「マンションを売却してトラブルになるのは避けたい」
「売却にはどんなトラブルがあり、どう対策を講じればいいのか知りたい」
トラブルになると訴訟沙汰になる可能性があるなど、後味の悪い売却になってしまいます。
売主・買主の双方にとって、何一つ良いことはありません。
裁判や損害賠償になれば、多くの時間とお金がかかります。
しかし、事前に起こり得るトラブルと対策を把握していれば、適切な予防策を講じることができ、リスクを回避することが可能です。
そこで本記事では、マンションの「売却前」「売却途中」「売却後」に起こるトラブルと対策を紹介します。
この記事を読むことで、マンション売却に関するトラブルを回避しやすくなりますので、ぜひ、ご覧ください。
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マンション売却前に起こるトラブルと対策
マンション売却の前段階であっても、さまざまなトラブルが発生します。
売却前に起こり得るトラブルやその対策を知っておけば、適切なリスク予防策を講じることが可能です。
以下は、マンション売却前に起こる主なトラブルとその対策になります。
- 買主のローンが決まらず契約が無効に
- 不動産会社から仲介手数料を請求
- 自分の住み替えローンが決まらず売れない
- 不動産会社が協力してくれない
- 内覧の対応が面倒で家族の協力が得られない
それぞれの内容について、1つずつ確認していきましょう。
買主のローンが決まらず契約が無効に
購入意欲はあっても、買主のローン審査が通らず、契約できないこともあります。
通常、買主の都合で契約をキャンセルする場合、手付金の返金はありません。
しかし、本人の購入意欲がなくなりキャンセルするわけではないため、手付金の返金がないことでトラブルに発展する可能性があります。
このようなトラブルを防ぐために、住宅ローンには「住宅ローン特約」が付いているケースが多いです。
住宅ローン特約は、ローン審査が通らず融資を受けられない場合に、契約を解除できる特約のことになります。
この場合、買主に手付金が返金され、違約金等も発生しないため、穏便に白紙撤回をすることが可能です。
事前に住宅ローンの仮審査を勧めるのは当然として、住宅ローン特約を付けるなどトラブル回避の対策を行いましょう。
もし、ローン特約を付けない場合は、手付金が返金されないことを明確に伝えることが大事です。
不動産会社から仲介手数料を請求
上記のように契約が解除されたとしても、「1度は契約が成立した」ということで仲介手数料を請求してくる不動産会社もあるため気をつけましょう。
通常、売買契約が成立すれば、不動産会社には仲介手数料の請求権が発生します。
ただし、売買契約が解除になる場合は、理由や状況によって次のように仲介手数料が発生する・しないが変わるので注意してください。
| 理由・状況 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 手付解除（手付金放棄による契約解除） | 発生する |
| 契約違反による解除 | 発生する |
| 住宅ローン特約による解除 | 発生しない |
| 反社会的勢力排除条項による解除 | 発生する |
| 契約無効 | 発生しない |
| 契約取消 | 発生しない |
仲介手数料が「発生する」場合でも、全額とは限りません。
状況によって、8割や半額など、ケースバイケースになります。
本来は発生しないのに、仲介手数料を請求してくる悪質な業者もあるので注意が必要です。
仲介手数料を請求された場合は、本当に支払う必要があるのか調べたり、専門家に確認をしましょう。
自分の住み替えローンが決まらず売れない
買主が見つかったとしても、自分の住み替えローンが決まらないこともあります。
住み替えローンは「現在の家のローン＋新しい家のローン」をまとめて融資してもらえるのが特徴です。
しかし、融資金額が大きくなることもあり、通常の住宅ローンよりも住み替えローンの審査は厳しくなる傾向があります。
そのため、審査条件が厳しい場合は、通常の住宅ローンを利用した方が良いでしょう。
