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マンション売却のタイミング。売り時は築年数から価値を計算するだけではダメ!

「マンションを高く売却したいけど、ベストなタイミングがわからない。」

と困ってはいませんか。

マンションというのは人生において最も高額な買い物の1つでしょう。

なので、やはり売却する際もできる限り高い値段で手放したいですよね。

しかし、絶対に「早い方がいいだろう」と焦って売却を急がないでください。

マンションの価格を決める要素というのは、本当に多くあります。

本記事では、そのような要素を1つ1つ丁寧に解説していきます。

この記事をしっかり読み、あなたにとってのベストタイミングを考えましょう。

そうすれば、きっと満足のいく価格でマンション売却をすすめられるはずです。

マンション売却のタイミングは人それぞれ


マンションの売却のベストなタイミングは人それぞれになっています。

なぜなら、地域や売却時期によってあなたのマンションの価値が大きく異なるからです。

「ネットの記事で煽られて早く売ってしまった」

「オリンピックに価格が高騰すると言われて、売り時を逃した…」

などは、よく聞く話ですが、あなたにとって一番良いタイミングはいつであるのかをしっかり検討することが重要になります。

ネットでは煽り(あおり)系の記事が多い

「むやみに一括査定を推奨する」マンション売却のノウハウについての記事には要注意が必要です。

マンション売却は、早く売れば良いと言うものではありません。

「一括査定でどこよりも安心にスピーディーに売れる!」

などという言葉に乗せられて、考えずに売ってしまい後悔することもよくあります。

ネットでの煽り記事に惑わされることなく、あなたにとって一番良いタイミングがいつであるのかをしっかり見極める力が必要です。

本記事では、「マンション売却のタイミングを見極めるためのポイント」を述べていきます。

オリンピックまでに価格が高騰する理由

オリンピックまでにマンション価格が高騰すると言われています。

なぜならオリンピックでピークを迎えた経済情勢が、それ以降大幅に下降すると言われているからです。

そして現在、オリンピック特需の影響で建築需要が大幅に高まっています。

また、その需要に引っ張られるように、全国のマンション価格は過去7年間で約36パーセントも高騰しています。

中古マンションの価値も右肩上がりです。

オリンピック直前の今まさにマンションの価格がピークを迎えているのでしょう。

でも地域によって売り時はめちゃくちゃ異なる

しかし、オリンピック直前で価格が高騰しているからといっても、マンションの最適な売却時期は、地域によって売り時は異なります。

その理由としては、地域の経済状況や将来性が大きくマンション価格に影響してくるからです。

・少子高齢化で所有マンションの地域が過疎化した。
・人口集中化で所有マンションの地域が発展した。

など、産業が衰退する地域と発展する地域がはっきり分かれるでしょう。

そして、こうした地域の経済状況が大きくマンション価格に影響を与えることは間違いありません。

あなたの地域はどのような変化を遂げているでしょうか。

将来性をしっかり見極めることも、マンション売却には大事な要素になっています。

築年数から資産価値を考えて売り時を考える

まず最初に、築年数から資産価値を見て、売り時を考えてみましょう。

築年数は、マンション価格を決定する非常に重要な要因の1つになっています

なぜなら築年数は、マンション価格や耐久性など多くの条件を決定づけるためです。

しかし、築年数が浅ければ浅いほど良いというものでは決してありません。

「住み替えを考えているなら15年まで。」

「しっかり住んで、子供が巣立ってからの定年後なら35年までに。」

など、全ての物件にはそれぞれの良さやポイントがあります。

そのため、ケースに合わせて売り時を考えることが重要なポイントです。

今回は、築年数ごとにマンションの売却について解説していきます。

  • 築1年~3年
  • 築4年~10年
  • 築11年~15年
  • 築21年~35年
  • 築36年~

それでは順番に詳しくみていきましょう。

築1年~3年

築3年以内の物件は新築を大差ない価格で売却することが可能になっています。

なぜなら、築3年以内で売却するケースは非常に稀なので希少価値高いためです。

また、出回る物件数がとても少ないため築3年以内の物件は「ほぼ新築」という扱いを受けることが多くなっています。

