不動産を売却した経験がある、という方はそれほど多くはないでしょう。
ほとんどの方にとっては一生で一番大きな買い物となる不動産ですが、その価格の高さから、ひとつの売買契約においても様々な行程や細かな契約があります。例えば不動産の売買契約が成立した場合は、買主が売主へ「手付金」を支払いますが、この「手付金」には色々な性質があります。今回は、この不動産売買時における「手付金」について、解説させて頂きます。

不動産売買における３つの手付金とは？

手付金とは、売買契約において、その契約が無事に成立が決まった時に、売主と買主のどちらかからもう一方へ引き渡されるお金のことです。「この家を買いますね！」という意思を証明するための「証拠金のような役割」といえるかもしれません。また、「内金」とも言われています。
手付金は、支払うことが法律で決まっているわけではありませんが、不動産売買の現場では慣習的に支払うこととなっています。家を購入する場合、売買契約時から実際に物件が引き渡されるまで、住宅ローンの審査など諸々の順序を踏むため、一括で売買代金が支払われることはありません。
ですから、契約が無事結ばれても、手付金を一旦代金の一部として預けて、決済の段階でその手付金を引いた残りの代金を支払うのが基本です。

不動産売買時に使われる手付金には解約手付・証約手付・違約手付の３種類があり、それぞれ異なる性質を持っています。まず、「解約手付」ですが、住宅の売買契約を結ぶ際に買主から売主に払う手付金のことで、理由を問わず、後に契約を解除することができるという手付です。通常、契約を解除するためには理由が必要となりますが、買主は手付金を放棄することで、任意に契約を解除することができ、逆に、売主はその手付金の倍額を支払えば契約を解除することができるようになります。しかし、いつまでも契約解除ができるわけではなく、「買主が代金の一部として内金を支払う」、「売主が物件を引き渡す」、「売主が所有権の移転登記を始める」などといった履行の着手をする前まで、という条件があります。

次の「証約手付」とは、契約が成立した証（証拠）として交付される手付金のことです。「契約した証拠」としての役割というだけこともあって、支払われる手付金も少額のことが多いようです。そして「違約手付」ですが、例えば債務不履行（売買が成立したのにお金を支払わない・物件を引き渡さない）などによって、もう一方に不利益を与えた場合の罰則的な性質を持つ手付です。

買主側に不履行があった時は、買主は支払い済みの手付金が没収されます。逆に、売主側に不履行があった時は、売主は支払われた手付金を倍ににして買主に支払います。

解約手付と違約手付の違いとして、違約手付の方は「契約違反の罰」という意味合いがより強い性質になっています。もし何かの損害が生じた場合は、別途に損害賠償も請求できることとなっているからです。さて、ここまで３種類の手付金について説明させていただきましたが、契約書に上記３つのうちのどれかであることが記載されていない場合は「解約手付」として扱われる、という判例があります。後々トラブルにならないよう、契約書に手付金の詳細について記載があるかチェックをしておく必要があります。

手付金の金額はどれくらい？

手付金の金額は、売買契約が締結される際に、売主と買主が話し合って決定します。実際に売買する不動産の代金によって異なってきますが、基本的には売買代金の10%ほどを売買契約書に記すことが多いようです。手付金があまりにも低い額であると、売主も飼い主も簡単に契約の解除が可能になってしまうので、手付金の意味がなくなってしまいます。しかし、逆に手付金が非常に高額な場合においても、簡単に契約解除が難しくなるでしょう。

したがって、ある程度のバランスの良い金額（前述の10%前後）を設定して臨むのが良いとされています。そして、手付金を受けとるタイミングは、買い手が無事に決定されてからとなっています。ちなみに、売主が宅地建物取引業者である場合は、手付金の上限額が「宅地建物取引業法」という法律によって規定されています。

手付解除期日とは

不動産売買契約を解除できる期日のことを「手付解除期日」といいます。
民法の規定で「契約の履行に着手するまで」と決まっておりますが、この「契約の履行に着手」という条件が不明瞭なため、売手と買手でよく話し合い、きちんと解除期日を定めておくのが良いでしょう。一般的には、契約をした日から一ヶ月後の日に決めることが多いようです。

手付金と申込証拠金との違いとは？

「申込証拠金」というものがあります。家を買う際、購入したい物件が決まった場合には、購入の意思表示として、不動産会社へこの申込証拠金を支払うことになります。これは手付金と役割が似ていますが、手付金が「買います！」という購入決定後の証拠的なお金で、申込証拠金は「買いたいんですが…」という、購入の意思表示を示すお金、という違いがあります。金額は５万円から１０万円ほどとなっていますので、10%程が一般的な手付金よりも相当安いということになります。

そして、これらの申込証拠金は、無事、滞りなく契約が締結された後は手付金の一部として使用されることが一般的です。売買契約が締結される前に支払うため、その後購入をキャンセルした場合には返還されることになります。全額、もしくは事務手数料を引いた一部が返ってきます。手付金のように、成約に至らなくても特に罰則はないのです。

手付金を返還するというケース

住宅など不動産を購入する際は、銀行から住宅ローンを借りる方が多いと思います。 買手と売手のあいだで不動産の売買契約が終わったあと、買主側は銀行に住宅ローンを申し込み、もし借りることができなかった場合は購入することができません。その場合「住宅ローン特約」を使えば、契約を破棄することができます。住宅ローン特約とは、買主に何も責任がないという前提で、住宅ローンの審査が通らず融資ができなかった場合、手付金を手放すことなくに契約を解除できる仕組みです。つまり、手付金は、買主に返ってくることになるのです。

ということは、逆に売手としては、買手方の住宅ローンが審査落ちの可能性があるため、審査を無事に通過するまでは、手付金には手をつけないようにしておかなければいけませんので、注意です。

まとめ