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【2023年版 総合】岡山県 相続不動産の売却相場解説と予測

岡山県の相続した一戸建て(築古・中古)、マンション、土地それぞれの売却相場と動向について2022年全般の動向を振り返りつつ、売却市場の特徴や2023年以降の予測を解説しています。

岡山県 中古一戸建て売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

岡山県 中古一戸建ての販売価格推移

【表 2021年~直近の一戸建ての販売価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,647万円で売れました
買取 1,153万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 1,551万円で売れました
買取 1,086万円で売れました

今これくらいで売れています

仲介 1,631万円で売れました
買取 1,142万円で売れました

岡山県 売れた中古一戸建ての特徴を比較

岡山県で売れた中古一戸建ての特徴を、年次で比較します。

2021年から2022年にかけて中古一戸建ての価格は下落傾向でした。

【岡山県で売れた中古一戸建ての特徴 年次推移】

売れる特徴

2022年

2021年

築年数(平均)

32.2年

29.1年

駅徒歩(平均)

15.2分

15.6分

建物面積(平均)

114.57㎡

113.88㎡

土地面積(平均)

208.87㎡

210.16㎡

価格(平均)

1,551万円

1,647万円

最寄駅

岡山

岡山

参照:国土交通省 土地総合情報システム / レインズ

・2023年度以降の一戸建て(築古・中古)需要予測

岡山県の一戸建て価格は安定していましたが、新型コロナウイルスの影響で需要が減り、価格が下落傾向に移行しました。

しかしながら、2023年に入ると回復の兆しを見せており、7月時点での中古一戸建て価格は2022年の平均を上回る水準となっています。

特に最寄駅から徒歩15分圏内で、建物面積が200㎡以上の物件への需要が顕著で、築年数が30年以上経っていても購入の動きが見られます。

地域別に見ると岡山市と倉敷市の2都市での需要が突出していますが、岡山市・倉敷市以外のエリアでも、津山市など人口規模に応じた一定の需要が確認できます。

なかでも特に目立つのは総社市の動向です。
中国地方の「住みやすい街ランキング」を見ると、さまざまな調査会社の発表において、総社市は上位に位置しています。
また、総社市の人口動態を確認すると、2010年から2020年の10年間で約5%の人口増加が見られ、その人気ぶりが窺えます

人気の理由は、岡山市や倉敷市へのアクセスの利便性の良さ、岡山空港まで車で30分という立地条件、さらに子育て支援の取り組みなどが挙げられます。

総社市の土地価格は上昇しており、2023年以降も堅調に推移していくと予測されます。

岡山県 中古マンション売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

岡山県 中古マンション売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

岡山県 中古マンションの販売価格推移

【表 2021年~直近の中古マンション販売価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,929万円で売れました
買取 1,350万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 2,059万円で売れました
買取 1,441万円で売れました

今これくらいで売れています

仲介 2,377万円で売れました
買取 1,664万円で売れました

岡山県 岡山県 売れた中古マンションの特徴を比較

岡山県で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。

2021年から2022年にかけて、中古マンションの価格は上昇傾向です。

ただし、需要は岡山市と倉敷市の2都市に限定されています。

【岡山県で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

売れた特徴

2022年

2021年

築年数(平均)

22.0年

22.0年

駅徒歩(平均)

13.6分

13.5分

専有面積(平均)

70.18㎡

71.23㎡

価格(平均)

2,059万円

1,929万円

最寄駅

岡山

岡山

参照:国土交通省 土地総合情報システム / レインズ

・2023年度以降の中古マンション需要予測

2022年に引き続き、2023年も岡山県の中古マンションの需要は高いと見込まれます。

特に、岡山県では岡山市や倉敷市の70㎡以上の3LDK物件に高い需要が集中している点に特徴があります。

2023年7月の時点では、2022年の平均価格よりも約15%高い価格で取引が行われており、8月以降もこの傾向は継続されるでしょう。

しかし、中古マンションの需要が将来的にも堅調に続くかというと、慎重な判断が求められます。

その理由として、岡山県内で最も中古マンションの需要が高い岡山市において、新築マンションの建設ラッシュが始まっているからです。

具体的には、岡山駅から徒歩5分の距離にある遊プラザの跡地に、38階建てで総戸数400戸以上のタワーマンションが2026年10月に竣工予定です。
さらに岡山市駅前一丁目にはホテルやマンションの複合施設「OKAYAMA GATE PLACE」といった大規模なプロジェクトも計画されています。
上記はほんの一例で、他にも岡山市北区中山下の岡山ロッツの跡地に、19階建て・総戸数194戸の分譲マンションが建設されているなど、大型の新築マンションが岡山駅に周辺に複数計画されています。

上記のように、新築マンションが増えるので中古マンションへの購入需要が減少する可能性があります。これは価格の低下に繋がる可能性があります。
もちろん、新築と中古のマンションを検討している購入者層は必ずしも同じではありません。しかし、変化する可能性は充分に考えられます。
中古マンションの売却を考えている方は、今後の中古マンション市場の動向に注意を払い、適切なタイミングを見極めることが重要となるでしょう。

