マンション売却で不動産会社に仲介を依頼する場合に発生する「仲介手数料」は、オトクに売却を行いたいなら欠かさずに覚えておきましょう。
仲介手数料には様々な注意点や費用を抑えるコツが存在します。
本記事では、仲介手数料の説明から金額を安くするコツなど、幅広く「仲介手数料」について紹介していきます。
重要な点をしっかり押さえて、トラブルなくお得にマンション売却を進めましょう。
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マンション売却時の仲介手数料って？
不動産会社を通じてマンションを売却する際は「仲介手数料」が必ずかかるので、知識を持っておく必要があります。
仲介手数料とは
不動産会社の仲介を受けて不動産売買を行った際に、その成功報酬として不動産会社に支払うお金。
他に「約定報酬」「媒介報酬」「媒介手数料」と呼ばれる場合もある。
不動産会社は仲介の依頼を受けると以下のような活動を行ってくれます。
- 不動産を広告に出す
- 購入検討者の物件見学に立ち会う
- チラシを配布する
このように、物件をよりよい契約内容で売却するために不動産会社は様々な活動を行います。
さらに、不動産の所有権移転など、費用がかかる手続きも代わりに行ってくれるのです。
このようなプロモーション活動の成功報酬と、手続きの手数料代として「仲介手数料」を不動産会社に支払わなければならないので必ず覚えておきましょう。
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マンションの売り主は仲介手数料を値引けるかも！
物件の売主は、交渉次第では仲介手数料を下げることができるかもしれません。
なぜなら、不動産会社は「物件の確保」が商売には必要不可欠なので、物件を獲得するためにも売却主に対しては仲介手数料が軽減されることがあるからです。
また「仲介手数料無料」などをセールスポイントに営業を行う不動産会社も多く存在します。
なので交渉次第では仲介手数料を安くできる可能性があるのです。
以下では、特に値引き交渉が行いやすい3つのケースを解説していきます。
- 契約内容の選択
- 物件の周辺状況
- 仲介手数料無料の会社
これらを参考にしてマンション売却の際には、仲介手数料を下げられるように交渉を行うといいでしょう。
契約内容によって値引き交渉できるかも！
不動産との媒介契約の形をうまく利用することで、値引き交渉をうまく進めることができるでしょう。
不動産会社との間に結ぶ契約の形は以下の3種類から選べます。
- 一般媒介契約
（複数の不動産会社に仲介依頼できる。自ら売り手を見つけて契約することも可能。） - 専任媒介契約
（1つの不動産会社にのみ仲介依頼する。自ら売り手を見つけて契約することは可能。） - 専属専任媒介契約
（1つの不動産会社にのみ仲介依頼する。自ら売り手を見つけても必ず不動産会社を仲介して取引を行う。）
仲介手数料は会社を通じて売買契約が成立した場合にのみ支払います。
なので、「一般媒介契約」ではライバルも多く不動産会社が利益を得られる確率が低くなってしまうのです。
一方で、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」ではほとんどのケースで確実に利益を得られるため、不動産会社はこの２つどちらかでの契約を望むでしょう。
そこで物件の売主は契約内容を譲歩する代わりに、値引き交渉を行いやすくなります。
このように不動産会社が望む契約内容を利用して、仲介手数料を大幅に下げることができます。
契約内容はしっかり確認しましょう。
マンションの地域、状況によっては値引けるかも！
需要が高い物件はどの不動産会社も欲しいので、値引き交渉が行いやすいといえます。
不動産会社は他社よりも優良な物件を確保することが、利益をあげる上でなによりも重要なポイントです。
なので、需要が高いエリアにある物件はある程度値引きをしてでも手に入れたいと考えるでしょう。
また好景気で不動産が多く売れる時期なども狙い目です。
不動産会社は常に一定数の物件を持っておく必要があるので、物件が売れればその分仕入れなければなりません。
