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不動産を売却したい!売買契約の流れとは?

不動産を初めて売却する場合はどのように売買契約すればいいか分からないでしょう。ここでは、不動産を売却する際の売買契約の流れについてご紹介しましょう。不動産を売却する際は、ぜひ参考にしましょう。

不動産売買契約とは?

不動産売買契約というのは、買い主の「購入します」と売り主の「売却します」という意思が合った際に取り交わす契約です。売買契約が成り立つと、不動産を売り主は引き渡し、これに対して買い主はお金を払う義務をそれぞれ負うようになります。売買契約を締結することによって、売り主と買い主の権利が保護されて、売買が安全・安心に進められます。

売買契約を結ぶ日までに準備しておくもの

売買契約の内容を確認した後、次に売買契約を結びます。ここでは、売り主が売買契約を結ぶ日までに準備しておくものについてご紹介しましょう。忘れないように必ず準備しておきましょう。

  • ・登記済証
  • ・印鑑証明書
  • ・実印
  • ・本人確認書類
  • ・戸建てを売却する際は建築確認通知書(検査済証)
  • ・マンションを売却する際は管理規約など
  • ・協定がある場合は建築協定書など
  • ・固定資産税納付書
  • ・印紙代
  • ・不動産業者への仲介手数料

不動産売買契約を結ぶ日の手順

ここでは、不動産売買契約を結ぶ日の手続きについてご紹介します。前もって十分にチェックしておきましょう。
売買契約を結んだ後から後悔しても、どうしようもありません。売買契約を結んだ内容が全てであり、売買契約の内容がよく分からなかったなどというようなことは全く通じません。

買い主と売り主がお互いに顔合わせをする

不動産売買契約を結ぶ日は、買い主と売り主がお互いに顔合わせをするようになります。すでに内覧で面会しているかもしれませんが、挨拶を改めて行いましょう。内覧した際は夫のみあるいは妻のみが応対する場合があるでしょうが、売買契約を結ぶ日は夫と妻が一緒に参加しましょう。不動産を売却する際は、最も売買契約を結ぶことが大切です。というのは、先々「意見が家族と合わなかったので契約を解除して欲しい」ということはできないためです。

買い主と売り主が揃って重要事項の説明を受ける

次に、買い主に対して売り主サイドの不動産業者から重要事項の説明を行います。この際には、次のようなことに注意しましょう。宅地建物取引士の資格を取得している人だけが、重要事項の説明を行うことができます。宅地建物取引士は、「取引士証」を重要事項の説明の前に示すことが義務化されています。そのため、もし示されなければ必ず示してもらいましょう。

多くの不動産業者は重要事項の説明を買い主にのみ行いますが、認識が違うことによってトラブルが発生するのを防ぐためにも、買い主と売り主が揃って重要事項の説明は受けるようにしましょう。なお、不動産業者から重要事項の説明が終わってから売り主は参加するように言われていることもあるでしょうが、「重要事項の説明は買い主と一緒に受けたい」ということを伝えましょう。

また、公益社団法人 全日本不動産協会の公式サイトでは、次のように宅地建物取引士のために記載していますので参考にしましょう。法的には売り主に対する説明は義務となっていません。しかし、売り主も十分に取引条件を理解してから取引するか決定すべきであるため、不動産業者は重要事項の説明を売り主にも行っておく方がいいと考えられます。

前もって重要事項説明書は読んでおく

重要事項説明書は、難しい専門用語で書かれているので、売買契約を結ぶ日に説明されるのみでは全て理解するのは無理でしょう。そのため、重要事項説明書は売買契約を結ぶ前に十分に読んでおくことが重要です。この際によく分からないことがあるとメモしておいて、売買契約を結ぶ日に問い合わせするようにしましょう。

売買契約書をチェックする

次に、買い主と売り主が売買契約書の内容に間違いがないことをチェックします。なお、売買契約書の内容に間違いがないことをチェックする際は、次のようなことに注意しましょう。

  • ・不動産の情報
  • ・売買代金の金額、受け取りする方法、受け取りする時期
  • ・手付金の性質と金額
  • ・公租公課などを精算する方法
  • ・瑕疵担保責任の期間
  • ・付帯設備の一覧

不動産を引き渡しする日を、売買契約を結ぶ日に決定するようになります。そのため、売り主としては間違いなく不動産の引き渡しができるようにして、買い主としては前もって住宅ローンの審査についてチェックしておきましょう。

なお、売買契約書では、次のようなことが書かれているため注意しましょう。自然災害の地震や台風などによって不動産が売買できなくなった際は、無条件で買い主は契約を解除することでき、全額手付金は返す」など、具体的に書かれています。買い主は重大な瑕疵があった場合は契約を無条件で解除することができ、売り主のこの際の応対などについても記載があります。

手付金を渡す期限が過ぎても渡さないなど、買い主が契約を守らない場合に契約を解除することができます。買い主に催告したうえで、契約を解除することができるなど、応対する具体的な方法についても書かれています。住宅ローンを買い主がもし受けられなかった際に契約を条件無しで解除することができるローン特約などの場合に、具体的に手付金を返すことに関しても書かれています。

売買契約を結ぶ際は一般的に住宅ローン特約について取り決めする

不動産売買契約を結ぶ際は、一般的に住宅ローン審査に買い主が受からなかった時に「住宅ローン特約」を付けます。売り主の本音としては、住宅ローン特約は付けたくないでしょうが、付けないと意見が買い主と合わなくて売買は成り立たないでしょう。

売り主に買い主から手付金を渡す

売買契約を結ぶと、売り主に買い主から手付金を渡します。手付金の相場は売買代金の1割で、一般的に小切手あるいは現金で渡します。手付金は売買契約が成り立った証ですが、意味合いとしては解約手付ということもあります。

なお、解約手付というのは、契約を売り主と買い主のいずれかが解除したい場合に、契約の解除が手付倍返しで売り主はでき、手付を買い主は放棄できると決めるものです。契約を解除することはないかもしれませんが、もし起きた際にトラブルが発生しないように取り決めしておくことが大切です。

仲介手数料を不動産業者に渡す

不動産業者に渡す仲介手数料は、売買契約を結ぶ日と決済する日に分けて渡します。そのため、売買契約を結ぶと、仲介手数料の半分を不動産業者に渡します。不動産を売却する際の仲介手数料は、売買代金に3%を掛けたものに6万円と消費税をプラスしたものであるため、売買契約を結ぶ日にこの半分を渡すようになります。

そのため、買い主は、手付金と仲介手数料の半分を準備しておきましょう。なお、売り主は、手付金を買い主からもらって仲介手数料に引き当てできるため、特に準備しておく必要はないでしょう。

売買契約の注意点

売買契約を結ぶ日は、売買金額が大きくなること、買い主と合うこと、初めてであること、などのために誰でも非常に緊張するでしょう。しかし、売買契約は不動産を売却する際に非常に大切です。緊張しているためかそのままに分からないことをしておく人もいます。しかし、必ず次のようなことに注意しましょう。

    • ・きちんと分からないことは質問する
    • ・紳士的に買い主に対して応対する
    • ・きちんと説明する

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