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【静岡県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

島田市にお住まいのN様が、「補助金制度を利用して、築古の一戸建てを更地にして売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

島田市阿知ケ谷

種別

土地

面積

156.36m²

成約価格

890万円

間取り

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

島田市にお住まいの60代のお客様です。
N様のお父様が3年前に他界され、お父様が住まわれていた市内の一戸建てのご実家を相続しました。
お住まいの予定はなく、3年間空き家として保有されていましたが、現在売却をご検討中です。

解決したいトラブル・課題

課題
3年間空き家として管理してきたが、管理する手間や税金を考え、売却したいと考えている

N様は3年前にお父様から島田市の実家を相続されましたが、すでに島田市内に一戸建てを購入されているため、住む予定はありません。
そのため、空き家として月に一度、実家の清掃と維持管理を行ってきましたが、管理の手間と維持費の負担から売却を決意されました。
ただし、築53年のご実家が本当に売却できるかを不安に思われています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

築古物件のため売却への不安を抱えるN様は、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

  • 地元島田市に精通した不動産会社
  • 不動産売却を専門としていること
  • Google Mapの口コミで評判が良いこと

これらの条件を満たす不動産会社に相談を決めました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は当初、中古住宅としての売却を検討していましたが、当社の査定では、建物自体に価値はなく「古家付き土地」として売り出すことが適切と判断しました。
古家付き土地の売却は、多くの場合、買主が解体を前提に購入するために売却が困難になる可能性があります。そのため、建物を事前に解体し、更地として売却することをN様に提案しました。

1.空き家を解体して売却するメリットとデメリット

資産価値のない空き家を解体し、更地としての売却方法は、売主・買主それぞれに大きなメリットがあります。

更地にして売却するメリット

売主の場合

  • 買主が見つかりやすい
  • 建物に欠陥がった場合の責任(瑕疵担保責任)を問われない
  • 査定額が上がる可能性がある

買主の場合

  • 解体費用を負担する必要がない
  • すぐに建築に取りかかれるので、施工期間が短い
  • 注文住宅が建てられる

大きな特長としては、買主側が解体費用を負担する必要がないので、買主が比較的見つかりやすい点です。

しかし、メリットばかりではありません。更地にして売却する際は、売主に以下のようなデメリットが存在します。

更地にして売却するデメリット

売主の場合

  • 建物の解体費用を負担しなければならない
  • 土地として売れ残ると、固定資産税が高くなる

大きなデメリットとなるのは、売主側が解体費用を負担することです。また、費用をかけて解体しても、土地が売れ残ってしまうリスクも存在します。

2.空き家を解体するのに補助金制度がある

実は多くの自治体で空き家の解体に関する補助金制度が設けられています。

N様の空き家がある島田市では、「島田市空き家解体事業費補助金制度」があり、昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅を解体する際には補助金が支給されます。
補助を受けるためには「島田市の市税の滞納がない」「抵当権の設定、差押え等の登記がされていない空き家」など、様々な条件があります。
また、市の予算によっては、早期に締め切る場合もあるので注意しましょう。

参考:島田市役所都市基盤部|島田市空き家解体事業費補助金制度

今回のN様の場合は要件を満たしており、補助金を活用して空き家を取り壊し、更地にすることができました。

3.「結果」

更地にして市場に出された土地は、新築戸建てを建てたいと考えている方の目に留まり、5か月で売却が完了しました。
補助金の制度についての知識がなかったN様は、不動産会社へ相談することで良い結果につながったと感謝されていました。

静岡市にお住まいのE様が、「知識0の状態で御殿場市の一戸建てを相続し、売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

御殿場市神山

種別

一戸建て

建物面積

83.62m²

土地面積

175.72m²

築年数

47年

成約価格

920万円

間取り

4DK

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

E様は静岡市にお住まいの60代の男性です。
お父様を亡くされ、御殿場市にある一戸建てを相続しました。しかし、すでにE様は静岡市に住居を構えているため、御殿場市のご実家に戻られる予定はありません。
そのため、相続したご実家の売却を検討されています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続不動産の売却を不動産会社に依頼したいが、不動産について知識が何もない。そのため、不動産売却の基礎から丁寧に説明をしてくれる不動産会社を希望している。

E様は静岡市にお住まいで、相続された御殿場市の実家に戻る予定はありません。
そのため、ご実家の売却を検討されていますが、不動産の売却は初めての経験で、手続きや流れについてもご不明な点が多いです。
初めての不動産売却でも安心して依頼でき、適切なアドバイスやサポートを提供してくれる不動産会社を探しています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

E様は静岡市にお住まいですが、御殿場市にあるご実家の売却を検討しています。
地元の事情に精通しているという理由で、E様は御殿場市の不動産会社に相談することを決めました。実際に複数の不動産会社へ相談に訪れ、

  • 不動産売却の手順をわかりやすくしてくれる。
  • 初心者の質問に対して、嫌な顔をせずに対応してくれる。
  • 積極的なアドバイスとサポートを期待できる

上記の判断基準として、売却を依頼する不動産会社を決定しました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産の売却を経験したことがないE様のために、まずは不動産売却の流れと注意点を説明しました。
一般的に、売却が完了するまでに3か月~6か月程度かかります。

1.不動産売却の手順

「不動産売却の大まかな流れ」は以下のとおりです。

  1. 不動産会社へ査定を依頼
  2. 不動産会社と媒介契約を締結(ここまで約1~2週間)
  3. 不動産会社が売却活動を開始
  4. 買主側と売買契約を締結(ここまで約3~6か月)
  5. 代金を受け取り、買主側に不動産を引き渡す(ここまで約4~7か月)
  6. 確定申告を行う(翌年)

