任意売却をしたいが、任意売却はどのようなものか分からなくて悩んでいる人もいるのではないでしょうか。実は、任意売却は一般売却とはいろいろな面において違っています。ここでは、任意売却と一般売却の違い、一般の不動産業者による任意売却、任意売却専門業者による任意売却、についてご紹介します。この記事を読めば、任意売却はどのようなものかが分かります。

任意売却と一般売却の違い

任意売却というのはローン返済ができなくなって住宅を売却するもので、現在の住宅の価格よりローンの残高が多くて、一括でこの差額を払えない時に発生するものです。そのた、めローンで住宅を任意売却した残債を払い続ける必要があります。残債がある状態では住宅に抵当権が付くため、一般売却はできません。

なお一般売却というのは、ローンの残高が現在の住宅の売却価格より少ない場合です。ローンが返済できていれば、任意売却はできません。もし任意売却する場合は、連帯保証人などに債権者がローンの返済を求めてくる場合もあります。というのも任意売却は、ローンが返済できない場合に救済する方法だからです。ローンが返済できる場合は、一般売却になります。

一般の不動産業者による任意売却

任意売却を一般の不動産業者に頼む場合は、次のようなデメリットがあります。

不手際を感じる

任意売却を近くの不動産業者に頼むと不動産業者の不手際で、競売にそのままかかったというような場合も多くあります。任意売却はまだ特殊な売買方法なので、専門に任意売却を取り扱っていない不動産業者の場合は知識や経験が足りないのでよく不手際になります。このような不手際な不動産業者の場合は、債務者だけでなく債権者も心配になるようで、手際がいい不動産業者に頼むように債務者に債権者がアドバイスすることもあるようです。任意売却の場合は、特に査定書以外にも販売以外の後順位債権者の調整などの業務が多くあるため、不慣れな不動産業者は不手際がどうしても目に付いてしまうのでしょう。

不動産を売却するそれぞれの不動産業者の違い

近くの不動産業者と不動産仲介業者の大手では、次のような違いがあります。

近くの不動産業者

不動産のエリア性についての実績や経験は、地元密着のメリットがあるため、近くの不動産業者にこのことを期待する場合はいいでしょう。しかし、常に不動産を購入したい顧客を持っているとは必ずしも限らなく、また、賃貸を専門に取り扱っている不動産業者が多くいるのも事実です。もし、近くの不動産業者に任意売却を任せると、競売や任意売却について分からないことが多いため、話がまとまる可能性は小さくなるでしょう。また、任意売却についてのノウハウは、近くの不動産業者には期待できないでしょう。任意売却の場合は、法律についての知識が弁護士と同じように求められるため、残念ですが、近くの不動産業者にこのようなレベルの高い知識を求めるのは非常に酷になります。

不動産仲介業者の大手

一方、不動産仲介業者の大手の場合は、ここ最近は任意売却の取り扱いができるようになりました。任意売却の中でも住宅金融支援機構などというような場合は、任意売却の方法が決まっているため、不動産仲介業者の大手の場合は、マニュアルがあるのでそれほど困難ではないでしょう。本部に問い合わせすると、法律についての知識も対処ができるでしょう。しかし、任意売却に時間がかかる場合や、債務者が希望するようなサービスの場合は、期待することは到底できません。

任意売却においては、苦しい債務者のお金の状態を考慮することが必要です。大きな組織の不動産仲介業者の大手の場合は、債務者や持ち主の気持ちよりも組織の方針の方が優先され、個々の状態に応じた応対は非常に困難です。さらに、任意売却後のフォローなどは、頻繫に担当者が交代する不動産仲介業者の大手の場合は、心配になるでしょう。不動産仲介業者の大手では、実際には手間も時間もかけられません。

そのため、不動産売却については、いかに利益を効率良く出すかが要求されます。任意売却は手間がかかるため、優先案件には基本的になりえません。柔軟な個々の応対を希望する債務者にとっては、不動産仲介業者の大手は適していないと言えるでしょう。

任意売却に一般の不動産業者が適さない理由

法律上は、一般の不動産業者でも任意売却ができます。しかし、任意売却の場合は、民事執行法で決められた裁判中の不動産を売却するようになります。一般の不動産業者は、一般の不動産取引の知識については問題ないため、不動産の販売力については魅力があるでしょう。しかし、任意売却の場合は、特に債務整理についての知識が必要です。

正直言って、法律の専門的な知識は一般の不動産業者には全くありません。というのは、一般の不動産取引の場合は、全く必要ない知識であるためです。そのため、任意売却の場合は、大きな決定権が債務者よりもある債権者と交渉したり、調整したりするスキルが十分でない可能性があります。債務者が積極的に任意売却したくても、債権者が了解しないと任意売却はできません。そのため、一般の不動産取引とは違っているので、任意売却に成功しない可能性が大きくなります。

任意売却専門業者による任意売却

任意売却専門業者というのは、任意売却についてのノウハウ・知識・実務経験が豊富で、抵当権などを持っている債権者と交渉する力がある専門の任意売却の業者です。確実に任意売却を成功させたい場合は、任意売却専門業者に頼むのが最もおすすめです。任意売却は、一般の不動産取引とは違っており、買主と売主をマッチングする以外に、抵当権などを持っている債権者と交渉をいろいろ行う必要があります。そのため、債務整理などの非常に高い専門分野の知識が必要になります。

任意売却の場合は、抵当権等の登記を債権者に抹消してもらうことが最も大切です。さらに、任意売却では債務者に有利な条件を獲得することも大切です。任意売却専門業者は、不動産を売却すると仕事が完了ということでなく、一般の不動産業者とは、いかに頼まれた債務者の利益を考慮して動き、任意売却に成功するかということにおいても違います。さらに、任意売却専門業者に頼むことによって、不動産を売却するだけでなく、引越し先を紹介してくれたり、債権者と引越し費用について交渉してくれたり、ローン残債を返す方法についてアドバイスしてくれたりします。また、任意売却した後に借金を返すのが難しい場合は、債務整理の自己破産などに強い弁護士を紹介してくれたりするなど、任意売却専門業者は債務者にとってメリットがいろいろあります。

一刻も早くローンの滞納は解決する必要がある

任意売却の場合は、一刻を争うため、任意売却専門業者に早めに決心して相談することによって協議するための時間を設けることもでき、相談する人が希望するようなスタイルで進めやすくなります。ローンの停滞が始まると、損害遅延金が約15%の年利で上乗せされます。また、督促の電話が携帯や自宅、場合によっては会社にまでかかってくることがあるため、経済事情を近く人や会社の人に知られる可能性があり、精神的にだんだん追い詰められてきます。そのため、一刻も早く任意売却は相談して解決する必要があります。