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マンションの角部屋・低層階・最上階などを売る時に覚えておくこと

「マンションの角部屋は売りづらいって聞いたけど本当なの?どうすれば売れる?」
「マンションは低層階と最上階で価値が違うの?どうアピールすればいい?」

など、マンションの角部屋や低層階・最上階の評価や売り方について、疑問を持っている方は多いです。

マンションは角部屋や低層階、最上階など、部屋の位置によって価値や売りやすさが変わります。

また、特徴やメリット・デメリットも異なるため、売却時のアピールポイントや対策にも違いがあるものです。

そのため、それぞれの特徴や違いを理解していないと、適切な売却活動ができず数百万円損する恐れがあります。

そこで本記事では、次の2点についてわかりやすく解説しています。

  1. 角部屋・低層階・最上階の評価
  2. 角部屋・低層階・最上階の部屋を売る時のアピールポイントと対策

この記事を読むことで、売却を検討している部屋の評価や効果的な売り方について理解できます。

ぜひ、ご覧ください。

マンションの角部屋はどういう評価をされるのか


角部屋は人気があり、高い評価を受けています。

角部屋はメリットが多く需要もあるため、中部屋よりも高く売ることが可能です。

他の部屋よりも評価が高いことを知れば、適正な売却価格の判別や自信を持った売却活動ができます。

角部屋の特徴や評価のされ方など、以下3点について確認していきましょう。

  1. 他の部屋よりも3%程度高く売れる
  2. 基本的にワングレード高いマンションが多い
  3. 角部屋が売れづらいは嘘

他の部屋よりも3%程度高く売れる

マンションの角部屋は、他の部屋よりも3%程度高く売れると言われています。

同じ階の中部屋に比べてメリットが多く、人気があるからです。

角部屋の具体的なメリットには、次のようなものがあります。

  • 窓が多く部屋の中が明るい
  • 風通しが良い
  • 隣の部屋からの騒音が少ない
  • 景観が良い
  • 部屋の前を他人が通らない
  • 緊急時に避難がしやすい
  • 日照時間が長い
  • 大きな音を出しても迷惑が掛かるのは隣の1部屋だけ
  • 中部屋よりも広く仕様が良い

このように、角部屋は中部屋と比べて多くのメリットがあります。

「角部屋がいい!」という人はたくさんいても、「角部屋は嫌だ!」という人はほとんどいません。

メリットが多く、需要もあることから、中部屋に比べて3%程度価値が高くなります。

そのため、同じ階の中部屋が売却金額2,500万円だとすれば、角部屋はプラス75万円の2,575万円程度で売ることができる可能性が高いでしょう。

場合によっては、3%以上の価値を上乗せすることもできます。

角部屋は中部屋よりも高く売れることを認識しておきましょう

基本的にワングレード高いマンションが多い

角部屋は、他の中部屋よりもワングレード仕様が高いマンションが多いです。

たとえば、新築マンションの場合、次のような点が中部屋と違うことがあります。

  • 室内面積が広い
  • 部屋数が多い
  • 廊下幅が広い
  • 脱衣所が広い
  • 玄関ポーチがある
  • キッチンのカウンタートップが大理石である
  • ミストサウナや浴室TVがある
  • 洗面化粧台が2口ある
  • 床暖房がついている
  • バルコニーにスロップシンクがつく
  • 玄関床が天然石である
  • 建具やフローリングの建材が高品質である
  • 浴槽タイプを選べる
  • パントリーがある など

