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マンションを売る時の管理費や修繕積立金は戻ってきません!?

「マンションを売る時、これまで支払った管理費や修繕積立金はいくら戻るの?」

「管理費や修繕積立金を滞納しているけど、マンションは売れる?」

など、マンションを売る時の管理費や修繕積立金について疑問を持っている人は多いです。

管理費と修繕積立金で、毎月1万円〜2万円以上支払うため、気になるのは当然のことと言えます。

これらの費用が戻ってくるかどうかで、売却や住み替えの資金計画も大きく変わってくるでしょう。

売却に伴う管理費や修繕積立金の在り方について知っていないと、適切に売ることもできなくなります。

そこで本記事では、以下3点について紹介していきます。

  • マンションを売る時の管理費や修繕積立金の返金可否
  • 払いすぎた管理費や修繕積立金の行方
  • 管理費や修繕積立金を滞納していてるマンションの売却可否

この記事を読むことで、管理費や修繕積立金を考慮した売却スケジュールや資金計画が立てられるようになるでしょう。

 

マンションを売る時に管理費はどうなるのか?


マンションを売却するにあたり、これまで支払った管理費がどうなるのか気になる人は多いでしょう。

結論から言えば、マンションを売る時に支払った管理費は戻ってきません。

そもそも、管理費はマンション共用部分の維持管理に使われる費用です。

共用部分の維持管理とは、以下のようなものになります。

  • 共用部分の清掃費用
  • エレベーター保守点検費用
  • 共用部分の水道光熱費
  • ごみ処理費
  • 管理組合の運営費用
  • 管理人の人件費
  • 共用部分の火災保険料や地震保険料
  • 消毒費
  • 委託業務費
  • 備品費
  • 事務費
  • 給水ポンプ清掃費用
  • 消防点検費用
  • 警備システムの点検・更新費用

管理費は、マンションを安心・安全・快適に使用することを目的として、このような用途・費用に充てられるものです。

共用部分の適切な維持管理ができていなければ、マンションの安全性が低下するだけでなく、資産価値も大幅に下がってしまうでしょう。

管理費はマンションごとに異なり、相場は5,000円〜10,000円程度です。

物件の規模や戸数、共用施設の充実度などによって変わってきます。

戸建ての場合は、すべてが専用部分で自主管理となるため、マンションのように管理費はかかりません。

管理費は、区分所有者が積み立てをしているわけではなく、貯蓄性もないお金です。

管理組合の財産となるため、毎月支払った時点で個人のお金ではなくなります。

そのため、マンションを売るからといって、これまで支払った管理費が返還されることは、基本的にはありません。(※ただし、払いすぎた分は戻ってきます)

1円も戻ってきませんので、期待して資金計画に入れないようにしましょう。

 

修繕積立金は返金されるのか?いいえ返金されません!

マンションでは、毎月のローン返済以外にかかる費用として、管理費と修繕積立金があります。

修繕積立金に関しても、管理費同様、マンション売却に伴い返金されることはありません。

修繕積立金とは、10年後などに実施されるマンション共用部分の大規模修繕に向けて積み立てをしていくお金のことです。

マンションは非常に頑丈な建物ですが、10年〜20年もすると、あちこちが老朽化するため修繕が必要になります。

マンションの性能を維持し、安全性や資産価値を守るために、大規模修繕が行われるのです。

以下は、主な修繕工事項目や対象箇所になります。

  • 屋根防水
  • 機械式駐車場の防錆、部品交換
  • 郵便受けの交換
  • 階段やバルコニー部分の防水
  • 給水管、高置水槽、受水槽、給水ポンプの設備
  • 汚水管、ガス管、雨水管の設備
  • ゴミ置き場の改修
  • 駐車場の補修
  • 外壁タイルの補修や塗装
  • 鉄部の補修や塗装、交換

