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任意売却って?住宅ローンなどの肩代わりに物件を売却する方法

ケガやリストラによって今までの安定した収入がなくなり、住宅ローンや税金が支払えなくなってしまう。そのような状況になってしまった場合、物件の任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。
任意売却とは「所有者が債務を返済する目的で物件を売る行為」のことです。任意売却物件は通常の不動産物件よりも価格が安いので、買い手が付きやすい傾向にあります。
これから詳しく見ていきましょう。

任意売却の特徴

任意売却とは、簡単にいえば「物件を売って借金の肩代わりをすること」です。もう少し正確に表現すると「債務者が不動産を物件受取人(買い手)に売却することで、債権者が債権を回収できるようになる」しくみのことをいいます。債務者が不動産を売ることによってできたお金が、債権者のもとに渡るということです。

これは裁判所が行う競売とよく比較されます。

任意売却も競売も「住宅ローンや税金の返済が間に合わないため不動産を売却する」ことで一致していますが、任意売却が「売却の際に、債務者が自らの意思で売却をすること」であるのに対し、競売は「売却が債務者自らの意思によらず、裁判所の指示により強制的に行われること」を意味します。

また競売は任意売却よりも物件の価格が低くなる傾向にあります。市場価格の6~7割程度の価格になります。競売になる前に任意売却で物件を売ろうとする人が多いのは、そういった理由からです。しかし、最近では競売物件を狙った購入希望者が増えてきているので、人気のある物件は市場流通価格と同じか、それ以上の高値で取引されることもあるようです。

任意売却と競売にはこのような違いがあるのですが、両者には共通点もあります。それは持ち出し金が一切ないという点です。持ち出し金とは「不動産会社への仲介手数料」「抵当権抹消費用」「滞納分の管理費用・修繕積立金」「差し押さえられている滞納分の固定資産税・住民税の一定額」のことを指します。通常不動産を売却する際には、これらを負担する必要があります。しかし、任意売却も競売もこれらの費用が債権者から支払われることになっているのです。

任意売却のメリット・デメリットは?

任意売却にはメリットとデメリットがあります。それぞれを詳しく見ていきましょう。

任意売却のメリット

まずはメリットを挙げていきます。

メリット1:物件を市場相場に近い価格で売却できる

まず任意売却のメリットとしては、物件を市場相場に近い価格で売却できるという点があります。任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で取引できるからです。通常、不動産物件を高く売却するためには、なるべく多くの購入希望者に情報を届けたり、立会可能などの好条件を付ける必要があります。任意売却の場合はそれらの条件をクリアできるので、高く物件を売却できるということです。

また、売却方法が一般的な不動産売却の方法と同じであるため、周囲に事情を知られにくいといったメリットもあります。
持ち出し金も支払う必要がなく、仲介費用などは債権者が負担してくれます。

メリット2 瑕疵担保責任が免責になる

瑕疵(かし)担保責任を負わなくてもいい点もメリットといえるでしょう。

瑕疵担保責任とは「売買の不動産に欠陥などの瑕疵があり、しかもその瑕疵が取引上要求される通常の注意をしても気づかぬモノである場合、売主が買主に対して責任を負うこと」です。一般的な不動産取引の場合には、買主がその瑕疵を知ったときから1年以内であれば、売主に対して損害賠償を請求することができます。

またその瑕疵によって契約の目的を達することができない場合、契約自体を解除することも可能です。任意売却の場合はこの瑕疵担保責任を負わなくてもいいので、あとになって損害賠償を請求されたり、契約を解除されることがありません。
これは経済的に厳しい状況である売主に配慮してのことです。

次に任意売却のデメリットを挙げてみましょう。

任意売却のデメリット

任意売却には、気をつけなければならないデメリットが3つあります。

デメリット1 必ずしも成功するとは限らない

任意売却は時間に制限があるため、必ずしも成功するとは限りません。住宅ローンや税金などの支払いが滞ってから3~6ヶ月経つと、裁判所による競売が強制的に執行されてしまいます。競売は家主の意思とは関係なく行われてしまうので、早めに任意売却をする必要があります。

また、依頼する任意売却業者の質によって、売却額や売却成立そのものが左右されてしまうこともあります。任意売却をする際には、たいてい仲介業者に依頼をすることになります。もしこの仲介業者の仕事が遅くなってしまった場合、ただでさえ少ない任意売却期間が削られ、取引の成立自体が失敗に終わる可能性もあるのです。

任意売却業務に不慣れな会社に依頼してしまった場合、事前に債権者と交渉をせずに勝手に物件の価格を決められ、そのまま販売されることもあるようです。物件の価格を決めるときには債権者の同意が必要となるため、せっかく買主を見つけても断らなくてはいけない状況になってしまいます。また、債権者の印象も悪くなるため、今後の交渉に支障が出てきます。会社選びは慎重に行いましょう。

デメリット2 内覧に立ち会わなければならない

内覧に立ち会わなければならないという点もデメリットです。任意売却では購入希望者が内覧をしたいといってきた場合、それに立ち会う必要があります。もし自分自身が仕事をしていたり、他に頼める人がいない場合は大変なことになるかもしれません。

デメリット3 債権者との交渉に手間がかかる

そして任意売却の最大のデメリットといえるのが、銀行などの債権者との交渉にかかる手間です。

通常の不動産売却の場合は、債権者と交渉することはありません。これは不動産売却時に住宅ローンの残額を一括で返済してしまうため、債権者である銀行との同意が不要となるからです。

しかし、任意売却の場合は売却金額で住宅ローン全額を払うことができないのがほとんどです。そのため、予め売却金額などについて債権者と交渉し、同意を得ることが必要となります。

さらに、売却経費や自身の引越し代についての交渉もします。それぞれの項目ごとに、予備交渉、本交渉、確定報告があります。複雑で繊細な交渉になるため、忍耐力が必要です。債務者本人が交渉を行う場合、かなり大変なことになるでしょう。任意売却会社に依頼しても、交渉は自分でするようにいわれることもあります。債権者との交渉は誰がするのかということを、事前にしっかりと確認することがとても大切です。

任意売却物件を行うための知識

それでは最後に任意売却を行うための知識について見ていきましょう。

基本的には「債権者と交渉→仲介業者と手続き→購入候補者探し→購入者確保」という段取りで任意売却を行います。ここでてこずってしまうと、物件を任意売却にかけても購入者が見つからず、結局競売にかけられてしまうといった事態になってしまうので注意しましょう。

多くの場合、「任意売却用のサイト」に登録をして、そこで運営者とコンタクトを取り、物件を売買することになります。以下がおすすめの任意売却用サイトです。

任意市場は任意売却についての詳しい知識を取り扱うポータルサイトです。戸建やマンションの任意売却を取り扱っています。物件査定や売却相談も簡単にできます。不動産投資家向けのサービスもあるので、興味のある方は是非見てください。

任意売却の知識をしっかり身につけると、ローンの取り立てから自分を守ることができます。しかし、任意売却についてしっかり理解していないと、債権者や購入希望者とスムーズに取引ができず、新たなトラブルにつながる可能性もあります。全体の流れから細かい部分まで理解して、自分の身を守れるようにしましょう。

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