不動産を売却したい！利益にかかる所得税を節税するには？

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2019.03.28 / 最終更新日：2019.06.05

不動産を売却する際には、できる限り利益を獲得したいと思っているでしょう。
しかし、初めて不動産を売却する場合は、利益をどのように算出するか分からないのではないでしょうか。
ここでは、不動産の売却した際に利益を算出する方法と不動産を売却する際にかかる所得税を節税する方法についてご紹介します
初めて不動産を売却する場合は、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却した際の利益とは？

不動産を売却した際の利益というのは、不動産を購入する費用、不動産業者に支払う仲介手数料、リフォーム費用などを不動産を売却した価格から差し引いたものです。

不動産を売却した際の利益を算出する方法

不動産を売却した際の税金は、一定の税率を不動産を売却した利益にかけて算出します。
まず、不動産を売却した際に利益を算出する方法についてご紹介しましょう。
不動産の戸建てやマンションなどを売却した場合は、税金が不動産を売却した際の利益に対してかかります。
不動産を売却した際の利益は、売却価格から売却費用と取得費、特別控除を差し引きます。
なお、売却費用は不動産を売却する時にかかった費用、取得費は不動産の購入価格、特別控除は特例として一定の条件をクリアすると受けられるものです。
税金がかかるのは、不動産の売却価格から不動産の購入価格と売却する時にかかった費用と特別控除を除いた利益に対してです。

不動産を売却した際の所得税を節税するには？

ここでは、不動産を売却した際の所得税の節税についてご紹介しましょう。

不動産を売却した際の所得税を少なくするには？

不動産が高く売却できると、売却する際に利益が出ます。
しかし、不動産を売却する際に利益が出るのはいいでしょうが、利益が出れば所得税がかかります。
そのため、不動産を売却する際の所得税はできる限り少なくしたいでしょう。
ここでは、不動産を売却する際の所得税を少なくする方法についてご紹介します

長い期間不動産を持っていると所得税率は低くなる

自宅を10年以上持っていると、次のような不動産を売却した際の所得税率の軽減措置が適用になります。

・6,000万円までの不動産を売却した際の利益については10%
・6,000万円超の不動産を売却した際の利益については15%

例えば、不動産を売却した際の所得税は、8,000万円の利益であれば、10%を6,000万円に掛けたものに15%を2,000万円に掛けたものをプラスした900万円になります。
軽減措置は、不動産の登記事項証明書を確定申告する際に出すと適用されます。

買替した自宅の価格によって税金が控除される

自宅を売却する場合は、転居するために自宅を買替する場合も多くあるでしょう。
自宅を新しく買替した場合は、転居するための自宅の購入価格を不動産を売却した利益から差し引くことができます。
例えば、5,000万円の不動産を売却した際の利益があり、20.315%の所得税率の場合は、20.315%を5,000万円に掛けた10,157,500円が不動産を売却した際の所得税になります。
この際に、3,000万円の自宅を転居するために購入した場合は、20.315%を5,000万円から3,000万円を差し引いたものに掛けた4,630,000円が不動産を売却した際の所得税になります。
そのため、節税としては1,015,750,000円から4,630,000円を差し引いた5,527,500円の効果があります。
なお、この制度を利用するためには、次のような条件があります。

・10年以上売却する不動産に住んでおり、売却する年の1月1日で10年をオーバーして持っている
・売却する年の前の年から次の年までの3年間に転居する新しい不動産を購入している
・1億円以下の売却価格である

なお、この制度は、特別控除や不動産所得税率の軽減措置と一緒に利用することはできません。

所得控除が住宅ローンの残債がある場合に利用できる

一般的に、住宅ローンを不動産の売却価格で返済することが多いですよね
しかし、高く不動産が売却できないので、住宅ローンを完済することができない場合もあるでしょう。
このような場合は、一般の所得控除に売却した価格を購入した価格から差し引いたものを含めることができ、この控除を売却してから3年間適用されます。

不動産を売却した際の所得税を節税するには？

ここでは、不動産を売却した際の所得税を節税する方法についてご紹介しましょう。

正しく購入価格を算出する

不動産を売却した際の所得税を節税するためには、正しく購入価格を算出することが必要です。
はっきり不動産の購入価格が分からなければ、売却価額の5％を概算の購入価格にできます。
しかし、概算の購入価格にするのは多くの場合損します。
正しい購入価格を掴むためにも、購入した際の書類は無くさないように十分に注意しましょう。
なお、購入価格が高くなると節税できますが、不動産を売却した際の利益は少なくなります。
自宅を売却する場合はいいかもしれませんが、投資用の不動産を売却する際は利益を多くする必要があるため、利益と税金のバランスを検討することが大切です。

税率は、長く不動産を持っているほど低くなる

不動産を売却する際は、所得税の税率が長く不動産を持っているほど低くなります。
例えば、3,000万円の利益が不動産を売却した際に出たとしましょう。
この場合に、持っている期間が5年以下の場合の税額と持っている期間が5年超の場合の税額は、次のように算出します。

・5年以下の場合の税額は、39.63％に3,000万円を掛けた11,889,000円
・5年超の場合の税額は20.315％を3,000万円に掛けた6,094,500円

そのため、それぞれの差額としては、11,889,000円から6,094,500円を差し引きした5,794,500円になり、非常に違ってきます。
また、自宅の場合は、10年をオーバーして持っていれば、軽減税率の特例が適用になります。
不動産を売却した際の所得税は、このように持っている期間が長くなるほど低い税率になるため、可能な限り10年をオーバーしてから売却するのがいいでしょう。

売却した際に損した場合は繰越控除や損益通算を行う

不動産の価格は長く持っているほど低下するので、ほとんどの場合は売却した際に損になります。
売却する際に損した場合は、繰越控除や損益通算を確定申告で行うことによって住民税や所得税を少なくすることができるのです。
そのため、不動産を売却する際は利益が出たかどうかに関係なく確定申告をすることが大切です。しましょう。