690人に対して、転入者80,050人となりました。転出者の多くは東京都や神奈川県など首都圏に転出し、熊本県へは長崎県や宮崎県、大分県から転入しています。

・人口増加率について

熊本県内の市区町村別の増加率は、西原村の増加率が最も高く、次いで嘉島町なります。また、人口増加が多かった合志市、菊陽町もランクインしました。

【熊本県内の増加率】

市区町村

増加率

西原村

2.48%

嘉島町

1.74%

合志市

1.11%

菊陽町

1.02%

特に西原村の増加率は全国の町村ランキングでも4位となりました。主な理由はTSMC工場の進出により、関連企業が西原村にも集積しているからです。
また、嘉島町は隣接する益城町に東海大学の新キャンパスが開設されたことから、人口流入が増加しました。

・年齢構成について

熊本県の年齢構成は以下のとおりです。

【年齢3区分別人口の比較】

年齢3区分別

令和4年
人口(年齢構造係数)

平成25年
人口(年齢構造係数)

年少人口
(0~14歳)

223,122人
(13.0%)

248,482人
(13.7%)

942,724人
(54.9%)

362,200人
(53.8%)

1,081,681人
(59.9%)

老齢人口
(65歳以上)

551,920人
(32.1%)

477,038人
(26.4%)

日本の深刻な問題である少子高齢化は、熊本県でも進んでいます。
一方で、合志市や大津町、菊陽町など人口が増加している市町村は、年少人口や生産年齢が多く、老齢人口は少ない傾向にあります。

・世帯数について

令和4年10月時点の熊本県の世帯数は730,203世帯で、熊本県全体の人口は減少していますが、世帯数は前年の令和3年より6,596世帯増加しました。この傾向は1年だけのものではありません。

【世帯数及び1世帯あたりの人員の比較】

令和5年

平成24年

世帯数

730,203世帯

699,666世帯

世帯当たり人員

2.35人

2.58人

平成24年から令和4年の10年間で30,000世帯が増えていますが、世帯当たりの人員は減少しています。
参考:熊本県庁統計調査課|令和4年(2022年)版熊本県推計人口調査結果報告(概要)

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