角部屋は、中部屋よりも間口を広く取りやすいため、ゆとりある設計になっているケースが多くあります。

そして、設備や建具などの仕様もワングレード高い魅力的なものです。

このように、部屋の広さや間取り、仕様などがワングレード高いこともあって角部屋は人気が高いです。

角部屋が売れづらいは嘘

ネット上には「角部屋は売却しづらい」「角部屋は買い手が見つからない」という内容の記事がありますが、そのようなことはありません。

角部屋はメリットが多く人気が高いため、どちらかと言えば「売却しやすい物件」になります。

新築マンションでも、角部屋が中部屋より人気がないことなど、ほぼありません。

多少価格が高くても、角部屋から売れていくのが一般的です。

角部屋は需要がある物件なので、適正な価格で売りに出せば早いタイミングで買い手が見つかります。

「角部屋が売りづらい」というのは嘘なので、惑わされないようにしてください。

角部屋を売る時のアピールポイントと対策


角部屋を好条件で売りたいのであれば、アピールポイントを中心に提案することが重要です。

また、ネックになる部分に対してきちんと回答し、買主の不安を払拭してあげることも大切になります。

アピールポイントの訴求や不安払拭をしないと、好条件で売却することはできません

売却期間が長引いたり、売却金額が100万円以上安くなってしまうでしょう。

角部屋を売る時のアピールポイントと対策方法は以下の5点です。

  1. 西側に窓がある時は注意が必要
  2. 温度調整についての回答を用意する
  3. 風通しの良さや明るさをアピール
  4. 騒音が片側だけというアピール
  5. グレードが高い場合

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

西側に窓がある時は注意が必要

南西角部屋の場合は、売却時に注意が必要です。

内覧の際に、夏場にどのような西日対策をしていたのか、詳しく聞かれるでしょう

マンションは、基本的に南側がバルコニーであることが多いです。

南側は日当たりが良く最も好まれる向きであり、マンションの売れ行きにも影響します。

南側以外にバルコニーがあるマンションの場合、「南向きでない」という理由だけで敬遠する人が少なくありません。

角部屋の場合、二面に窓があるため南東向きか南西向きのケースが多いです。

南西向きの場合は、午後から西日が強くなるため、

「夏場は暑すぎて耐えられないのではないか?」
「エアコンが効かず電気代が高いのでは?」
「西日でカーテンやフローリング、畳が色褪せてしまうのでは?」

など、ネガティブに捉える人がたくさんいます。

そのため、どのような対策をしていたのか、説明できるようにしておきましょう。

たとえば、西日対策には以下のようなものがあります。

  1. 簾(すだれ)や日除けシェードを使う
  2. ブラインドをつける
  3. 遮光・調光ロールスクリーンをつける
  4. ガラスフィルムをつける など

また、「夏場は室内でも日焼け止めを塗った方がいいですよ」など、アドバイスもしてあげると親切です。

買主の立場になって、西日対策を事細かに説明するようにしてください。

温度調整についての回答を用意する

角部屋を売る場合は、温度調整についての回答も用意しておいてください。

角部屋は窓が多いので、どのようにして温度調整しているのか聞かれるためです。

窓が多いため「夏場は暑く冬場は寒くなりやすくて、電気代が高いのでは?」と不安に思っている買主もいます。

  • サーキュレーターでエアコン効率を高める
  • 遮光・遮熱効果のあるカーテンをつける
  • 窓ガラスに遮光・遮光フィルムを貼る
  • バルコニーに打ち水をする
  • 冬場は部屋着を1枚多くする