その際には多少の値引きを行ってでも、物件を確保する傾向があります。
このように、所有する物件の価値や経済状況を分析することでより値引きできる可能性が高くなるのです。
そもそも仲介手数料を取っていない不動産会社を探す！
そもそも物件の売主に対しては仲介手数料を取っていない不動産会社も存在するので、その場合は値引き交渉する必要もありません。
不動産会社は、売り手と買い手の両方から仲介手数料をとっている会社と、片方しかとらない会社の2パターンに分類できます。
なので、買い主からのみ取る業者を選ぶことで物件の売主は仲介手数料をタダにすることが可能なのです。
まずは手数料無料の不動産会社を探してみることが最も手取り早い節約方法だと言えるでしょう。
仲介手数料の計算式はこれだ！
仲介手数料の金額は交渉次第ですが、上限は法律で定められているので計算方法を理解しておきましょう。
仲介手数料率は、以下のように3段階の分かれています。
- 200万円以下の部分 ＝ ５%
- 200万円超400万円以下の部分 ＝ 4%
- 400万円超の部分 ＝ 3%
例えば売却価格が1000万円の場合は、10万円＋8万円＋18万円＝36万円(税抜）です。
このように、物件の売却価格に応じて料率を3段階にかけて、さらに消費税を加えることで手数料の上限額を求めることができます。
しかし、すこし複雑ですよね。
そんな時は以下のような速算表を活用して計算することもできます。
先ほどのように物件が1000万円だとすると、30万円＋6万円＋消費税＝36万円＋消費税です。
速算表を活用すれば簡単に仲介手数料の上限額を知ることができるので、覚えておくと仲介会社とのやりとりで便利になるでしょう。
絶対に気を付けたい仲介手数料のルール
仲介手数料には、思わぬ落とし穴になってしまう注意点があるのでしっかり把握しておいてください。
上記で述べてきたとおり、仲介手数料は交渉次第で値下げすることができます。
しかしそればかりに気を取られているとあとで後悔してしまうかもしれません。
以下では、仲介手数料を支払う際に注意しなければいけない点について解説していきます。
理解した上であくまで慎重に不動産会社との取引をすすめていきましょう。
仲介手数料の支払い時期について
仲介手数料は2回払いになることがほとんどなので、支払いの時期については注意しましょう。
仲介手数料とは、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生するものです。
しかし書類上で契約を交わしたとしても、物件の引き渡しが終わるまでは取引が完全に完了したとは言えないでしょう。
そこで、「売買契約書が成立した時」と「物件の引き渡しが完了した後」の2回払いで半額ずつ支払うことが一般的です。
2回払いであるということと支払いのタイミングについては、以上のように慣例化されていることなので頭にいれておきましょう。
買い主、売り主ともに一方的な売買放棄は・・・
不動産売却の際は、売買放棄については十分に注意しておきましょう。
なぜなら、仲介手数料支払い後に契約が解消になったとしても手数料は取り戻せないことがあるからです。
売り手もしくは買い手の勝手な売買放棄は仲介不動産会社の責任とはいえません。
なので売り手側が売買放棄した場合は、手付金を支払っていたとしても取り戻すことはできません。
さらに売主の都合で売買放棄となった場合も当然ですが手数料は返ってくることは少ないです。
不動産売却を行う際は、先方の購入意思をしっかり確認して自分自身の状況も考慮して、売買放棄のないような確実な取引を行うことが重要でしょう。
ローン特約がある場合は安心
ローン特約解除のケースでは仲介手数料はしっかり戻ってくるので心配する必要はありません。
その理由は、ローン特約解除の場合、売主・買主・仲介不動産会社のいずれにも責任はないと見なされるためです。
ただし、念のためにも支払うタイミングで、仲介手数料が万が一の際に戻ってくるのか確認をとることは怠らない方が良いでしょう。
いずれにしても、一般的にローン特約解除の場合には仲介手数料は返金されます。
もし契約解消になりそうな場合は、先方に問い合わせてみましょう。
