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1.大阪府にお住まいのU様が「遠方に住んでいても実家を売却できた事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 坂井市春江町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 144.25m² | 土地面積 | 216.13m² |
| 築年数 | 62年 | 成約価格 | 1,500万円 |
| 間取り | 6LDK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は大阪府にお住まいの60代U様です。
U様はお父様が亡くなり、福井県坂井市にあるご実家を相続しました。
U様は大阪府にマンションを購入しており、実家に戻る予定はありません。
実家は早々に売却したいと考えていますが「相続登記が完了していない状態で売却できるのか」わからず、売却のタイミングについて悩んでいました。
そこで、福井県の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続登記が完了していないので、売却のタイミングを知りたい
相談する不動産会社の探し方・選び方
U様は福井県の不動産会社をインターネットで調べ、
- 福井県内の相続不動産の売却実績が豊富にある
- 相続登記などの不動産に関する手続きについても相談できる
- 遠方からでも気軽に相談できる
上記を重視して不動産会社を決めました。
U様の「トラブル・課題」の解決方法
U様は相続登記をしておらず、売却のタイミングについて悩んでいらっしゃいました。
U様に対して不動産会社は「相続登記と売却のタイミング」について説明を行いました。
1．「相続登記と売却のタイミング」
相続不動産を売却するには、亡くなった人の名義を相続人の名義へ変更する必要があります。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと過料（罰則）が科される可能性があります。
Ｕ様の場合、相続登記が完了していなかったので、まず名義変更しなければなりません。
ただし、相続登記申請と売却活動は並行して進めることができます。
買主を探しながら、登記手続きを同時進行することで、売却までの期間を短縮することが可能です。
2．「結果」
U様はご実家を早々に売却したかったので、買主を探しながら相続登記手続きを同時進行することにしました。
また、U様の相談した不動産会社はオンライン相談が可能だったため、現地に出向かず、必要な書類等は郵送でやりとりを行い、相続登記の手続きに関しては、不動産会社が提携する司法書士に依頼する形で進めました。
そして、相続から約3か月で無事にご実家を売却することができました。
2.福井市にお住まいのE様が「共有名義だった土地を売却できた事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 鯖江市北野町 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 435.5m² | 成約価格 | 1,700万円 |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は福井市にお住まいの50代E様です。
数年前にお父様が亡くなり、鯖江市にある先祖代々の土地をお兄様と2人で相続しました。
しかし、固定資産税など維持費が負担になり、そろそろ売却したいと考えています。
「共有名義の土地は、自分の意思だけで売却できるのか」「兄に売却を反対された場合、売ることができないのか」分からず、悩んでいました。
そこで、地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
兄との共有名義の土地を売却したいが、兄に反対されたら「売れないのではないか」と不安
相談する不動産会社の探し方・選び方
E様は福井市内にある不動産会社にいくつか問い合わせ、そのなかで
- 福井県内の地域事情に詳しく、土地の適正価格を把握していること
- 接客が丁寧であること
上記2点を重視して、相談する不動産会社を決めました。
E様の「トラブル・課題」の解決方法
共有名義の土地を売却するには、共有者全員の同意が必要となりますが、E様の場合、お兄様の同意が得られなくても、共有名義の土地を「分筆」することで売却できます。
不動産会社はE様に「分筆」について説明を行いました。
1.共有名義の土地を「分筆できる条件」
分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記する手続きのことです。
分筆を行うことで、土地の所有権が各相続人に帰属し、各々自由に活用や処分を行うことが可能になります。
ただし、共有名義の土地の場合、以下の条件を満たす必要があります。
【共有名義の土地を分筆できる条件】
- 分筆後の土地面積が最低基準を満たしている
土地を分筆する際には、分筆後の土地面積が0.01㎡以上になることが条件となります。
登記簿に記載される面積は0.01㎡が最小単位であるため、0.01㎡未満だと分筆登記の申請ができません。
また、分筆後の土地に建物を建てる場合には、最低敷地面積を満たす必要があります。
最低敷地面積は市区町村ごとに異なるため、事前に確認することが重要です。 - 共有者のうち過半数から同意が得られる
分筆登記には、他の共有者からの同意が必要です。
具体的には、共有者のうち過半数の同意を得なければなりません。 - 隣地の所有者に立ち会ってもらえる
分筆登記を行うには、隣地の所有者が立ち会って境界の確定を行い、「筆界確認書」に署名・押印をしてもらう必要があります。
もし、隣地の所有者が立ち会えなかった場合は、「筆界特定制度」や「土地境界確定訴訟」を活用することも1つの手段ですが、手間と費用がかかります。
2．「結果」
E様は弊社が用意した土地査定資料をお兄様に見せながら、土地の売却について話し合われました。
お兄様も売却に同意され、共有名義の土地はすべて売却することにしました。
E様は「兄をどう説得すればいいか途方に暮れていましたが、資料を見せたらすんなり話が進みました」とおっしゃって、兄弟間の関係を壊さずに解決できたご様子でした。
3.福井市にお住まいのW様が「不動産会社のサポートにより、借地に建つ実家の処分を進められた事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 小浜市山手 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 146.53㎡ | 土地面積 | 506.68㎡ |
| 築年数 | 59年 | 成約価格 | 490万円 |
| 間取り | 7DK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は福井市にお住まいの50代W様です。
W様は、お父様が亡くなり、福井県小浜市にあるご実家を相続しました。
しかしW様は福井市内にマイホームがあり、相続したご実家に住む予定はありません。
売却しようと考えていましたが、ご実家は他人の土地を借りて家を建てた「借地権のある不動産」でした。
「借地権のある不動産」をどのように処分すればよいのかわからず、W様は福井県内の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
借地権のある不動産を売却する方法を知りたい
相談する不動産会社の探し方・選び方
W様は、福井県内の不動産会社をインターネットで調べ、その際に以下の点を重視しました。
- 事情を抱える不動産でも積極的に対応してくれるかどうか
- 売却時のサポートが手厚いかどうか
W様の「トラブル・課題」の解決方法
W様が相続したご実家は、建物と土地の所有者が異なる「借地権付き建物」です。
「借地権付き建物」の売却や処分方法は通常の不動産とは異なります。
1.「借地権付き建物」の売却・処分方法
借地権付き建物を売却・処分する際は主に以下の選択肢が挙げられます。
〈借地権付き建物の売却・処分方法〉
| 売却・処分方法 | 特徴・注意点 |
|---|---|
| 借地権付きで第三者に売却する | 地主の承諾が必要 借地権の売却価格や条件を地主と交渉する必要がある |
| 借地権ごと地主に返還する | 地主が承諾すれば、建物を解体し更地にして返還するケースが多い。解体費用が発生する |
| 借地権と底地権をセットで売却する | 底地権とは地主が貸している土地のこと。地主と一緒に売却することになるため、地主にとっては財産を手放すことになる |
どのケースもまずは地主と話し合う必要があります。
トラブルを避けるためにも、地主と話をすり合わせておくことがポイントです。
2．「結果」
W様は不動産会社のアドバイスを受け、借地権付き建物でも売却できることを理解されました。
その後、借地権付きのまま実家を売却する方向で地主と交渉を始めました。
不動産会社のサポートのもと、地主との関係を良好に保ちながらW様は交渉を進めています。