住み替えローンを利用する際は、仮審査の結果や審査落ちした場合の対処法まで考えておくことが重要です。
不動産会社が協力してくれない
マンションを売却したいのに、不動産会社が協力してくれないケースもあります。
最初は熱心にアピールをしていても、契約した途端、やる気がなくなる業者もあるので注意が必要です。
このような場合は、契約形態をチェックしましょう。
複数業者との契約になる「一般媒介契約」の場合は、業者が力を入れて売却活動をしない可能性があります。
ライバル業者が売却をすれば、売却活動にかけた広告費や人件費が回収できないからです。
1社独占の「専任媒介契約」であれば、コストを回収できるため、力を入れて売却活動をしてくれます。
また、積極的に売却活動をする業者選びをすることも重要です。
複数業者を比較して、信頼できる不動産会社を選びましょう。
内覧の対応が面倒で家族の協力が得られない
内覧で良い印象を与えられるかどうかで、マンションの売れ行きは変わります。
内覧を成功させるためには、家族の協力が不可欠です。
家族の協力が得られなければ日程調整ができず、内覧会を複数回実施することができません。
まずは、家族の協力が得られるように、話し合いをしましょう。
もし、家族の協力が得られない場合は、不動産会社に相談してください。
内覧参加者が多すぎると対応に疲れてしまい、大事な商談に万全な状態で臨めません。
どのような人に内覧会に来てほしいのか明確に決めておきましょう。
マンション売却途中に起こるトラブルと対策
後にクレームや訴訟問題になる可能性があるので、マンション売却途中においてもトラブルが起こる可能性はあります。
以下2つのトラブルの原因や対策を把握し、問題を回避できるようにしましょう。
- 異常な値切りや交渉をされる
- 売買に不利な条件を隠してしまう
異常な値切りや交渉をされる
マンション売却の途中に、異常な値切りや交渉をされる場合は注意してください。
「500万円値下げしてほしい」「水回りを無料でリフォームしてほしい」など、普通ではない値切りやリフォーム交渉をしてくる買主とは、契約をしない方がいいでしょう。
このような買主は、売却後に色んなクレームを言ってくる可能性があるためです。
場合によっては、裁判沙汰になることもあります。
異常な値切りや要望を言ってくる買主は、不動産会社と相談しながら、うまく対応しましょう。
売買に不利な条件を隠してしまう
マンションを「早く高く売却したい」という気持ちから、不利になることを隠す売主もいます。
しかし、不利なことを隠すことは、後々大問題になるので絶対にやめましょう。
損害賠償や契約解除を請求されたり、訴訟問題に発展します。
数千万円もの商品を売買するわけですから、不利になることを意図的に隠すなどあってはなりません。
いくら早く高く売却したいという気持ちがあったとしても、不利なこともすべてオープンにしてください。
マンション売却後に起こるトラブルと対策
マンションを売却した後も気が抜けません。
売却途中の対応や売却後の状況変化によって、トラブルが発生する可能性があるからです。
売却後に起こり得るトラブルと対策を押さえ、少しでもリスクを低減できるようにしましょう。
以下は、マンション売却後に起こり得る6つのトラブルと対策です。
- 騒音やにおいなどについてクレームが入る
- 伝えた条件と違いがあった
- アピールポイントがなくなる可能性が出てきた
- すぐに設備が壊れてしまった
- 人が死んでいたのは知らなかった
- 売れたと思ったら広告費を請求された
1つずつ、内容を確認していきましょう。
騒音やにおいなどについてクレームが入る
マンション売却後に、
「上の階から子供が走り回る音が聞こえる」
「窓を開けると近くにある工場のにおいがする」
など、騒音やにおいについてクレームが入ることがあります。
事前に内覧の際に、騒音やにおいを確かめてもらうようにしましょう。
騒音やにおいは人によって感じ方が違うため、実際の様子を確かめてもらい判断してもらうことが大事です。
事前に騒音やにおいを確かめていれば、入居後にクレームになることはありません。
騒音やにおいは、人によって感覚が違うからこそ厄介です。
丁寧に説明し、内覧で何度も確かめてもらうようにしましょう。
