総社市にお住まいのF様が「相続対策として、一戸建てを売却してリースバックで住み続けることにした事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

総社市に住む70代のご夫婦は、不動産相続の事前準備として住み替えを検討中です。
相続時に不動産を売却するとご子息たちに負担をかけると考え、事前に不動産を売却して現金化した方が、スムーズな相続を行えると考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
今住んでいる自宅を売却して相続に備えたい。さらに自宅売却後に住み替える物件を探している。

70代のF様ご夫婦は、総社市の一戸建てに住んでおり、将来的に3人の独立したご子息に金融資産や不動産を相続させるつもりでした。
しかしながら、3人のご子息たちはすでに岡山県外で自宅を所有しており、彼らに相続不動産の売却などの手間や労力をかけさせたくない気持ちが強いです。
そのため、F様ご夫婦はご存命中に不動産を売却して現金化することで、円滑な相続手続きを行いたいと考えています。
また、売却後は引き続き総社市内の賃貸物件での生活を希望しています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

F様はご自宅のある総社市内の不動産会社に相談しようと決めましたが、どの不動産会社に相談してよいかわかりません。
そのため、何を相談したいかを明確にして複数の不動産会社へ実際に相談してみました。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、

といった点を重視し、最も相談しやすく信頼できると感じた不動産会社を選びました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様は自宅売却後、総社市の賃貸物件に住み替える予定でした。
しかし、実は自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法が存在します。

１．リースバックで自宅売却後でも住み続けられる

リースバックとは所有している不動産を第三者に売却し、売却後に第三者と賃貸借契約を締結することで、売却前と同じ不動産に住み続けられる取引方法です。

リースバックを利用するメリットとしては、

などが挙げられます。
特に将来的な相続手続きを簡略化したいF様にとって、売却によって自宅を現金化しながらも、住む場所を変えずに今後も生活できる点に大きな魅力を感じました。

また、相続が「争続」となるケースの大半は不動産関連です。事前に不動産を現金化しておくことは、後のトラブルを避ける有効な手段ともいえます。

2．リースバックの注意点

リースバックは持ち家比率が高い高齢者から高い需要があり、取引件数は年々増加しています。
リースバックには多くのメリットがある一方で、注意点も存在します。

リースバックの注意点

トラブルを避けるためにも不動産会社にすべてを依存せず、自らもリースバックの仕組みや条件について調べておくことが重要です。

国土交通省｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

3．「結果」

F様は不動産会社の提案を十分に検討した結果、ご自宅を売却した後にリースバックを利用して、同じ場所に住み続けるという選択をされました。
住み慣れた自宅を継続して利用でき、さらに将来の相続対策も行うことができたため、F様は大変満足しています。

早島町にお住まいのT様が「相続人に認知症の母親がいたので、成年後見制度を使って実家を売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

早島町にお住まいの40代のT様が相談者です。
津山市で暮らされていたT様のお父様が亡くなり、T様のお母様と兄弟二人で相続することになりました。
しかし、お母様は認知症のためすでに施設に入所しており、相続手続きの進め方がわかりません。

解決したいトラブル・課題

課題
父親の資産を母親と兄弟二人で相続予定だが、認知症の相続人がいる場合の相続手続きの仕方がよくわからない。また、相続する津山市の実家を売却したい。

T様のお母様は認知症で有料老人ホームに入所しており、お父様は津山市の実家で一人暮らしをしていました。しかし、お父様が亡くなり相続続きを進めなければなりません。
T様と弟様はそれぞれ既に自宅を所有しており、実家に移り住む予定はないため、相続不動産の売却を考えています。
問題はお父様が遺言を残していないことと、お母様が判断能力を持っていないことです。
遺言がなく認知症の相続人がいる場合の相続手続きの進め方がよくわかりません。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続や不動産売却についてどこに相談してよいかわからず、以下のポイントに絞ってインターネットで不動産会社を探しました。

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

相続が発生すると故人の財産は一時的に凍結されるため、銀行の預金を引き出すことや不動産を売却することができません。
財産の凍結を解除するためには遺産分割協議を行って、相続人全員の合意のもと「誰が何を相続するか」を決定する必要があります。

しかし、T様のケースでは認知症により判断能力が低下しているお母様が相続人として存在します。このため、お母様の意思表示が困難なため、遺産分割協議が成立しづらい状況です。
上記状況を解決するためには、成年後見制度の利用が考えられます。

１．「成年後見制度」とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分な方の権利を守るための制度です。
親族や弁護士、司法書士などが被後見人として指定され、財産管理や法的手続きを代行します。

また、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の二種類があり、被後見人の判断能力によって選定される後見人や手続き方法が異なります。

