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中古マンションを売る時の内覧・内見の裏技!高くそして早く売却しよう!

「中古マンションを売却する際、内覧では何に気をつけたらいい?」

「できるだけ早く高値で売るために、内覧でやるべきことは?」

など、内覧で気をつけるべき点や、やるべきことについてお悩みですね。

買主に、内覧で良い印象を与えられないと、マンションを売却することは難しくなります。

しかし、良い印象を与えることができれば、早く高く売ることが可能です。

少しでも良い条件で売却するために、内覧で重要なことをしっかりと理解しておきましょう。

本記事では、主に以下3点について紹介しています。

  1. 内覧の重要性
  2. 内覧前までにやっておきたいこと
  3. 内覧に大事な行為や心構え

この記事を読むことで、効果的な内覧のポイントがわかり、悩むことはもうありません。

新築マンションとは違い必ず行われる内覧!


中古マンションは、既に建物があるため、必ず内覧が行われます。

新築マンションの場合は、竣工前から売り出すため、実際の部屋を内覧せずに購入することは多いです。

中古マンションがどのような条件で売れるかは、内覧によって決まると言っても過言ではありません。

中古マンションを、より良い条件で売るために、内覧に力を注ぎましょう。

内覧希望者のことを第一に考えて行動しよう!

内覧希望者のことを第一に考え、準備し、行動することが大切になります。

中古マンションは、内覧の際に与える印象によって、どんな条件で売れるか決まるためです。

内覧で良い印象を与えることができれば、相場より高い価格でも売却は成功するでしょう。

しかし、「思ったより部屋が汚い」「水回りがボロボロ」など、印象が悪い場合は価格が安くないと売れません。

また、買い手が見つからない可能性もあるでしょう。

数百万円〜数千万円の物を売るわけですので、清掃や資料作り、スケジュール調整など、内覧希望者のことを第一に考えて行動をするようにしてください。

内覧は売却開始1か月間が勝負!

内覧は売却開始1か月間が勝負と言われています。

WEBサイトには「新着物件」として上位表示されやすい上に、不動産会社も力を入れて営業してくれるためです。

そのため、売却開始1か月間は、内覧希望が集中する可能性があります。

「準備ができていない」「スケジュールが空いていない」となれば、売却チャンスを逃すことになるため、もったいないです。

売却開始1か月間と、それ以降では問い合わせ数が大きく変わります。

「売却開始1か月間で必ず買い手を見つける」と強い意思を持って、内覧に臨むことが大事です。

また、しっかりと集客をしてくれる優秀な不動産会社をパートナーに見つけておきましょう。

イエウールなどの一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数業者で比較ができます。

内覧準備を徹底し、優秀な不動産会社を見つけることができれば、良い結果が期待できるでしょう。

イエウールの公式サイトを確認

家族で住んでいる場合、内覧は奥様が出る

家族で住んでいる場合、内覧対応は奥様がするようにしましょう。

多くの世帯では、奥様が家事や子育ての中心であり、次の点に詳しいためです。

  • 部屋の機能性
  • 上下階や隣の住人のこと
  • 周辺の買い物施設
  • 幼稚園や小学校、塾などの教育施設
  • 小児科などの医療機関
  • 共用施設の使い方
  • 日当たりや風通し
  • 近くのカフェなどの飲食店 など

