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マンションの買取保証とは?売却する場合は仲介と買取のどっちがいいの?

諸事情でマンションを売却しないといけない場合、実家から引き継いだのはいいが結局使わないので手放そうと考えている方、マンションを売却するには「仲介」と「買取」の二つの方法があるのをご存知でしょうか。マンションは買い手が見つかりやすいので、仲介の方が高く売れますが、買取で手放す方法もあります。今回は自分にとってベストな売り方をはどちらなのかを紹介していきます。

マンション売却の種類

マンションを売る方法として「仲介」と「買取」の2種類があります。簡単に言えば「買い手」が不動産業者になるのか、そうでないかによって分かれます。まずはこの2種類について紹介していきます。

仲介の場合

仲介は不動産会社に買主を探してもらい、マンションを一般の人に売る方法となります。まず売主と不動産会社が「媒介契約」を結び、買主が見つかれば売主と「売買契約」を結びます。

買取の場合

買取の場合はマンションを不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。ただ、全ての不動産で買取を行っているわけではなく、規模の大きな不動産会社や買取・転売などを専門にしている会社だけになりますので注意が必要となります。

高く売りたい場合は仲介

不動産に査定額を調べてもらい、売り出し価格を決めることができますので少しでも高く売りたい場合は仲介の方がいいでしょう。ただし、購入希望者を探すのに時間がかるので数か月待たないといけないことも普通となります。「すぐに売りたい」や「すぐにでも手放したい」場合は仲介は向いていません。

すぐに手放したいなら買取

買取は仲介と違い、時間をかけずに売ることができます。仲介の場合は数か月かかることも買取であれば、価格の折り合いさえつけば3週間で売ることも可能となっています。また、引き渡し後に「瑕疵担保責任」という物件に対して修復義務を負わないといけないのですが、買取ではこの責任を負う必要もありません。

マンション買取保証って何?

マンション買取保証とは一定期間内「仲介」を行い、この間に購入希望者が現れずに売れなかった場合は不動産会社が直接買い取ってくれるサービスとなっています。仲介だと、売れない場合もありますので、買取保証をつけることで確実に売ることができるようになります。

マンション買取保証のメリット

では、買取保証をするメリットはどこにあるのか詳しく紹介していきます。

期限内に必ず売ることができる

一般的に買取保証をつけると長くても半年で不動産業者が買い取ってくれます。その支払いは「現金一括」となりますのでまとまったお金を手に入れることもできますので何かと融通がききやすいです。

売却スケジュールが組み次の物件を即座に買うことができる

買取保証は、必ずマンションを売ることができ、まとまったお金が手に入るので買いたい物件の頭金として即座に使う事ができます。仲介による売却であれば買主が出ないと引越しもできませんが、買取保証をつければ期日までに売れるのでスケジュールが立てやすくなります。

仲介手数料がかからない

仲介を行い買手が見つかった場合は不動産業者に「仲介手数料」を支払う必要があります。手数料は売却金額によって変わりますが「売却金額の3%×6万円」がかかりますので、決して安くはありません。買取は不動産会社が買うことになりますので仲介手数料を支払う必要がなくなります。

しかし、中には買取であっても請求してくる不動産会社もありますので念のために仲介手数料は不要か確認しておくといいでしょう。

瑕疵担保責任が免除になる

仲介でマンションを売却を行い、その1年以内に重大な欠陥が見つかった場合は売主負担で修繕する瑕疵担保責任が発生し、場合によっては数百万の費用がかかる可能性があります。しかし、買取保証で買い取ってもらった場合は付帯しなくなりますので依頼者の負担が軽なって売ることができるのもメリットです。

この他にも、ローン債務を金融機関と交渉してくれたり、リフォーム代などがかからないなど多くのメリットが存在します。

マンション買取保証のデメリット

買取保証には多くのメリットがあることがわかったと思います。では、逆に買取保証をつけることによるデメリットはどこにあるのかを説明していきます。

仲介よりも売る金額が低くなってしまいます

買取のデメリットは売却額が安くなります。目安としては査定額の7~8割程度と言われています。不動産会社も買い取った物件がそのまま売れないことがわかっているため、リノベーションやリフォームが必要となります。また、不動産会社側から見れば「仲介手数料」を支払われないので査定額のままで売ってしまうと「利益」が出ないのでなるべく安く買い取って、少しでも高く売る必要があります。そのため、依頼者側から見れば売却額が低くなってしまうのです。