転勤などのやむを得ない事情で売却をする方は、新築に近い価格で売却するのがオススメです。

築4年~10年

築4年~10年の物件は、中古マンション市場の中でもかなり人気が高く、適正価格で物件を売却することができます。

その理由としては、新築と比べてコストパフォーマンスが非常に高い年式のためです。

以下の2つの部分でコストパフォーマンスが優れています。

・価格
新築よりも明らかに低い価格で購入できるため。

・税金関係
5年以上所有した物件については売却する際に税金関係で優遇を得ることができるため

また、築4年~10年の物件は、新築と比べて設備やデザインにおいても大きく劣ることはありません。

このように、売り手と買い手の両方にとって手軽さがあるのが築4年~10年と言えます。

築11年~15年

築11年~15年は、修繕費用がかさむ前に売却する最後のチャンスの期間になっています。

所有期間が10年を設備面や、耐久性において支障をきたリスクが年々上昇して来るためです。

中には、この期間でも多額の修繕費用がかかってしまうケースもあります。

マンション売却価格からそような修繕費用を引くと当初望んでいた額が手元に残らないということも多いようです。

できるだけリスクを避けて高い値段で売却を済ませたいと考えている方は、早めに行動に移すことをおすすめします。

築16年~20年

築16年~20年は、物件を修繕してからであれば売却することが可能です。

修繕する理由としては、設備やデザインの老朽化が進み、そのままの状態で売ってしまうと売却価格の低下が避けられないためです。

また、築15年前後は一般的にマンションの修繕工事が行われる時期でもあるため、大規模な修繕のための積立金が一気に増額されることもあります。

どうしても古い物件という印象が避けられず、売却には不利になってくる要素がますます増えていく時期です。

適正価格で売るためにも、築16年~20年の物件は修繕してから売却するようにしましょう。

築21年~35年

築21年~35年は、底値であれば、売却することが可能になります。

その理由としては、買い手が大規模のリフォームを行うことを前提として物件が売られることが多いためです。

買い手は、「長くても15年ほど住めればいい」という目的でリフォームをすることが多いです。

そのため、リフォーム費用も考慮するとやはり物件自体は底値で取引されることは避けられないでしょう。

築20年を超えた物件の売却を考えているなら、可能な限り早く売却することをおすすめします。

築36年~

築36年以降になると、物件価格が底値であっても売却することが一気に難しくなります。

「売れればいい」と思いながら売却する必要があるでしょう。

設備仕様はかなり古く、耐久性もかなり低下していることが想像できてしまうからです。

そのため、買い手を見つけることも困難になってくるといえます。

値段は気にせず、手放すことを目的にしているのならばこの時期でも売却することは可能ですが、オススメはできません。

地域の発展性を見て売り時を考える

次に地域の発展性をみて売り時を考えてみましょう。

住んでいる地域の将来性を考慮してマンションの売却を決めることはとても重要になってきます。

その理由としては、同じ場所であっても将来的に価値が高騰することもあるためです。

「ここは将来もっとマンションが建つかも」

「ここ数年人口が一気に増えている」

などの地域の発展性を見て、売り時を考えましょう。

今回は、3つのよくある地域の発展性について解説します。

それでは順番にみていきましょう。

新しいマンションがどんどん立ちそうな地域か

新しいマンションが建ちそうな地域は早期に売却することがオススメ。

なぜなら、新築のマンションができてしまうと周りの古い物件の値段は必然的に下がるためです。

付近に以下のモノがある場合は、土地が売却されやすく、新しいマンションが立ちやすいので要注意。

  • ショッピングモール
  • 駐車場
  • 会社
  • 工場

反対に付近に以下のモノがある場合は、土地が売却されにくく、新しいマンションが立ちにくいです。

  • 小学校
  • 公園
  • 公共施設

また、これ以外にも神戸市の三宮のようにタワーマンションの建築を禁止する条例を発令している地域もあります。

様々な観点から、マンションが新しく立ちやすいかどうかを考えましょう。

マンションの建設が進んでいる地域では、早めのマンション売却を決定することが必要になります。

その地域の発展性や人口の増加は?