など、実際に試している対策を説明できるようにしておきましょう。

角部屋での生活が初めての買主にとっては、とても重要なことです。

風通しの良さや明るさをアピール

角部屋を売る時は、風通しの良さや明るさをアピールしましょう

風通しが良く明るいことは、角部屋ならではの魅力だからです。

中部屋だと、両側に窓がないため、角部屋のような風通しや明るさはありません。

WEBサイトや情報誌の物件情報で良さをアピールするのはもちろん、内覧で体感してもらうことが大事です

内覧では、窓やカーテンを開け、風通しの良さを肌で感じてもらいましょう

また、昼間であれば照明を消して、室内の明るさを直接見てもらうようにしてください。

風通しの良さや明るさをアピールすれば、角部屋の魅力を理解してもらえるでしょう。

人が通らないことをアピール

人が部屋の前を通らないことも、角部屋を売る時のアピールポイントです。

角部屋の先には部屋がないため、他人が部屋の前を通ることはありません。

他人が部屋の前を通ると、歩く音や話し声などが気になってしまうものです。

夜中に人が通って起こされたり、怖い思いをすることもあるでしょう。

角部屋であれば、基本的に家の前を人が通らないので安心です。

誰かが彷徨っていたら不審者の可能性もあり、警戒することができます。

中部屋に住んでいて、他人が部屋の前を通ることにストレスを感じている人もいるため、しっかりとアピールをしましょう。

騒音が片側だけというアピール

角部屋を売る時は、騒音が片側だけというアピールもしましょう。

角部屋は、片側にしか他人の部屋がないため、騒音リスクを回避することが可能です。

隣から騒音が聞こえてくる可能性も低くなれば、こちらが騒音を出して迷惑を掛けることも防げます。

中部屋は両側に部屋があるので、角部屋と比べて、マンション内の騒音リスクは2倍です。

騒音が原因でトラブルになって、日々の生活がとても窮屈になった人もたくさんいます。

角部屋であれば、マンション内の騒音リスクを低減できるのが魅力です。

戸建てからマンションへ引っ越す方や小さな子供がいる家庭は、騒音リスクを気にするため、角部屋の良さをしっかりアピールしてください。

グレードが高い場合

他の部屋よりも仕様のグレードが高い場合は、しっかりとアピールしましょう。

買主にとって、仕様のグレードが高いことは魅力的なポイントです。

高品質な建具や豪華な設備、広く使いやすいキッチンや浴室など、一つ一つ説明していきましょう。

その際、標準的な仕様との比較や元値がいくらか話せると効果的です。

グレードが高いことを嫌がる人はほとんどいません。

事前に中部屋との仕様の違いをリストアップし、メーカーサイト等から情報を仕入れて、アピールできる準備をしておきましょう。

マンションの低層階や最上階はどういう評価をされるのか


同じマンションでも、低層階よりも高層階の方が価値は高くなります。

しかし、「低層階=売れない」「高層階=売れる」ということではありません。

低層階と高層階での価値の違い、それぞれにメリットとデメリットがあることを理解しておくことが大事です。

これらを理解することで、売却価格で損をすることを防ぎ、顧客の願望に沿った売却活動ができるでしょう。

ここでは、以下2点について紹介していきます。

  1. 基本的には高層階の方が高く査定される
  2. 低層階でも下の階にいない場合はメリットあり

基本的には高層階の方が高く査定される

マンションは、基本的に高層階の方が査定金額は高くなります。

なぜなら、高層階の方が需要があり、価値が高いためです。

高層階は、目の前を遮るものがないので、次のようなメリットがあります。

  • 日当たりや風通しが良い
  • 騒音リスクが低い
  • 周囲から覗かれる心配がない
  • 外からの侵入を防げる
  • 眺望が良い など

このようなメリットもあって、一般的にマンションの価値は次のようになります。

  • 階数が上がるほど価値が上昇する
  • 階数が下がるほど価値が下落する

具体的には、1階違うだけで売却価格が0.5%〜2.5%変わると言われています。

たとえば、1階ごとに0.5%変わるとすれば、10階の部屋が2,000万円の場合、15階の部屋は3,050万円です。

1階ごとに2.5%変わる場合だと、3,250万円になります。

マンションは、階数が上がるごとに価値が上昇することを覚えておきましょう。

ただし、高層階ということで価格が高くなり、売りづらくなるケースもあるため注意してください。

低層階でも下の階にいない場合はメリットあり

前述の通り、マンションは基本的に高層階に行くほど価値が上昇し、低層階になるほど価値が下落します。

しかし、低層階だからといって、買い手が見つからないわけではありません。

たとえば、マンションの1階や2階が集会室やエントランスの場合、その上の部屋は人気が高いです。

子供が走り回ったり跳んだりしても、下に部屋がないので迷惑が掛かりません。

ストレスなく安心して生活ができるため、子育て世代には人気があるのです。

また、1階でもないので、防犯面やプライバシー面の心配も少なく、浸水リスクも回避できます。

低層階でも下の階に部屋がない場合は、メリットが多く売りやすいです。

低層階や最上階を売る時のアピールポイント・対策


低層階や最上階のアピールポイントや対策を伝え、買主の不安を払拭しないと売却はできません。

売却チャンスを逃さないようにするには、事前に低層階と最上階(高層階)のアピールポイントと課題対策を整理し、回答を用意しておく必要があります。

以下は、押さえておきたい6つのアピールポイントと対策です。

  1. 高層階は眺めやイベント押し
  2. 高層階は騒音に関する答えは用意しておく
  3. 水圧が低いや温度調整についての質問に対応
  4. 低層階は通行人からの視線に対する回答を用意
  5. エレベーターを使わなくても楽アピール
  6. 防犯面の対応を考えておく