岡山県 土地売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

岡山県 土地売却の2021年から現在までの売却動向と2023年の予測

岡山県 土地の販売価格推移

【表 2021年~直近の土地の販売価格推移(単位:万円/月)】

2021年はこれくらいで売れました

仲介 1,137万円で売れました
買取 796万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介 1,249万円で売れました
買取 874万円で売れました

今これくらいで売れています

仲介 1,119万円で売れました
買取 783万円で売れました

岡山県 売れた土地の特徴を比較

岡山県で売れた土地の特徴を、年次で比較します。

岡山県全体の土地の取引価格は、ほぼ横ばいです。月により多少の変動があるものの、年で見ると大きな変化はありません。

【岡山県で売れた土地の特徴 年次推移】

売れた特徴

2022年

2021年

駅徒歩(平均)

15.6分

15.1分

面積(平均)

215.79㎡

225.04㎡

価格(平均)

1,249万円

1,137万円

最寄駅

岡山

岡山

参照:国土交通省 土地総合情報システム / レインズ

・2023年度以降の土地需要予測

岡山県内の土地需要は二極化の傾向にあります。

地価が上昇しているのは岡山市や倉敷市、総社市、早島町の4市町に限られ、他の市町村では地価は下落しています。

したがって、2023年度以降も岡山県内で土地需要が高いのは、この4市町が中心となります。

4市町のなかで特に土地需要が高いのは岡山市と倉敷市です。
岡山市は大規模な再開発が進められており、特に岡山駅のある北区の地価は大きく上昇しています。
また、岡山市は政令指定都市のなかでも市街化調整区域の開発許可件数が、他の都市より突出して多く、街全体で開発が行われていることがわかります。

岡山市役所 都市整備局都市・交通部都市計画課|岡山市都市計画マスタープラン

一方、倉敷市では企業からの土地需要が高まっています。
岡山県はその交通アクセスの良さから物流の拠点としての役割を果たしてきました。
県内を横断する2本の高速道路と、日本海から瀬戸大橋を経て太平洋へと繋がる高速道路が交差しており、西日本でも重要な交通の要所となっています。
倉敷市には水島港が存在し、水上輸送の利点を活かしてアジア主要都市を中心に17の定期コンテナ便が運航しています。

2023年度以降も大都市である岡山市と倉敷市、その二都市のベッドタウンとして栄えている総社市・早島町の土地需要は、引き続き堅調であると予測されます。

岡山県の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移

岡山県の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移

・人口推移について

岡山県の人口は令和4年10月時点で1,862,012人となり、前年の調査より13,747人減少しています。
10年前の平成24年(1,936,575人)と比較すると、10年間で約4%の人口が減少していることがわかります。

市町村別にみると、人口が増加している市町村は一つもありません。すべての市町村で人口が減少しているのが岡山県の現状です。
昨年まで人口が増加していた総社市や早島町も、総社市は11年ぶり、早島町は9年ぶりに減少しました。

・人口増減率について

令和4年の岡山県の人口増減率は「-0.73%」となり、各市町村は以下のとおりです。

【岡山県内の増減率ベスト5】

市区町村

増減率

奈義町

-0.02%

総社市

-0.23%

里庄町

-0.28%

岡山市

-0.34%

倉敷市

-0.36%

【岡山県内の増減率ワースト5】

市区町村

増減率

高梁市

-3.06%

新庄村

-2.92%

久米南町

-2.50%

西粟倉村

-2.47%

矢掛町

-2.36%

岡山県全体の傾向として、県中北部・県境に近い山側のエリアでは人口減少率が高く、瀬戸内海に近い県南部では減少率が低いです。

・年齢構成について

岡山県の年齢構成は以下のとおりです。

【年齢3区分別人口の比較】

年齢3区分別

令和4年
人口(構成比)

平成24年
人口(構成比)

年少人口
(0~14歳)

221,886人
(12.4%)

261,026人
(13.6%)

生産年齢人口
(15~64歳)

1,013,491人
(56.5%)

1,156,566人
(60.2%)

老齢人口
(65歳以上)

557,940人
(31.1%)

502,944人
(26.2%)

日本の深刻な問題である少子高齢化は、岡山県でも進んでいます。
一方で、早島町や総社市など人口が増加していた市町は、年少人口や生産年齢が多く、老齢人口は少ない傾向にあります。

・世帯数について

令4年1月時点の岡山県の世帯数は861,452世帯で、岡山県全体の人口は減少していますが、世帯数は前年の令和3年より1,522世帯増加しました。
この傾向は1年だけのものではありません。

【世帯数及び1世帯あたりの人員の比較】

 

令和4年

平成24年

世帯数

861,452世帯

812,189世帯

世帯当たり人員

2.18人

2.40人

平成24年から令和4年の10年間で49,263世帯が増えていますが、世帯当たりの人員は減少しています。
参考:岡山県庁統計分析課|令和4年岡山県人口の動き

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