宇部市にお住まいのM様が、「山口市の実家を相続して、売却時にかかる税金を節約した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は宇部市にお住まいの50代の男性です。
2年前にお父様が亡くなられて山口市にある一戸建てのご実家を相続しました。
現在は空き家となっており、ご実家に住まわれる予定がないため売却を検討しています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家が空き家のままで使わないので売却し、可能ならば売却時にかかる税金を節約したい。

宇部市にお住まいのM様は相続した山口市の実家を住み継ぐつもりはなく、2年間空き家として放置していました。
思い出が詰まったご実家の売却を躊躇されていましたが、固定資産税などが負担に感じ、売却することを決断。
ただし、不動産売却の経験は初めてで、売却益に対して税金をできるだけ少なくしたいと考えています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

M様はご実家がある山口市の不動産会社に相談しようと思い、以下を条件としてインターネットで不動産会社を探しました。

その際、ホームページに

といった記載がある不動産会社を見つけ、実際に相談に訪れました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は不動産の売却時にかかる税金を心配されています。
M様が売却を予定されている不動産は、相続した空き家のため「特定空き家の3,000万円特別控除」が適用できる可能性を説明しました。

1．「特定空き家の3,000万円特別控除」の適用要件

「特定空き家の3,000万円特別控除」とは、被相続人が居住していた実家や土地を相続した相続人が、その実家や土地を譲渡する際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

特別控除が適用される要件は、以下のとおりです。

M様の相続されたご実家は、耐震工事を含むリフォームを行っており、その他の要件も満たしていました。

2．「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法

「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法は、

支払う税金 ＝（譲渡価格 – 取得額 – 諸経費 – 特別控除）×（所得税 ＋ 住民税の税率）

となります。

例えば、譲渡価格＝1,400万円・取得額＝500万円・諸経費＝30万円では、

０円 ＝（1,400万円 – 500万円 – 30万円 – 3,000万円）×（20％）

となり、支払う税金は「0円」です。

※「3,000万円特別控除」要件には、下記が挙げられます。

したがって、不動産の譲渡価格が3,000万円以内であれば、基本的に不動産売却にかかる税金は発生しましせん。
ただし、各自治体への申請や確定申告を行う必要があります。

3．「結果」

M様は「特定空き家の3,000万円特別控除」を適用できたため、売却時の税金を支払いが0円となりました。

下関市にお住まいのB様が、「お母様が生前対策として遺言書を残された結果、兄弟間で争うことなく不動産を相続できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は下関市に住む50代のB様（三人兄弟の次男）とそのお母様です。
B様のお母様は、お亡くなりになる３年前から将来の事を考え、自身が所有する下関市にあるマンションと金融資産の相続で争いが起きないよう、生前対策に取り組まれました。
そして昨年お亡くなりになられ、実際に相続の手続きを始める事となりました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟間で争うことなく、不動産を相続させたい。

３年前、B様はお母様から遺産相続に関しての相談を受け、兄弟間で争いなく遺産を分配できるかの方法を調べる事にしました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

B様兄弟はすでに自宅を購入していたので、お母様が住まわれていたマンションに住む予定はありません。
そこでマンションの売却は必要と考え、生前対策の相談ができる地元の不動産会社にお母様と一緒に相談に行かれていました。

地元の不動産会社をインターネットで探し、

の記載がある不動産会社に選ばれています。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

相続が「争族」にならないためにも、遺言書はとても重要です。

金融資産と違って不動産の場合は物理的に均等に分けることはできないので、争いの原因になり易いです。
そのため、B様のお母様には遺言書に残すことをおすすめし、「マンションを売却し、その売却益と金融資産を合わせて兄弟間で均等に分配する」としておけばトラブルを防ぐことができるとアドバイスしました。

１．遺言書の種類

遺言書は大きく分けて2つの種類があります。

・自筆証書遺言

・公正証書遺言

B様のお母様は、自筆証書遺言を選び、自筆証書遺言書保管制度を活用して法務局に保管することにしました。
この方法を選んだ理由は「家庭裁判所での検認の手続きが不要」で、「公証人に依頼する必要がない」からです。

2．「自筆証書遺言書保管制度」とは

自筆証書遺言書保管制度は、令和2年7月10日に開始された自筆証書遺言書を法務局に画像データとして保管する制度です。

自筆証書遺言書保管制度を利用するための流れは、以下のとおりです。

1.自筆の遺言書を作成する
2.遺言書を保管する法務局を探し、申請する
3.遺言書の保管申請書を作成する
4.遺言書の保管申請の予約をする
5.保管すると決めた法務局に来庁し、保管申請をする
6.保管証を受け取る

自筆証書遺言書保管制度の利用には、遺言者本人が法務局に直接行き、保管申請を行う必要があります。
代理人が申請したり、郵送で申請したりすることはできません。

3．「結果」

B様のお母様は遺言書を残されて昨年、他界されました。
遺言書に従ってマンションを売却し、その売却益と金融資産をB様とその兄弟で均等に分けることができ、揉めることなく遺産分配が行われたとのことです。

事前の生前対策は功を奏したと言えるでしょう。

福岡県にお住まいのR様が「山口市の実家を相続したが住む予定はなく、手間や労力をかけずに売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

R様は福岡県にお住まいの50代の女性です。
お父様がお亡くなりになり、山口市にある築51年のご実家を相続しました。
しかし、R様は福岡県に住居があり、山口市の実家には住む予定はありません。
そのため、なるべく手間や労力をかけずに早期に売却したいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
山口市の築51年の実家を相続したが住む予定はなく、手間や労力をかけず早期に売却したい。

R様は生活の基盤は福岡県にあり、またお仕事が忙しいため、頻繁に山口市へ戻ることができません。
そのため、手間をかけずに早期に売却してしまいたいと考えています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

R様は福岡県の不動産屋さんに相談するよりも、山口市の事情を把握している地元の不動産会社さんに相談しようと決めました。
山口市の不動産屋さんをインターネットで探し、

上記を基準にして、山口市にある不動産屋さんに問い合わせしました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様はご実家の一戸建てを売却したいとのことでしたので、オンラインでの面談で一戸建てを売却する方法についてご説明しました。

１．築古の家を売却する方法

不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあり、仲介の中にも3つの異なる方法が存在します。
それぞれの売却方法にメリット・デメリットがあるため、ご自身の希望や事情に合わせて、最適な方法を選択することが重要です。

【築古物件の売却方法】

「仲介」は不動産会社が売り手と買い手の間で契約を取り持つ方法で、買い手が見つかるまで売却は成立しません。

一方、「買取」は不動産会社自身が直接物件を購入します。
そのため、1～2週間程度での現金化が可能になりますが、買取価格は仲介時の相場よりも6〜7割程度になることが一般的です。

端的に言うと高く売却したいなら「仲介」、早く売却したいなら「買取」になります。

築51年の一戸建ては時間をかければ買い手が見つかる可能性はありますが、早期に買い手を見つけるのは困難な物件です。
更地にして売りやすくする方法もありますが、解体には手間や労力がかかり、R様の希望とは異なります。

２．「結果」

検討の結果、R様は最も確実かつ迅速に不動産を売却できる「買取」の方法を選択しました。
R様は高価格での売却よりも、不動産の売却をスムーズに解決することを優先され、無事にご実家の売却を終えられました。

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