マンションにもよりますが、10年〜13年周期で大規模修繕が実施されるのが一般的です。

そして、大規模修繕の役目は、既存の箇所を修繕するだけではありません。

以下のように、資産価値向上のために工事を行うこともあります。

  • バリアフリー化工事
  • 宅配ボックス設置
  • 駐車場や駐輪場の増設
  • オートロックの設置
  • 太陽光発電システムの設置

修繕積立金も、管理費と同じように物件ごとで金額が異なります。

基本的には、総戸数が多いほど1戸あたりの負担が少なく、総戸数が少ないほど1戸あたりの負担は多いです。

また、修繕積立金は、マンションの築年数が古くなるにつれて、金額が高くなる可能性があります。

当初の大規模修繕計画の見通しが甘かったり、販売しやすいように金額を低く設定していることが原因です。

修繕積立金は管理組合のもので、毎月積み立てをするお金なので、マンションを売却しても戻ることはありません。

管理費や修繕積立金が返金されないことは、管理規約にも明記されています。

修繕積立金は、戻ってくることはないので注意しましょう!

 

払いすぎた管理費や修繕積立金はどうなる?


マンションを売る時、払いすぎている管理費や修繕積立金に関しては、戻ってきます。

払いすぎた場合は、売主と買主で日割り精算を行い、買主にも負担をしてもらうのが一般的です。

具体的には、売主と買主で、次のように分けてそれぞれで負担をします。

売主:マンション引き渡しの前日までの分を負担
買主:マンション引き渡しの日以降分を負担

注意しないといけない点が、日割り精算は売却が決まった日や契約日ではなく、マンションを引き渡した日が起点になるということです。

日割り精算の方法については、管理費と修繕積立金どちらも同じになります。

たとえば、管理費が5,000円、修繕積立金も5,000円で計10,000円の支払いをしていたとしましょう。

マンションの引き渡しが6月11日だとしたら、売主と買主は、以下の日割り分を負担することになります。

■売主
6月1日〜10日までの分(10日分、約3,333円)

■買主
6月11日〜30日までの分(20日分、約6,667円)

もし、引き渡し日が11月20日であれば、売主が1日〜19日分、買主が20日〜30日分です。

このように、払いすぎた管理費や修繕積立金は、売主と買主で日割り精算を行います。

契約をしたとしても、決済日までは、売主が管理費と修繕積立金を負担することを覚えておきましょう。

マンションを手放すため、「なぜ売却するのに、自分が管理費や修繕積立金を負担しなくてはいけないんだ!」と、不満を抱く人もいるかもしれません。

しかし、売主が引き渡し日までの分を負担することが決まりです。

もったいないという気持ちがある場合は、少しでも早く売却・引き渡しを済ませるようにしましょう。

 

近々管理費などが上がる場合は購入希望者に伝える

近々管理費や修繕積立金が上がることが決まっている場合は、購入希望者に伝えるようにしてください。

「伝えたら検討候補から外れるかもしれない」と思って、内緒にしておくのは絶対にやめましょう。

内緒にしていたらクレームが入り、裁判沙汰など大きなトラブルに発展することも。

売主は、知っていて黙っているわけですから、損害賠償など大きな負担を強いられることになります。

「今度の4月から管理費が1,500円、修繕積立金が2,000円上がります」

というように、より具体的に購入希望者に伝えるようにしましょう。

言いづらい場合は、事前に不動産会社とも共有し、増額の件を説明することがおすすめです。

不動産会社は、このような対応に慣れているため、上手く説明をしてくれます。

管理費や修繕積立金を滞納していたらマンションを売れる?