そのため、内覧希望者が気になる多くの点に対して、的確に答えることができます。

また、奥様1人で立ち会った方が、何か困った時に「旦那に相談します」と言って、その場での回答を避けることが可能です。

家の機能面や周辺環境など、奥様が説明をした方が説得力があります。

内覧希望者に安心してもらうためにも、内覧対応は奥様が出るようにしましょう。

内覧は2回から3回されるケースが多い

内覧を2回〜3回行った上で、購入を決断するケースが多いです。

買主の立場からすれば、数千万円もの買い物を、たった1度の内覧で決断することはできません。

内覧をした後に「収納スペースはどれくらいあったかな?」「夜、騒音が気にならないかな?」など、新たな疑問が出てくるものです。

売主としては、1回目の内覧で好印象を与えたからといって、安心してはいけません。

2回目〜3回目の内覧で印象が悪ければ、買主の選択肢から外れてしまいます。

内覧は2回〜3回以上行うことを前提として考え、いずれも万全の体制で臨むようにしてください。

内覧者が考えていることを知って確実に売却する

内覧者の視線で考えることで、ニーズを満たし、期待を裏切らない内覧を実施できるようになります。

そうすることで、内覧で良い印象を与えられるようになり、確実な売却へとつなげることができるでしょう。

以下は、内覧者の対応で気をつけたい3つのポイントです。

  • 遠慮したり気を使わせない
  • 新築と違うことは心得ている
  • 室内を全部見れないとは想像していない

それぞれ、確認していきましょう。

遠慮したり気を使わせない

内覧者に遠慮させたり、気を使わせないことが大切です。

内覧者が遠慮すると、思っている質問ができない可能性があります。

また、時間をかけることに罪悪感を感じ、十分な内覧ができないでしょう。

内覧が十分でないと、良い印象を与えることはできません。

相手に気を使わせないために、「何でも気軽に質問してください」「好きなだけ時間をかけて見ていいですからね」など、事前に伝えておきましょう。

中古マンションを確実に売却するためには、積極的にコミュニケーションをとり、相手に気を使わせない雰囲気を作ることが大切です。

新築と違うことは心得ている

内覧者は中古マンションと新築マンションが違うことは、理解しています。

中古マンションは生活感が出ていて、水回りやクローゼット、バルコニーなどが汚いことをイメージしている人は多いです。

そのため、イメージよりもキレイな状態であれば、良い印象を与えることができます。

逆に、イメージより悪い状態だと、良い印象を与えることができず、売却にはつながりません。

内覧者は、新築と中古が違うことを心得ているため、想像以上の状態にすることで、確実に売却ができるでしょう。

室内を全部見れないとは想像していない

内覧者は、室内を全部見れないとは想像していません。

そのため、内覧で見れない部屋があれば、期待はずれと感じて、悪い印象を与えることになります。

特に、忙しい人や遠方から来た人は、大きく落胆するでしょう。

内覧で室内を全部見せるのは、当然のことです。

見れない部分があると情報が不十分なため、買主は購入を決断することはできません。

内覧を実施するのであれば、室内を全部見せることです。

そのためにも、スケジュール調整や内覧準備を事前に行っておく必要があります。

そもそもマンションに住みながら内覧しても大丈夫?