仲介手数料以外の費用が発生していませんか？
仲介手数料は「上限額」が決まっているので支払う際には、それ以上の金額になっていないか確認しましょう。
なぜなら、仲介手数料以外の諸経費として金額がかさましされるケースがあるからです。
仲介不動産会社に支払うお金は仲介手数料だけではありません。
以下のような条件を満たすと別途の費用が請求されます。
- 売主の依頼にもとづいて行った活動
- 通常の業務では発生しない業務
- 実費
例えば仲介会社が取り扱っている他の不動産とは異なった形で、特別な広告などを組み込んだ場合には特別費用が発生するでしょう。
また中には売主に気づかれないことを良いことに、費用をかさましする仲介不動産屋もいるといわれています。
トラブルを避けるためにも仲介手数料を支払う前に金額と内訳を確認して、同意のもとで取引を済ませましょう。
仲介手数料に含まれる費用はコレだ！！
仲介手数料に含まれる費用を把握しておくことで、余計なかさましが起こる心配もなくトラブルを避けられるでしょう。
仲介手数料は、単なる物件の買い手を見つけてくれた仲介会社に支払うお礼金の意味だけではありません。
他にも売買契約の際に必要な手続きのための費用や、手続きの代行に対する謝礼も含まれているのです。
以下では、仲介手数料に含まれる業務とそうではない業務について詳しく説明していきます。
それらを理解し仲介手数料の中身に納得した上で支払うことが重要です。
仲介手数料に含まれる業務
仲介手数料には様々な手続きに対する業務が含まれているので、理解しておきましょう。
すでに述べたように、仲介手数料は単なるお礼金だけでなく「手続きを行ってもらうための費用」という一面も持っています。
その手続きとは以下の通りです。
- 物件にローンが残っている場合の対処
- 重要事項説明書の作成
- 売買契約書の作成
- 保険の手続き
- 買い手への重要事項説明と契約成立
- 支払いの手続き
- 権利移転登記
このような素人には難しい手続きを専門業者である仲介不動産会社が代わりに行い、それに対する費用を売主は負担する仕組みになっています。
このように仲介手数料に含まれる様々な手続き内容をしっかり確認しておくことが大事です。
仲介手数料に含まれない業務の事例
仲介手数料人に含まれない業務についても把握しておく必要があります。
知らずに「仲介手数料に含まれない業務」を依頼してしまうと別途の費用が発生してしまうからです。
仲介手数料に含まれるのは「通常の業務で発生する費用」のみで、以下のような活動には別途の費用がかかるのです。
- 買い手との交渉のための出張費
- 特別な宣伝広告
仲介会社の人が遠隔地に住む購入希望者に出向く際や、通常では行わない宣伝行為をする際には別途費用が発生します。
このようなことを理解した上で、仲介会社に活動の依頼と手数料の支払いを行いましょう。
仲介手数料以外にかかるお金のあれこれ
仲介手数料は不動産売買にかかる費用の一部に過ぎないので、その他の費用についても把握しておきましょう。
その他の費用項目と値段についての一覧は以下の通りです。
抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼することが多いですが、実はあまり難しいものではありません。
なので時間的余裕があるかたは数万円の節約だと思ってトライしても良いでしょう。
これらの費用も、「3000万円特別控除」や「所有期間10年以上の場合の軽減税率の特例」などの税額控制度を利用することで節約が可能です。
以上のことを参考に自身の物件の状況と売却にかかる費用を把握することで、スムーズに取引を進めることができます。
上記の費用についても詳しく知りたい方は、以下のリンクをご覧ください。
まとめ
不動産売買は素人には難しく仲介会社に依頼することがほとんどなので、支払う仲介手数料については知識をもっておくことが必要です。
また仲介手数料は費用の一部に過ぎず、別途の費用がかかることもあります。
本記事では、仲介手数料の金額からその内訳、さらにはその他の費用についても解説してきました。
これを参考に仲介手数料の理解を深めて、トラブルなく仲介会社をうまく活用して売却を済ませましょう。