全ての不動産会社で行っているわけではない

買い取った不動産がなかなか売れなくて在庫を抱えてしまうリスクなどがあるため、全ての不動産会社で買取保証を行っているわけではありません。買取も視野に入れている場合は、買取保証もつけてくれるか事前に確認しておきましょう。

場合によっては売却活動を真面目に行ってくれない可能性がある

業者によっては売却活動を真面目に行わないリスクがあります。長くても半年後には決まった額で買い取ることが確定しているためです。このような業者にあたると、仲介で高く売れる可能性があったにも関わらず安く買い取られてしまう危険性があります。この場合、解約手数料を支払って買取保証の契約を解除するか、どうするか慎重に判断する必要が出てきます。

マンション買取でやるべきこととやらなくていいこと

マンションを買い取ってもらう時、どうすれば少しでも高く売れるのかを考えると思います。次は、マンション買取を行う前にやっておくといいものとやらなくていいことを紹介していきます。

ハウスクリーニングやリフォームはしなくてもいい

査定の準備やマンションを売る時にリフォームを行ったり、ハウスクリーニングは必要ありません。リフォームを行うことでその分、費用が増しますが査定額に上乗せされる保証はありません。また不動産会社が査定を行う上で重視するのは「設備・間取り・不具合の有無」となるので、ハウスクリーニングを行い部屋を綺麗にしても査定額に影響しません。

但し、仲介などで購入予定者に内覧させる場合は、ハウスクリーニングを行い見た目を綺麗にしておくと好印象になるので必要に応じて行うのはありでしょう。

壊れた箇所は修繕する

リフォームをする必要はありませんが、設備に破損や不具合がある場合は「修繕」する必要があります。マンションの相場は破損や不具合がない状態の価格を前提とします。その為、不備や破損があると相場よりも低く査定されてしまいます。

台所、トイレ、浴槽、給湯器など不具合がないか確認し、あれば「修繕」して正常な状態に戻す必要があります。ただ、金銭や時間に余裕がない場合は修繕を完璧に行う必要はありません。比較的軽微な破損や不具合の場合は割引の対象とならないこともあるからです。

壊れた箇所は事前にまとめて告知しておく

軽微な破損や不具合は修繕をしなくても割引対象にならないと紹介しましたが破損や不具合には変わりありませんので事前に告知事項としてまとめておきましょう。買取を行う際、不動産会社が査定を行うためにマンションに訪れます。その時に不具合個所をまとめたものを渡しておくと査定がスムーズになります。まとめておかないと不動産会社から細かい質問を受けることになります。特に買取の場合はまとめて査定を依頼することも多いと思いますのでその度に同じことを聞かれるのは面倒だと思います。事前にまとめておくことで、その手間を省くことができます。

買取を選んだほうが良いマンションとは?

マンションが売れる条件としては築年数が浅い、駅から近いなどを満たす場合は売りに出してから3か月以内で売れることが多いです。しかし、郊外で駅が遠くて利便性があまり良くない場所や築年数が数十年経っている場合は買取保証をつけたり、買い取ってもらう方がいいでしょう。その場合でも「いくらでもいいから買い取ってほしい」という姿勢を取ってはいけません。不動産会社が売り急いでる事情を知ったうえで低い価格を提示されてしまいますので「ほかの不動産会社にも依頼しています」と伝えることで少しでも高い価格を提示してくれます。

まとめ

仲介に比べると買取は期限内に売ることが可能となっていますのですぐに手放したい方にはメリットが大きいと言えます。しかし、売り急いでしまうと、本来買い取ってくれる価格よりも低い金額で売ってしまう可能性があります。例え買取であったとしても少しでも高く買い取ってもらえるように買取保証をつけたり、複数の不動産会社に査定を見積もってもらい買取の適正価格を知ることが大事になります。

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