「内覧が始まる前に退去した方がいい?」と、疑問を持っている方も多いです。

結論から言えば、マンションに住みながら内覧をした方が、内覧者の満足度が高い可能性があります。

住みながらの内覧であれば、広さや雰囲気がわかりやすく、生活している様子をイメージしやすいためです。

また、汚れを目立たなくことにもつながります。

以下は、マンションに住みながら内覧をしても大丈夫な3つの理由です。

  • 住んだときの想像ができるので売れやすい
  • 逆に何もないと汚れが目立ってしまう
  • 部屋が汚いと信頼されない

それぞれの、理由について詳しく確認していきましょう。

住んだときの想像ができるので売れやすい

マンションに住みながら内覧をすれば、住んだときの想像ができるため、売れやすくなります。

家具や家電、日用品があり、生活をイメージしやすいためです。

「リビングは15帖あるけど、テーブルやテレビを置くとこれくらいの広さになる」
「子ども部屋は机とベッドが十分置ける広さ」

など、リアルな広さを知ることができます。

何もない部屋だと、家具や家電を置いた場合の広さや雰囲気が掴めません。

また、家具が配置してあれば、どのようなインテリアが部屋にマッチするかもわかります。

「何もないときに見たら広かったけど、家具を置いたら想像以上に狭い」ということはよくあるものです。

家具や家電、日用品などが置いた状態であれば、このようなミスマッチを防ぐこともできます。

マンションに住みながらの内覧は、買主にとってメリットが大きいものです。

逆に何もないと汚れが目立ってしまう

マンションに住んでいない状態で内覧をする場合、何もないため汚れが目立ってしまいます。

内覧者の視線は、クロスやフローリング、設備にいくため、こまかい汚れや傷も目立ち、悪い印象を与えてしまうでしょう。

何もない状態で内覧をする場合は、ハウスクリーニングなどで隅々までキレイにしておく必要があります。

視線を分散させ、汚れや傷が目立たないようにするためにも、マンション居住中の内覧がおすすめです。

また、既に退去している場合は、ホームステージングなどを利用して、室内をモデルルームのようにするといいでしょう。

そうすれば、生活イメージがしやすい上に、汚れを目立たなくできます。

部屋に何もない状態だと、汚れが目立ってしまうため気をつけましょう。

部屋が汚いと信頼されない

内覧の際、部屋は絶対にキレイにしておいてください。

部屋が汚いと信頼されませんし、そのような物件は買い手が見つからない可能性があります。

不動産会社も、自分の会社で売却をして手数料をもらいたいため、「部屋が汚いと売れないので、キレイにしてください」とは言いません。

そのようなことを言って、売主が怒ってはいけないためです。

汚い部屋だと、買主から高い評価を得ることはできません。

良い立地だとしても、「こんな部屋には住みたくない」と思うでしょう。

また、「部屋がこれだけ汚いなら、他にも何か問題があるかもしれない」と、不安になるはずです。

繰り返すようですが、数百万円〜数千万円の売買をするわけですから、部屋をキレイにしておくことは、最低限の準備と言えます。

部屋が汚いと、「この人からは買いたくない」と、信頼されません。

内覧をするのであれば、部屋はキレイにしておいてください。

その上で、自分に合った不動産会社を見つけ、売却を進めます。

不動産会社を見つける際は、イエウールなどの一括査定サイトを利用して、多くの不動産会社の中から自分に合った業者を選びましょう



イエウールの公式サイトを確認

内覧までにしておくべき掃除や片付けについて


ここで紹介することをやっておけば、内覧者に良い印象を与えられる可能性が高くなります。

内覧までに必要な掃除や片付けをすることで、部屋がキレイで広く見えるためです。

必要な掃除や片付けができていないと、部屋が汚くて狭く見えてしまいます。

以下は、内覧までにやっておきたい掃除や片付けの6つの内容です。

  • トイレ、キッチン、お風呂掃除を優先する
  • 汚れがひどい場合は水回りだけでもハウスクリーニング
  • 玄関がキレイと印象アップ!ベランダがキレイとイメージしやすい
  • フローリングや壁紙などの基本的な掃除も忘れずに
  • ニオイ対策でカーペットやカーテンの洗濯も
  • 部屋を広く見せるため&全部見せるためにトランクルームを

それぞれの内容について、見ていきましょう。

トイレ、キッチン、お風呂掃除を優先する

内覧が実施される前までに、トイレやキッチン、お風呂掃除を優先して行うようにしましょう。

トイレやキッチン、お風呂などの水回りは、汚れがつきやすく目立ちやすい場所でありながら、多くの人が入念にチェックを行います。

水回りが汚れたままだと、買主の奥様方から敬遠され、選択肢から外されてしまうでしょう。

トイレの黒ずみやキッチンの油汚れやサビ、お風呂の水垢やカビなど、水回りはしつこい汚れが多い場所です。

内覧直前で掃除をしても間に合いません。

他のどの場所よりも優先して掃除を行い、キレイで清潔感ある状態を保ちましょう。

水回りがキレイであれば、売却できる可能性は高くなります。

汚れがひどい場合は水回りだけでもハウスクリーニング

自分で掃除をしてキレイになればいいですが、汚れがひどい場合は、水回りだけでもハウスクリーニングを利用しましょう。

ハウスクリーニングを利用すれば、掃除のプロが隅々までピカピカにしてくれます。

水回りがとてもキレイになるため、買い手が見つかりやすくなり、高く売れる可能性もあるでしょう。

ハウスクリーニングは、5,000円〜1万円程度のコストはかかります。

しかし、これにより数十万円〜数百万円高く売れると考えれば、積極的にハウスクリーニングは利用すべきです。

ハウスクリーニングを利用する際も、内覧直前でバタバタしないでいいように、前もって依頼をしておきましょう。

プロが徹底的にお掃除してくれる「おそうじ本舗」がおすすめ!