所有マンションの地域が発展している場合や、人口が増加している人気エリアはマンション価格も高騰する可能性が大。

なぜなら、人気エリアのマンションは需要が高く、必然的に価値が上がるためです。

急激に発展している地域は、今後さらに価格が高騰する可能性があるので、売り時を長い目で考える必要があるでしょう。

一方で、人口が流出している地域は要注意です。

今後、少子高齢化などの影響で日本国内で地域の過疎化のスピードはさらに加速していきます。

そうなると、一気にマンション価格も下落していくでしょう。

地方でマンションを所有している際には、売り時を逃すことなく早めに売却する必要があるといえます。

治安、教育、利便性などの良さ

地域の治安、教育、利便性の質もマンションの値段変動に影響してきます。

なぜなら、一定の住みやすさが保証されている地域では大きく人気が変動することがないからです。

以下の6つが所有マンションの付近にあるかが大きなポイントになります。

  1. 小学校
  2. スーパー
  3. コンビ二
  4. 病院
  5. ショッピングモール

治安が良く、近くに人気の公立の小学校などがあると、ファミリー層がその地域への引っ越しを考えている場合も多いです。

また、スーパー、コンビニ、病院、駅、ショッピングモールなどが近くにある場合も居住地区として人気は高いです。

そのような地域のマンションは値崩れすることが少ないでしょう。

所有するマンションが、ファミリー層などに人気のある地域にあるなら売却を急ぐ必要はありません。

値崩れする可能性は低いので、じっくりベストタイミングを見極めていきましょう。

他のマンションの状況を見てタイミングを考える

周辺のマンションの状況をみることで、近隣住民よりも良いタイミングで売りに出すことが可能になります。

なぜなら、あなたの売り時は近隣住民の売り時にもなるためです。

周辺マンションの多くが同時に売りに出されていれば、あまり高い値段で売却することは難しいでしょう。

もしくは、今が周りよりも一足早く売却するチャンスかもしれません。

周りの状況を観察することで、あなたが一歩有利に立てるタイミングが見えてくるでしょう。

他のマンションの状況で見るべきポイントは以下の2つです。

  1. 近くのマンションの築年数
  2. 近くのマンションのタイプや総戸数

それでは、順番に詳しく解説します。

近くのマンションの築年数

近くのマンションと築年数が同じであれば、一気に売りに出されることがあります。

同じタイミングで売ってしまうと、一定の金額でしか売却することができません。

同じ築年数のマンションが周辺にもある際には、少し時期をずらしてみることがオススメです。

近くのマンションのタイプや総戸数

他のマンションのタイプや総戸数などを調べて、あなたのマンションの特徴を知ることも重要になります。

その理由としては、あなたのマンションの特徴を知れば、売却のタイミングも見えてくるためです。

もしあなたのマンションのタイプが周りとは異なるのであれば、値段が一気に変動することはないでしょう。

同じ理由で、総戸数が少ないのであれば希少価値が高くなるので値崩れすることはありません。

一方で、所有するマンションが他と大差なく総戸数も多いのであれば、一足早く売ってしまうべきです。

このように、マンション売却の際にライバルになるであろう物件を知ることで、

「今は売るのを待とう」

「できるだけ早く売ってしまおう」

などの判断ができます。

近くのマンションのタイプや総戸数を確認して、少しでも高額なタイミングでマンションを売却しましょう。

同じマンションの間取りや総戸数から売り時を考える

同じマンションの間取りや総戸数からも売り時を考えることができます。

なぜなら、間取りや総戸数からあなたの物件の希少性を知ることができるためです。

希少な物件であればあるほど、比較的に売りやすくなるので、じっくりと売却のタイミングを考えることができます。

しかし、一般的な物件であれば周りよりも早く売ってしまうことがポイントになります。

同じマンション内にもあなたのライバルが潜んでいるかもしれません。

相手と差をつけることで、少しでも高く売却することができるのです。

今回は、以下の3つのケースについて解説します。

  • 自分のマンションの総戸数が多い場合
  • 自分の部屋の間取りや広さはどうか
  • どういう層が入居しているのか

それでは、順番に詳しくみていきましょう。

自分のマンションの総戸数が多い場合

総戸数が多い場合は、注意が必要になります。

なぜなら、その分売りたい人も必然的に多くなるためです。

多くの人が物件を売りに出すと、値段はやはり安くなってしまいます。

その場合は、一足早く売ってしまうことが重要になります。

一方で、総戸数が少なくて「売りだしたらすぐに完売する」という人気エリアのケースでは周りを意識する必要はありません。

自分のマンションの総戸数から物件の希少性を知りましょう。

自分の部屋の間取りや広さはどうか

間取りや広さから物件の希少価値を知ることも大切になります

その理由として、同じマンション内であっても、間取りや広さによって売却価格が大きく変わってくるためです。

例えば、マンション内の80%以上が65㎡くらいの大きさで、20%が80㎡を超える部屋とします。

この場合、以下の2つが想定されます。

  • 65㎡だとファミリー層には適さず、さらに他の部屋と競合してしまい、売りにくい。
  • 80㎡だとファミリー層にぴったりで、なおかつ競合も少ないので、売りやすい。

