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【茨城県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

【茨城県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

つくば市にお住まいのS様が、「古河市にある老朽化した実家を、リフォームして売却するか悩んでいる事例」

つくば市にお住まいのS様が、「古河市にある老朽化した実家を、リフォームして売却するか悩んでいる事例」

お客様の相談内容

・売却物件 概要

所在地 古河市古河 種別 一戸建て
建物面積 73.56㎡ 土地面積 100.92㎡
築年数 44年 成約価格 830万円
間取り 4DK その他

・相談にいらしたお客様のプロフィール

つくば市にお住まいの50代のお客様です。
S様のお父様がお亡くなりになり、実家である古河市の一戸建てを相続しました。住む予定がないので売却を検討していますが、家具や家財が多く残っている状態です。
どのように売却の手続きを進めたらよいか途方に暮れていました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却したいが、実家に残った家具や家財を整理・処分する時間がない。

S様はご父様がお住まいだった古河市にある実家を相続されましたが、そこに移り住む予定はありません。空き家として維持する選択肢も検討されましたが、税金や維持費の負担を考慮し、売却することに決められました。
ただし、S様には懸念点があります。家具や家財道具が建物内に多数残されており、これらの整理と処分には相当の時間と労力が必要です。
S様は仕事が忙しく、さらに相続人もS様一人のため、整理処分を頼める人がおらず、どうしてよいか悩まれていました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

専門家の意見を参考にしたいと思ったS様は、不動産会社にまずは相談することに決めました。その際、以下のポイントに注意して、不動産会社を探しています。

  • 売却だけでなく、家財の処分についても相談できること
  • 地元古河市での不動産売却の実績があること

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

実家を相続したものの、家具や家財の整理に頭を悩ませている方は少なくありません。
S様には遺品整理を行わないことの問題点や解決策について説明しました。

1.遺品整理の重要性

まず前提として、土地や建物だけでなく故人が残した家具や家財などの遺品も、相続人の相続財産になります。
そのため、遺品整理は単に不用品を処分する行為ではありません。下記のような重要な意味があります。

遺品整理をする主な理由

  • 相続財産の正確な把握
  • 重要書類の発見

仮に遺品整理を怠り、相続財産の内容が不明確な状態で放置してしまうと、相続税額の正確な計算ができない、適切な遺産分割が行えないなどの問題が生じます。
また、故人が生前に行った契約関連のトラブルが後から発覚した際にも、対応が困難になる可能性が高いです。
したがって、相続した実家の片付けは早めに、そして慎重に行う必要があります。

2.遺品整理が難しい場合の対応策

手が足りない、忙しいなどの事情で遺品整理が難しい場合は、専門業者への依頼が望ましいです。遺品整理専門業者に依頼すれば、プロによる迅速な整理が期待できます。費用はかかりますが、個人で行うよりも時間や労力を節約できます。

ただし、遺品整理業者に依頼した場合でも、実際の整理作業の際は立ち会った方がよいでしょう。すべての作業を任せることも可能ですが、立ち合いなしの遺品整理は、のちにトラブルの原因になる可能性もありますので、注意が必要です。

また、なかには悪質な業者も存在しているため、不動産会社と長年取引のある業者に依頼することで、安心して作業を任せられます。

3.結果

S様は不動産会社が懇意にしている遺品整理業者に依頼しました。
遺品整理業者に依頼したことで、S様が把握していなかった銀行通帳を発見し、期限内に相続税の申告を済ませることができました。
また、整理後の家を不動産会社に売却依頼し、S様は無事に手放すことができました。

神栖市にお住まいのA様が、「相続した築古のご実家をどのように売却したらよいか悩んだ事例」

神栖市にお住まいのA様が、「相続した築古のご実家をどのように売却したらよいか悩んだ事例」

お客様の相談内容

・売却物件 概要

所在地 神栖市波崎 種別 土地
面積 202.68㎡ 成約価格 350万円
間取り その他

・相談にいらしたお客様のプロフィール

神栖市にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、A様と妹様のおふたりで実家を相続することになりました。
遺言書はなかったので、2人で遺産を均等に分割したいとお考えですが、ご実家の売却方法を悩まれています。

解決したいトラブル・課題

課題
実家を売却したいが、どのように売却したらよいかわからない。また築古の物件が本当に売却できるかが不安。

A様ご姉妹は相続した一戸建てを売却し、二人で均等に分けることで合意しています。
ただ、不動産の売却をした経験はなく、どのように手続きを進めたらよいか見当もつきません。また、相続したご実家は築年数が古いため、本当に買い手が現れるかを不安視されていました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

A様は地元の不動産会社を数軒まわり、実際に不動産売却の相談をしました。
その中で、以下の3つの点を重視して相談に臨み、依頼する不動産会社を選んでいます。

  • 築年数の古い不動産の売却実績がある
  • 営業担当者がすぐの契約を迫ってこない
  • 親身になって相談にのってくれた

インターネットで選ぶのもよいですが、実際に相談しないとわからないことも多いので、複数の不動産会社に相談するとよいでしょう。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様には不動産売却の基本的な方法と、築古物件の売り方を説明しました。

1.不動産売却の方法

不動産売却の方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。

・仲介

仲介は不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。

メリット デメリット
  • 相場価格かそれ以上で売れる
  • 売却期間が長くかかる場合がある
  • 買主が現れない限り売却できない
  • 仲介手数料がかかる