おそうじ本舗は日頃中々取れないカビや水アカ、石鹸カスなどそれぞれに合った洗剤や掃除方法でピッカピカにお掃除してくれます。

また、細かい部分はオプションサービス(有料)から選ぶことができるので、徹底的に綺麗にお掃除してもらえますよ。

水回りプランは以下の通りになります。

浴室クリーニング:¥ 15,000(税抜) / 1 式
掃除箇所:浴槽/天井/照明/窓(室内側のみ)/蛇口/シャワー/壁面/床/扉/鏡/換気扇フィルター/換気扇カバー(内部は含まず)

トイレクリーニング:¥ 9,000(税抜) / 1 式
掃除箇所:便器/便座/天井/壁面/照明/床/扉/窓(内側のみ)/換気扇カバー(内部を含まず)

洗面台クリーニング:¥ 8,500(税抜) / 1 式
掃除箇所:照明/鏡/洗面ボウル/蛇口/収納庫表面

キッチンクリーニング:¥ 16,500(税抜) / 1 式
掃除箇所:ガス台またはIH/五徳/魚焼きグリル(内部を含まず)/戸棚表面/天袋/キッチン付属照明/シンク/蛇口/窓(室内側のみ)/キッチン壁面(壁紙を含まず)

申込の流れは無料見積り⇒訪問日の連絡⇒クリーニングとなります。

急に今週末内覧が決まった!という場合でも、3日以内にサービスを行ってくれる「特急便」サービスがあるので内覧日までに間に合わせることができますよ。
(有料オプション:3000円)

予約は電話やメールでも行えますがおすすめはLINE予約です!

お友達登録すれば簡単に予約ができます。

  • 依頼したいけど予算内にできるのか不安
  • 掃除してほしい場所があるけどしてもらえるの?
  • 依頼したいけど分からないことだらけ

という不安を抱えた方も一度LINE予約から見積もってもらいましょう。

しっかり質問に答えてくれるので安心して依頼できますよ。


おそうじ本舗公式サイト

ハウスクリーニングの重要性については以下の記事で詳しく解説しています。

玄関がキレイと印象アップ!ベランダがキレイとイメージしやすい

玄関は、その家の顔と言われています。

そのため、玄関がキレイだと、内覧者に良い印象を持っておられる可能性が高いです。

逆に、玄関が汚いと、内覧者に良い印象を与えることは難しくなります。

内覧前に玄関もキレイに掃除をしてください。

その際、玄関前の廊下もチェックするようにしましょう。

共用廊下は、管理人や管理会社が掃除を行いますが、自宅前にゴミが落ちていたら、内覧者に悪い印象を与えてしまいます。

玄関は、家の顔で、内覧者が最初に足を踏み入れる場所になるため、内覧当日にも必ず掃除をしましょう。

フローリングや壁紙などの基本的な掃除も忘れずに

内覧前に、フローリングや壁紙などの基本的な掃除も忘れないようにしてください。

特に、小さな子どもがいる家庭は、ボールペンやマジックによる落書きが残っている可能性があります。

また、喫煙者がいる場合は、壁紙が黄ばみ、ニオイも染み付いていることでしょう。

フローリングや壁紙には長年の使用によって、汚れやニオイが付いているため、しっかりと掃除をすることが大切です。

汚れやニオイが取れない場合は、こちらもハウスクリーニングの利用を検討しましょう。

ニオイ対策でカーペットやカーテンの洗濯も

カーペットやカーテンの掃除も忘れてはいけません。

内覧者が歩き、窓際は必ずチェックされるため、これらが汚いと悪い印象を与える可能性があります。

カーペットやカーテンについても、キレイに掃除をして、清潔にしておきましょう。

しつこい汚れやニオイがついている場合は、洗濯することもおすすめです。

消臭スプレーでは限界があります。

自宅の洗濯機では難しい場合は、近くのコインランドリーを使いましょう。

多少のコストはかかりますが、マンションが高く売却できれば、何の問題もありません。

カーペットやカーテンをキレイに掃除する、1つのきっかけにもなりますので、内覧前に掃除を忘れないようにしてください。

部屋を広く見せるため&全部見せるためにトランクルームを

部屋を少しでも広く見せるために、内覧に必要のない物をトランクルームに保管しておきましょう。

内覧に不要な物が多いと、部屋が狭く見えてしまうためです。

場合によっては、1部屋が物置きになって、内覧ですべてを見せることができなくなるでしょう。

不要な物を外に出せば、部屋がスッキリとして広く見えます。

月額2,000円〜3,000円前後で利用できるトランクルームもありますし、ネットサービスであれば月500円以下での利用が可能です。

部屋を広く見せたり、全部を見せるために、トランクルームを活用しましょう。

内覧当日に知っておくと劇的に変わる行為と心構え

ここで紹介する、行為や心構えを知っておけば、内覧当日に焦ることがありませんし、あとから後悔することも防げます。

また、内覧者に良い印象を与えたり、感謝されることになるでしょう。

以下は、内覧当日に知っておくと劇的に変わる4つの行為と心構えです。

  • まずはしっかりと内覧希望者の日程に合わせる
  • 部屋の換気と質問の調整
  • 電気をつけて、カーテンを開けて明るい室内を
  • 見せれない箇所を絶対に作らない