間違っても、騒音やにおいを隠そうとしないでください。
伝えた条件と違いがあった
「ペット飼育可と聞いていたのに、ペット飼育は不可だった」
「駐車場を借りれると言っていたのに抽選だった」
など、不動産会社が伝えた情報と実際の状況に、違いがあることが原因でトラブルになることもあります。
買主からすれば、聞いていた話とまったく違うわけですので、クレームどころではなく大問題です。
誤った情報を伝える不動産会社を選んでは、売主・買主どちらにとっても良いことはありません。
しっかりと正確な情報を伝えられる、信頼できる不動産会社を選びましょう。
アピールポイントがなくなる可能性が出てきた
買主の入居後に、売却時のアピールポイントがなくなることで、トラブルになる可能性もあります。
たとえば、以下のようなケースです。
- 眺望が良いのが魅力的だったのに、目の前に大型マンションができた
- 入居後に上の階に子育て世代が引っ越してきて、小さい子供が入り回っている
事前に状況変化がわかっている場合は説明義務がありますので、知る限りすべての情報を伝えるようにしましょう。
そうでない場合は、契約時と状況が変わる可能性があることを、契約書に明記しておいてください。
すぐに設備が壊れてしまった
買主が入居してすぐに設備が壊れてトラブルになることもあります。
「入居してすぐに追い焚き機能が壊れた」
「浴室のテレビが故障して動かない」
など、設備故障が原因のトラブルは意外に多いです。
買主からすれば、数千万円もの買い物になるため、すぐに設備が故障すればクレームを出したくなる気持ちはわかります。
購入時も「本当に壊れないか？」と心配になっている人は少なくありません。
マンションを売却する場合は、ホームインスペクションなどを行い、物件や設備に問題がないことを調査しておきましょう。
第三者機関による証明があれば、買主・売主ともに安心して売買ができます。
また、契約の中で瑕疵担保責任の期間を明確にしておきましょう。
人が死んでいたのは知らなかった
売却するマンションで親族が病死などしていた場合は、買主に説明することも検討しましょう。
親族は特に問題を感じなくても、他人からすれば「人が亡くなっている」物件は抵抗があるためです。
あとから「実は人が亡くなった物件」だと知って、嫌な思いをする人もいます。
自殺や殺人事件は瑕疵の対象となるので説明義務がありますが、病死や自然死については瑕疵の対象にはならず、説明義務がありません。
そのため、事前にどこまで説明をするかは不動産会社と相談して決めましょう。
もし、買主が入居後に知った場合は、クレームが出る可能性があることを理解しておく必要があります。
売れたと思ったら広告費を請求された！
マンション売却後に広告費を請求してくる不動産会社もあるため、注意してください。
通常、マンション売却における不動産会社の報酬は仲介手数料のみです。
仲介手数料は、以下のように上限が定められています。
仲介手数料上限＝（売買金額×3%）＋6万円＋消費税
たとえば、マンションの売却金額が3,000万円の場合の仲介手数料は約105万円です。
しかし、悪徳な不動産会社は、収入を増やすために広告費の請求をしてくる場合があります。
「売却活動の広告費が30万円です」など、請求したきた場合は、専門家に相談をしましょう。
また、このような不動産会社に依頼をしなくていいように、業者選びを慎重に行ってください。
一括査定サイトを活用して複数業者を比較し、実績豊富で信頼できる業者を選べば、広告費を請求されることはありません。
業者の報酬は仲介手数料のみなので、広告費を請求するような業者には気をつけてください。
まとめ
今回は、マンション売却で起こるトラブルと対策を紹介しました。
トラブルをなくす第一歩は、信頼できる良い不動産会社を選ぶことです。
「イエウール」「リビンマッチ」などの一括査定サイトを利用し、いろんな不動産会社の話を聞いてみましょう。
複数業者で比較をすれば、信頼できる優秀な業者を見つけることが可能です。
トラブルもなく、早く高くマンションを売却できます。
マンション売却を検討している方は、ここで紹介した内容を参考にして、早速進めていきましょう。