このように所有物件の間取りと買い手のニーズをしっかり確認した上で、売り時を急ぐべきかどうかを判断する必要があります。

どういう層が入居しているのか

同じマンション内にどういった層が多いのかを知ることも重要になります。

なぜなら、入居者の層を知っておくことでマンションの価格の上がる時期を推測できるからです。

例えば、学生が多い物件では、春先に向けて需要が一気に高まります。

そのため、冬から春にかけて売却することで、高い価格でマンションを売却することが可能です。

このように、どのような層の人が入居しているかを知っておくことは、マンションの売り時を考える上で重要なポイントになります。

経済状況や物価からタイミングを考える

経済状況や物価から売却のタイミングを考えることが可能です。

なぜなら、経済状況や物価の高騰とマンション価格の変動は比例していくものだからです。

現在の景気を考慮するだけでなく、将来的にどのように変化していくのかを予想することが重要です。

「2020年には東京でオリンピックがある」

「2025年には大阪で万博が開催される」

など普段のニュースにヒントは眠っているはずです。

景気を見極めて、できるだけ高額でマンションを売却しましょう。

物価は基本的に上がっていくもの

物価とは基本的に上がっていくもだと覚えておく必要があります。

なぜなら、基本的に上昇すると中古マンションの価格も上がってゆくからです。

現在、オリンピックで資材が値上がっています。

しかし基本的に物価は上がっていくので、資材はこれからも値上がっていく見込みです。

そこで発生するのが新築マンションの値上がりでしょう。

そして、これに引っ張られるように中古マンションも値上がりします。

このように、基本的に物価は上昇していくものなのであまり急いで売却する必要はありません。

発展している地域は土地の地価もあがる

発展している地域は中古マンションの値段も上がる大きなチャンスになります。

なぜなら、発展に伴い地価も大きく上昇するためです。

さらに、発展している地域では新築マンションよりも中古マンションの需要が上回ることもあります。

発展している地域は土地の価値もあがることから、新築マンションが建設されても高額で一部の富裕層にしか手が届かない場合があるためです。

そこで中古マンションを求めるニーズが一気に高まります。

そういう意味では、近くに新築マンションが建設され、売り出されているときに、売りに出すということも賢い売り方だといえるでしょう。

経済状況からのタイミング

やはり経済状況がいい時の方が高く売れやすいというのは覚えておく必要があります。

なぜなら、経済状況が悪いと需要が下がりも売却の値段は安くなってしまうからです。

これは非常に単純な話で、景気が悪く給料が少ないのにも関わらず、引越しを考える人は必然的に少なくなるでしょう。

常に経済は上がったり下がったりを繰り返しているものです。

今上がっていても、今後さらに上がるタイミングを待つのもいいかも知れません。

頭の中に経済状況を常に観察し、良い状況のタイミングで売却することがポイントになるでしょう。

季節的なシーズンからタイミングを考える

季節的なシーズンからタイミングを考えることも重要になります。

季節によって買い手の層が大きく異なるためです。

ここでは、以下の2つの季節ごとに分けて詳しく解説します。

  • 1月~3月の4月に向けたタイミング
  • 6月~8月の9月に向けたタイミング

それでは順番にみていきましょう。

1月~3月の4月に向けたタイミング

やはり春先は、最も需要が高まる時期だと言えます。

なぜなら、4月からの新生活に伴い、住むところが必要と言う理由があるためです。

このような場合は、買い手も確実に物件を抑える必要があるので、他のシーズンよりも高く売れやすくなります。

しかし、この時期は同じマンションの他の部屋も売りに出しているので、必ずしも高く売れるとは限りません。

むやみにこの時期に売りに出すのではなく、周りの状況もしっかり観察した上で売却を決定しましょう。

6月~8月の9月に向けたタイミング

6月~8月の9月に向けたタイミングも物件の価値が上がりやすいシーズンになっています。

その理由として、9月は社会人の転勤が多いためです。

なので6月から8月にかけて新居を探す人が多くなり、マンション価格も上がりやすい傾向にあります。

しかし、4月と比較すると、需要の量は多くありません。

売却を急ぐような季節ではありませんが、やはり需要は上がっていくのでポイントになる時期になります。

まとめ

本記事ではマンション売却に大事なポイントについて解説してきました。

たくさんのポイントが影響しあってマンション売却価格が決定していることがわかっていただけたでしょう。

大事なことは、これらの情報を頭の片隅に置いておくことです。

下記の記事も読んで、少しでも高く売却を決めましょう。

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