1つずつ、確認していきましょう。

まずはしっかりと内覧希望者の日程に合わせる

内覧を実施する際は、内覧希望者の日程に合わせるようにしましょう。

内覧希望者の日程に合わせられないと、売却のチャンスを逃すことになります。

買主にも仕事や都合がありますので、売主側のスケジュールを押し付けてはいけません。

早期かつ高値でマンションを売却したいのであれば、まずはしっかりと内覧希望者の日程に合わせることが大切です。

そのため、特にマンションを売却して1か月間は、柔軟にスケジュール調整ができるようにしておきましょう。

部屋の換気と質問の調整

内覧当日は、必ず部屋の換気をしておきましょう。

換気をしないと、どんよりとした空気やニオイが籠もっている可能性があります。

新鮮な空気に入れ替え、気持ちの良い環境で内覧者を迎えることが大切です。

また、内覧までに想定される質問の回答を用意しておいてください。

想定される質問には、以下のようなものがあります。

  • 管理費や修繕積立金
  • 共用施設の利用ルール
  • 周辺の買い物施設
  • 教育施設や医療機関
  • 騒音や近隣トラブルの有無
  • 売却理由
  • 治安
  • 子育て環境
  • 設備機器の不具合 など

質問されてすぐに回答できないと、売却チャンスを逃すかもしれません。

内覧当日の換気や質問の準備を忘れないようにしましょう。

電気をつけて、カーテンを開けて明るい室内を

内覧の際は、電気をつけ、カーテンを開けて明るい室内にしておきましょう。

内覧者が室内に入って、電気をつけたりカーテンを開けていては、雰囲気がよくありません。

第一印象が大事なのに、内覧者に部屋が暗い印象を与えてしまいます。

内覧の時間を迎える前までに、電気をつけてカーテンも開けておくべきです。

玄関を開けて、明るい室内が目の前に広がれば、内覧者の第一印象は良いものとなるでしょう。

内覧は、おもてなしの心を持ち、内覧者に喜んでもらえるよう、迎え入れることが大切です。

見せられない箇所を絶対に作らない

繰り返しになりますが、内覧をする際は、部屋のすべてを見せるようにしましょう。

内覧者は「部屋の全部を見学できる」と思って内覧に参加するため、見せられない場所があると、がっかりしてしまいます。

当然、良い印象を与えることも難しいでしょう。

内覧者からすれば、時間を割いて内覧に参加したのに、全部を見られないようでは、検討の余地もありません。

条件の良い物件であっても、2回目の内覧には参加してもらえない可能性があります。

本当に、マンションを売却したいと考えるのであれば、内覧で見せられない場所を絶対に作ってはいけません。

売却のチャンスを逃しますので、くれぐれも注意してください。

どうしても、難しい場合は、事前に不動産会社に相談をしましょう。

信頼できる優秀な不動産会社であれば、的確なアドバイスをしてくれるはずです

そのためにも、一括査定サイトのイエウールなどを利用して、事前に信頼できる不動産会社を見つけておきましょう。

まとめ

今回は、内覧の重要性や大事な行為や心構え、内覧前までにやっておきたいことなどを紹介しました。

最後にもう1度、大切なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。

  • 内覧の印象で早く高く売れるか決まる
  • 良い印象を与えるためには計画性のある事前準備が大事
  • 何事も内覧者の視点に立って考えること
  • 内覧準備の徹底と優秀な不動産会社選びができれば良い結果が期待できる

これからマンション売却を考えている方は、ここで紹介した内容を参考に、内覧準備をしてください。

そして、並行して一括査定サイトで不動産会社を選び、早く高く売却できるように進めていきましょう。

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