・買取

買取は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

メリット デメリット
  • 不動産会社が買主となる
  • 短期間で売却できる
  • 仲介手数料がかからない
  • 古い物件も売却しやすい
  • 相場より売却価格が低くなる
  • 不動産によっては買取できない場合がある

短期間で売却手続きを完了させたい方は「買取」をおすすめします。築年数が経った物件でも、問題なく買い取ってもらえるケースが多いです。

一方で、少しでも高額で売却したい場合は、仲介での売却を選択した方がよいでしょう。
ただし、仲介でも売却方法は複数あるので注意が必要です。

2.築古物件の仲介での売却方法

仲介での売却方法は主に以下の3種類となります。

  • 中古物件として売却
  • 古家付きの土地として売却
  • 家屋を解体して、更地にして売却

「古家付きの土地」とは、古い家屋が建っている状態の土地のことです。 家屋の価値は評価されず、評価され取引するのは土地のみです。
各方法のメリットとデメリットは以下のとおりです。

築古物件の売却方法 メリット デメリット
中古物件として売却
  • 解体費用がかからない
  • 買主が現れないと売却できない
  • 契約不適合責任に問われる場合がある
古家付きの土地として売却
  • 解体費用がかからない
  • 契約不適合責任が免責になるケースが多い
  • 買主が見つかりにくい
更地にして売却
  • 買主が見つかりやすくなる
  • 解体費用がかかる
  • 売れ残ると固定資産税が高くなる

どの方法を選択するかは地域の事情やニーズによって異なるため、不動産会社と綿密に相談することをおすすめします。

また、空き家の解体に関しては、自治体によって補助金制度があり、例えばA様のお住まいの神栖市では以下のような制度があります。

参照:神栖市役所都市整備部|空き家解体支援事業補助金

3.「結果」

検討の結果、A様は更地にして売却する方法をお選びになりました。
実家の解体には、幸いにも神栖市の補助金を受け取れたため、解体費用の負担を減らせました。
売却活動を開始してから2か月で買主が見つかり、売却が完了後、姉妹で売却で得た現金を均等に分け、相続を完了させました。

水戸市にお住まいのT様が、「相続する自宅の不要な部分だけを売却した事例」

水戸市にお住まいのT様が、「相続する自宅の不要な部分だけを売却した事例」

お客様の相談内容

・売却物件 概要

所在地 水戸市小林町 種別 土地
面積 459.55㎡ 成約価格 360万円
間取り その他

・相談にいらしたお客様のプロフィール

水戸市にお住まいの50代のT様です。
旦那様がお亡くなりになり、現在お住まいの自宅と敷地を相続することになりました。
しかし、T様が相続する不動産は敷地面積が広く、今後年齢を重ねていくうえで、維持管理するのに限界を感じています。
相続した不動産を売却してマンションへの住み替えも検討していますが、旦那様との思い出が詰まった自宅を売却することに躊躇していました。

解決したいトラブル・課題

課題
自宅と敷地を相続することになったが一人で住むには敷地が広すぎるため維持管理できません。売却して住み替えも検討しているが、売却することを少し躊躇っている。

T様夫婦にはお子様はおらず、相続人はT様一人です。
敷地が広すぎるため、庭の草むしりなど将来的な維持管理が難しいと考えておられます。
そのため、相続を機会にマンションへの住み替えを検討していますが、旦那様との思い出が詰まった自宅を手放すことに若干の後ろめたさも感じておられるようです。

相談する不動産屋会社の探し方・選び方

マンションへの住み替えを検討されているため、まず不動産会社へ相談しようと決められておられました。
その際、以下の点に注意して不動産会社を選びました。

  • 相続手続きの相談ができる
  • マンションへの住み替えの相談ができる
  • 住み替え以外の提案もしてくれる

水戸市内の複数の不動産会社に相談し、丁寧に説明してくれた不動産会社に依頼しました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

当初、T様はマンションへの住み替えを検討されていましたが、詳細なヒアリングの結果、売却には躊躇があることが明らかになりました。
そこで、現在の自宅を維持しつつ、維持管理が困難な広大な敷地の一部を売却するという代替案をご提案させていただきました。

1.土地を分ける「分筆」

土地の分割には「分割」と「分筆」という2つの方法があります。これらはどちらも土地を2つ以上に分ける行為ですが、その後の扱いに違いがあります。
具体的には、「分割」は単純な区分けであり、登記簿上で土地が独立して記録されるのが「分筆」です。
したがって、土地を分けて売却する際には、それぞれの部分を独立した土地として登記する「分筆」が必要になります。

2.「分筆」の流れ

分筆の一般的な手順は以下のとおりです。

  1. 土地家屋調査士への依頼
  2. 法務局・役所での資料収集と調査
  3. 現地での調査実施
  4. 分筆案の策定
  5. 現地での立会い
  6. 境界の測量作業
  7. 境界標の設置
  8. 登記の申請

分筆に必要な期間は、隣接土地との境界が既に確定しているか否かによって異なります。
確定している場合は約1か月、未確定の場合は数か月を要することがあります。
分筆は専門的な知識を要するため、土地家屋調査士への依頼から始めるのが一般的です。

3.「結果」

T様は、マンションへの住み替えではなく、分筆による敷地の一部売却を選択されました。畑や納屋などが敷地を売却することで、維持に関わる手間や労力を軽減でき、引き続き自宅での生活を続けることが可能になります。
売却までには約7か月を要しましたが、問題なく買主を見つけることができました。

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