不動産の売却は、上記の6つの流れで進行していきます。

不動産の査定依頼は、1社だけに限られたものではありません。不動産会社との媒介契約前なら、2社以上の不動産会社に査定依頼することができます。
一般的にもっとも高額の査定を出した不動産会社に依頼する傾向にありますが、注意が必要です。査定額が市場価格と乖離している場合は、売却できる可能性が低くなります。
したがって、売却を検討している地域の不動産価格をある程度把握しておくことが重要です。

2.媒介契約の違い

不動産会社と結ぶ「媒介契約」にも注意しましょう。
媒介契約とは、不動産会社が売主に代わって買主を探すための契約で、売却したい物件の販売条件や、成約時の報酬金額などを定めています。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの契約が存在し、それぞれに異なる義務と権利が設定されています。
契約内容によっては、売主に不利な条件が設けられる場合もあるため、条件を理解したうえで選ぶことが重要です。
媒介契約の詳細は以下のとおりです。

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

依頼できる
不動産会社

複数

1社のみ

1社のみ

売主への
経過報告

報告義務なし

14日に
1回以上

7日に
1回以上

自己発見取引

可能

可能

不可

契約期間

制限なし

3か月以内

3か月以内

E様は、一番バランスの良い「専任媒介契約」を選択されました。
不動産会社が売却活動を積極的に行いつつ、E様自身も買主を探すことができるため、「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」のメリットを兼ね備えた契約内容だからです。

3.「結果」

当社で販売活動をした結果、4か月で買い手の方を見つけることができました。
E様は不動産売却の基礎知識を理解され、疑問や不安を感じることがなく売却できたと納得されていました。

沼津市にお住まいのK様が、「空き家を相続し、複雑になっていた名義変更を解決し売却した例事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

沼津市下香貫島郷

種別

一戸建て

建物面積

118.38m²

土地面積

134.28m²

築年数

63年

成約価格

660万円

間取り

5DK

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

沼津市にお住まいの40代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、沼津市内にあるご実家を相続されました。売却をしようと考えていましたが、相続手続きを進めているとご実家の名義がご祖父様の名義になっていました。

解決したいトラブル・課題

課題
実家の名義が被相続人の父親ではなく祖父のままになっている問題を解消して、実家を売却したい。

K様は同じ沼津市内のマンションに住まわれており、相続したご実家に移り住む予定はなく、売却したいと考えていました。
しかし、お父様がご祖父様から相続した際にご実家の名義を変更しなかったため、ご実家をK様が相続するためには、お父様のご兄弟とその親族の許諾を得る必要があります。
相続人の多さから、どのように名義変更や不動産売却の手続きをしたらよいかわからず、途方に暮れていました。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

K様はご実家の名義変更と不動産売却の相談窓口をひとつにしたいと考え、相続にも詳しい不動産屋さんをインターネットで探すことにしました。

その際、ホームページにあった

  • 相続手続きが完了していなくても売却の相談ができる
  • 司法書士や税理士と連携して対応している

が決め手となり、相談する不動産会社を決定しました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

相続した不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。
相続登記を完了させないと、所有権を明確にできず、仮に売却活動を行ったとしても、なかなか買い手は見つかりません。

1.相続登記の流れ

相続登記は以下の流れで行います。

  1. 「登記事項証明書」を取得する
  2. 相続人を特定する
  3. 相続人同士で遺産分割協議をする
  4. 必要書類を揃える
  5. 登記申請書を作成する

今回のK様のケースで重要な「相続人を特定する」「遺産分割協議をする」のついて詳しく説明します。

2.相続人の特定について

相続人を特定する手続きは、まず被相続人(今回のケースではK様のお祖父様)の本籍地で死亡後の戸籍謄本を取得することから始まります。被相続人の本籍地が複数変更されていた場合、それぞれの本籍地での戸籍謄本が必要です。
戸籍謄本を確認することによって、被相続人の子供、兄弟及び兄弟の子供など、法定相続人を特定することが可能になります。

3.遺産分割協議について

すべての相続人を特定できたら、次は相続人で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割について協議し、合意を得ることを目的とします。すべての相続人の押印と印鑑証明が必要となり、1人でも欠けていた場合は、その協議は無効になるので、注意しましょう。

今回のK様のように、お祖父様の代へと遡って相続人を漏れなく特定し、遺産分割を協議行うのは、大変な労力と時間を要します。
したがって、専門家へ依頼することをおすすめします。ただし、専門家ごとに得意分野が異なるため、何を依頼したいかを明確にしましょう。

専門家

依頼内容

相続に関する悩み

行政書士

書類作成

相続人を調査・特定する作業だけを依頼したい

司法書士

登記と書類作成

相続人を調査・特定する作業 +
不動産の名義変更業務も依頼したい

弁護士

法律と紛争解決

相続人を調査・特定する作業 +
相続人同士の争いが起きている

税理士

税金関連

相続人を調査・特定する作業 +
相続税の計算や申告が必要

K様は相続人の特定と不動産の名義変更も合わせて相談できる司法書士を不動産会社から紹介してもらいました。

4.「結果」

司法書士に依頼したことによって、無事に相続人が特定でき、K様がご実家を相続する形で「遺産分割協議書」を作成することができました。
その後、相続登記が完了したのち、司法書士を紹介してもらった不動産会社のもとで、無事に売却に成功しています。

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