マンションの管理費や修繕積立金を滞納していたとしても、売却することはできます。

ただし、売主が滞納分を負担するのが一般的です。

管理費や修繕積立金を滞納している場合、そのまま売却をすると、滞納分は買主に請求されることになります。

滞納分が次の購入者に継承されることは、区分所有法でも定められており、その内容は次のとおりです。

区分所有法
区分所有者が規約・集会決議に基づいて他の区分所有者に対して有する債権は特定承継人に対しても行うことができる

特定承継人とは買主のことです。

前オーナーから新しいオーナーに、滞納分に対する債権を引き継ぐことが明記されています。

この法律により、管理組合は新しいオーナーに対して、前オーナー分の滞納金を請求することが可能です。

このような決まりがあることから、「滞納して売った方が得なのでは?」と思う人もいるでしょう。

しかし、滞納して売却する場合、以下の2つの方法で売主が負担するのが一般的です。

  1. マンション引き渡し前に精算をする
  2. マンションの売却金額から値引く

また、管理費や修繕積立金を滞納している場合は、買主への告知義務が発生します。

滞納していることを隠して売却した場合は、告知義務違反です。

告知義務違反になれば、契約解除や損害賠償、売買金額の返還などを求められることになります。

滞納がある物件は、管理組合・マンション内での評判が悪い可能性があります。

そのため、買主は、管理費や修繕積立金が滞納されている物件を敬遠しがちです。

そもそも、売主としては管理費や修繕積立金を滞納しないことが大事になります。

滞納が続けば、給与の差し押さえや管理組合からの訴訟を起こされてしまうでしょう。

管理費や修繕積立金を滞納している物件は、売却活動が非常に難しくなります。

もし、買主が見つかりそうな場合は、告知義務を果たした上で、次の方法で滞納分を負担するようにしましょう。

滞納してる場合は買主から請求される

管理費や修繕積立金を滞納しているマンションを売却しても、買主から請求されることになります。

区分所有法において、滞納分は新しい所有者に継承されることになるため、マンション引き渡し前か同時のタイミングで滞納分を精算するのです。

こうすることで、売主が滞納した管理費や修繕積立金を買主が支払う必要がありません。

元々、管理費や修繕積立金は売主が支払う必要がある費用なので、負担するのは当然のことです。

このように、管理費や修繕積立金を滞納していたとしてもマンションを売ることはできますが、買主から請求されることになります。

滞納した分は支払わなくていい、というわけではありませんので、注意してください。

滞納分を売却金額から値引く

管理費や修繕積立金の滞納分を、引き渡しのタイミングで精算するだけでなく、売却金額から値引く方法もあります。

たとえば、売却金額が1,500万円で滞納分が50万円の場合、1,450万円に値引くという方法です。

滞納分は買主に継承されてしまいますし、本来は売主が負担するものなので、値引くことは当然と言えるでしょう。

値引くして売却をする場合は、管理費や修繕積立金の滞納分を正確に把握しておく必要があります。

50万円値引きをして売却したのに、実際の滞納分が60万円であれば、クレームやトラブルに発展するでしょう。

売却までに滞納分を解消しておくことが理想ですが、できない場合は売却金額から値引くようにしてください。

売却金額から値引く場合は、事前に不動産会社と情報共有を行い、買主には丁寧に説明をしましょう。

 

まとめ

ここでは、マンションを売る時の管理費や修繕積立金の返金、滞納している場合の売却などについて紹介いたしました。

最後にもう1度、ここで紹介した重要なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。

  1. マンションを売却しても、これまで払った管理費や修繕積立金は戻ってこない
  2. 払いすぎた管理費と修繕積立金は日割り精算を行い、引き渡し日以降を買主が負担する
  3. 滞納をしていても売却できるが、売主が負担することに変わりない
  4. 管理費や修繕積立金だけでなく、他のさまざま要素・注意点を踏まえて売却をすること

これまで支払った管理費や修繕積立金は、マンションを売却しても戻ってきません。

あくまでも戻ってくるのは、払いすぎた分だけです。

また、滞納したマンションを売っても、結局売主が負担することになるので、最初から支払うようにしましょう。

マンション売却を成功させるには、信頼できる良い不動産会社の存在が必要不可欠です。

不動産会社によって、仲介手数料や販売チャネル、プロモーション方法や顧客数などが異なります。

信頼できる良い不動産会社であれば、高く早く売ることが可能です。

良い業者を見つけるためにも、一括査定サイトを活用して、多くの不動産会社に相談をしましょう。

マンション売却を考えている方は、早速、動き出してみてください。

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