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不動産を売却するときに知っておきたい!不動産売買における「仲介手数料の計算法」とは?

マンションや戸建て、土地などの不動産を売る時に、手数料などある程度の費用がかかってくることをご存じですか?売却に伴ってかかる費用の金額をおおよそでも知っておかないと、後悔するかもしれません。まずは、不動産を売却する前に、自分が支払うお金のことを勉強しておくと良いでしょう。
そもそも、仲介手数料って何?どうやって計算されるの?という疑問に対する答えをまとめました。

仲介手数料って何?

不動産の売却を依頼した仲介業者である不動産会社に対して支払う報酬のことを「仲介手数料」と言います。つまり、売主と買主の間を仲介してくれた不動産会社に対して、売れたことへの報酬として支払うものです。
ということは、たとえ売却を依頼しても実際に売れなければ、仲介手数料は支払わなくて良いということになります。実際に物件が売れて、売買契約を結んで初めて支払う手数料ということになります。
そもそも、仲介に当たって不動産会社は何もしていないわけではなく、依頼された不動産を売りに出すための広告作りなどの宣伝活動を行っています。不動産のチラシなどの広告がポストに入っているのを一度でもご覧になったことはあるのではないでしょうか。また、購入を考えている人の見学に立ち会うこともしています。そういった、数々の活動に対する対価として、仲介手数料というものがあるのです。
ただ、不動産売却に当たって遠方への出張や不用品の処理などの特別な仕事をお願いする場合には、この一般的な仲介手数料とは別に、支払いが必要になることがあります。

仲介手数料の注意点

仲介手数料には上限額があります。不動産会社は会社として利益を優先しますから、たいていの仲介業者は手数料を上限いっぱいまで請求してきます。その額は、数10万から数100万とばかにはできない金額となることがあります。そのため、仲介手数料を知らないまま契約してしまうと、後からトラブルにならないとも言えません。
仲介業者の中には、この上限金額以上の手数料を請求してくるところもありますので、手数料について把握しておかないと、余分に支払ってしまうかもしれません。
そのため、売買契約に進む前に、事前に仲介手数料の計算方法について知っておくと安心ですね。

仲介手数料はいくらかかる?その上限額とは

仲介手数料というのは、実は宅地建物取引業法(平成24年4月1日施工)で決められています。
売買価格(税抜き)が200万円以下の手数料→5.4%
売買価格(税抜き)が200万円~400万円以下の手数料→4.32%
売買価格(税抜き)が400万円を超える手数料→3.24%以内

もし、1000万円の不動産を購入した場合は、手数料は1000万円×0.0324=32万4000円とはなりません。実際には38万8800円となります。これは上記に書いたように、価格帯ごとに分けられて計算した分を足し合わせて計算されるからです。
上記のルールに基づいて計算すると、

1000万円のうちの200万円について:2000万円×0.054=10万8000円
1000万円のうちの200万円について:200万円×0.0432=8万6400円
1000万円のうちの残り600万円について:600万円×0.0324=19万4400円

これらを全て足して38万8000円となります。

この計算で出てくる金額は、手数料の上限額です。これ以上を請求されることは通常ありません。もし、この計算式で出てくる金額以上を請求されることがあれば、それは法律違反になります。
つまり、この金額が上限額ということは、それ以下であっても良いということになります。逆に、この上限額を超えてはなりません。

もっと簡単な計算方法

戸建てやマンションの場合は、基本的に400万円を超えるのが普通でしょう。正式な計算方法は上記のようにしますが、やや複雑で間違いが起きやすいと言えます。そこで、より簡単な計算式が作られました。
その計算式を用いると、以下の様になります。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)×消費税1.08

1000万円の不動産を購入した場合は、
(1000万円×0.03+6万円)×1.08=38.88万円、つまり38万8800円になります。

このように、現在は消費税が8%なので、それを含めてもっとわかりやすく示すと以下の様になります。

仲介手数料=売買価格×3.24%+6万4800円

売買価格が3000万円だとすると、3000万円×0.0324+6万4800円=103万6800円

ちなみに、この6万円という数字はどこから来たのか?と疑問を持つ方がおられるでしょう。
この6という数字は、200万円以下の部分と400万円以下の部分を計算した時の差額を埋めるためにあるのです。
6万円はあくまでも調整用の数値であって、売却価格に関わらず、どんな時でも変わりません。

思ったより、高額であることに驚いた人もいるかもしれません。例えば、売買価格が4000万円の場合になると、136万円くらいになります。また、消費税が10%になると、その差2%分が上乗せされます。
ただ、これらはあくまでも上限価格であることに注意をしてください。上記に書いたように、取引額の3%以内か5%以内とあるので、それ以下でも良いわけです。不動産会社によっては、手数料が半額になったり、無料になったりすることもあります。キャンペーンをしているとか、売主からだけではなく買主からも手数料が取れる場合とか、理由は様々ですが、そういったタイミングを狙ったり、不動産会社を色々当たってみて考えたりしてみることも良いかもしれません。

値引きは可能か

一般的には、仲介手数料は上限いっぱいまで払っている人が多いようです。仲介手数料は安ければ良いというわけではありません。安くても、望む金額で売ってくれないなどの不動産会社では困りますから、手数料に見合った仕事をしてくれる場合は文句も出ないでしょう。しかし、できる限り安くおさえたいものです。
基本的に、不動産会社に対して値引き交渉をすることは可能です。ただ、安易に「安くして。」とお願いするより、「仲介手数料を抑えてくれるなら、あなたの会社を選びます。」というように強気に提示をしてみることをお勧めします。また、むやみやたらに大幅値下げを交渉するのは良くありません。状況などをよく見て、判断する目が必要です。

仲介手数料はいつ支払うか

仲介手数料は売買契約の成立後に支払うものです。ただ、契約時にはまだ引き渡しが済んでいないことも多いでしょう。その場合には、契約時に半分を支払い、引き渡し時に残りの半分を支払うのが良いでしょう。詳しい時期については、不動産会社の担当の方と話をして決めることがお勧めです。

まとめ

仲介手数料は、実際に上限額であることを知らずに支払っている人がほとんどのようです。そのため、不動産会社から言われるままに支払っている人もいます。不動産会社からしても、仲介手数料をもらわない限り、利益は出ませんから、無料にするところはほとんど無いといって良いでしょう。
仲介手数料が高額と感じでも、価格に見合う仕事をしてもらえたら、それはそれで納得がいくものでしょう。むやみに仲介手数料を値下げ交渉するよりも、不動産査定で高く売却をしてくれる会社を見つける方が利益は大きいかもしれません。
実際に物件を見て、購入契約に進む前に、一度どれくらいの手数料がかかるかを計算しておくと、購入時の目安になることでしょう。不動産会社や仲介業者によっては、法律で決められている以上の手数料を請求するところもないとは言えません。予想外の金額に驚き、トラブルになる前に、事前に計算しておくことをお勧めします。

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