【任意後見制度と法定後見制度の違い】

T様の場合、お母様は認知症を発症してすでに施設に入られているため、法定後見制度の利用になります。

2．法定後見制度の注意点

ただし、法定後見制度を利用する際には、いくつかの注意点があります。

法定後見制度の注意点

特にT様がお母様の後見人になろうと考えた場合、「利益相反」の原則に抵触して認められません。相続人としてお母様の利益とT様の利益が一致せず、相反するものとなるからです。

したがって、弁護士や司法書士などの専門家が後見人として選ばれます。
また、原則として後見人を解約することはできませんので、お母様が亡くなるまで、毎月の報酬（目安：２～6万円）を支払う必要があります。

3．「結果」

T様は法定後見制度を利用して遺産相続を行い、津山市の実家を無事に売却することができました。
後見人の報酬が想像以上に高額であることに驚かされましたが、お父様の遺産を活用してこの費用を賄いました。
T様はお父様とお母様がまだ元気だった頃に、相続に関して家族で会話をしていなかったことを深く反省しています。もし、お父様が遺言書を残していたら、複雑な成年後見制度を通じての相続の手続きを避けることができたと思っています。
この経験を通して、T様自身が被相続人となる場合に備え、遺言書を残す必要性を強く感じました。

岡山市にお住まいのH様が「父親が相続登記していなかったことで、実家の売却に時間がかかった事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

倉敷市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、岡山市にあるご実家を相続することになりました。
しかし、実家がご祖父様の名義になっており、相続の手続きや売却を進めることができません。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を父親が登記をしていなかったため、名義が祖父のままだった。手間はかかるかもしれないが、売却したい。

倉敷市にお住まいのH様は岡山市のご実家を相続しましたが、利用予定がないため売却を検討しています。
お母様は既に他界し、H様には兄弟もいないため、他の相続人はいないと考えていました。

ところが、お父様がご祖父様からの相続時に相続登記を行っていなかったことが判明。このため、相続手続きを進めることができず、売却も困難になっています。
H様は未登記問題を解決し、実家を売却したいと希望しています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

未登記の問題とご実家の売却をまとめて解決したいＨ様は、相続手続きや不動産売却について詳しい不動産に依頼したいと考えています。

不動産会社を探す際には

を重視して、相談する不動産会社を決めました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

ご実家の未登記トラブルは、不動産相続ではよくある事例です。
Ｈ様にはまずは未登記のまま保有することのデメリットを説明し、相続登記して売却するための解決方法をお伝えました。

１．未登記のまま放置するデメリット

相続した不動産を未登記のまま放置すると、数々のデメリットが生じます。

【所有権を主張できない】

不動産は登記しなければ「ご自身のもの」といえません。
登記は自分の権利を保護するための手続きで、不動産取得後に登記上の名義を変更しないと、他人に対して所有権を主張することができないからです。

【未登記物件は売却が難しい】

未登記物件は売買の際に問題が生じやすいです。
売買そのものは可能ですが、買い手はその物件の所有権を明確に主張できないため、市場価格よりも低く取引されたり、買い手がつかなかったりします。

【相続人が増加する】

未登記の不動産の所有者が亡くなった場合、さらに相続が発生します。
時間が経つにつれ、相続人の数が増加し、後々の登記作業がより複雑になります。

【相続登記が義務化される】

2024年4月からは相続登記が義務化されます。
これまでは任意でしたが、新しい制度では相続発生から3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料が課せられることになります。

H様は問題を先送りすると何もメリットがないことを理解し、解決に向けてさらに不動産会社からアドバイスをもらいました。

2．相続人を確定させ、遺産分割協議書を作成する

H様は相談した不動産会社からの紹介で司法書士に依頼し、「相続人の確定」と「遺産分割協議書の作成」を進めることになりました。

H様は親戚付き合いが少なく、ご祖父様の相続人を特定することはかなりの難題です。
司法書士に依頼することで、司法書士が被相続人の戸籍を出生から死亡まで取り寄せ、被相続人の子供や兄弟の戸籍も照会し、相続人を確定していきます。
もし被相続人の子供や兄弟が既に亡くなっている場合、さらにその人の戸籍から出生から死亡までの情報も必要となります。

相続人が全員確定した後、H様はそれぞれの相続人と個別に会い、実家の相続に関する了解を取り付けました。

遺産分割協議には、相続人全員の押印と印鑑証明書が必要であるため、全員の協力が不可欠です。最終的に10人の相続人全員との話し合いを経て、遺産分割協議書を無事に作成することができました。

3．「結果」

H様は登記を終えた後、無事にご実家の売却を行いました。
未登記の物件の売却は非常に複雑で、H様一人での対応は難しかったです。このような煩雑な手続きが必要な場合は、司法書士などの専門家に依頼して解決した方がよいでしょう。

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