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

高層階は眺めやイベント押し

最上階など高層階のマンションを売る時は、眺めが良いことをアピールしましょう

眺めの良さは高層階ならではの魅力であり、最上階ともなれば市街を見渡すことができます。

「天気が良い日は●●タワーが見えますよ!」
「バルコニーから■■山を見ることができます!」
「夏には●●花火大会がリビングからでも楽しめます!」

など、近くの観光スポットや地域のシンボル、花火大会などが見れる場合は、しっかりとアピールしてください。

眺めの良さやイベント押しは、効果的なアピールになります

高層階は騒音に関する答えは用意しておく

高層階の部屋を売る場合は、騒音に対する質問に回答できるようにしましょう。

高層階は、車など外からの音が響きやすいため、騒音を心配する人は多いです。

時間帯や窓の開閉によって、どれくらいの音が聞こえるのか詳しく説明してあげてください。

リアルな情報を説明したり内覧で確認してもらうことで、不安を払拭することができます。

また、最上階で上に人がいない場合は、マンション内の騒音リスクが低いことも説明をしましょう。

高層階の部屋を売る時は、騒音に関して必ず聞かれますので、答えを用意しておいてくださいね。

水圧が低いや温度調整についての質問に対応

最上階など高層階の部屋を売る時は、水圧や温度調整についての質問にも回答できるようにしておきましょう。

最近のマンションだと水圧の心配は少ないですが、築古のマンションだと高層階の水圧が低い場合があるからです。

水圧が低い場合は、どのような対策をしているのか教えてあげてください。

また、温度調整についても聞かれるでしょう。

最上階は、上に部屋がなく太陽熱が籠もりやすく、夏場は暑いからです。

「サーキュレーターやファンでエアコン効率を高めている」など、こちらも回答を用意しておきましょう。

虫がいないのも高層階のポイント

高層階のマンションを売る時は、虫がいないこともアピールポイントになります

ゴキブリやクモ、蚊など、虫が苦手な人は多いです。

虫が出現しやすいということで、マンションの低層階や一戸建てを選択肢から外す人もいます。

蚊は4階以上の高さまでは飛べないと言われていますし、ゴキブリやクモは高層階に行くほど出現しづらくなるものです。

「虫がいない」ことは、マンションの高層階ならではのメリットになりますので、積極的にアピールをしましょう。

低層階は通行人からの視線に対する回答を用意

マンションの低層階を売る時は、通行人からの視線に対する回答を用意しておきましょう

通行人から室内が見える場合は、どのような対策をしているか説明をしてください。

また、周辺の建物から見える位置にある場合も同様です。

もし、低層階であっても通行人や周辺の建物から室内が見えない場合は、その点をしっかりとアピールしましょう。

プライバシー面で安心できることは大きな魅力であり、他の低層階部屋との差別化にもつながります。

エレベーターを使わなくても楽アピール

マンションの低層階を売却する時は、エレベーターを使わなくてもいいことをアピールしましょう。

高層階だと、上り下りに階段移動は難しく、毎回エレベーターを使わなくてはなりません。

エレベーターは待ち時間がかかるため、忘れ物が多い場合や小さな子供がいる時は、移動が大変な可能性があります。

低層階は、エレベーターの待ち時間が少ないですし、階段移動も楽です。

エレベーターが複数ある場合、1基は1階で待機する設定になっていると待ち時間もありません。

防犯面の対応を考えておく

低層階になると防犯面を心配する人が増えます

空き巣などの防犯対策について、共用部分のセキュリティも含め説明できるようにしておきましょう。

高層階についても、屋上からの侵入を心配する声がありますので、回答を用意しておくことが必要です。

たとえば、バルコニーが大通りに面している場合は、夜間でも人目につきやすいので、空き巣リスクが低くなります。

周辺の治安状況・室内の防犯対策・共用部分のセキュリティ、これらを説明して買主に安心してもらいましょう。

まとめ

ここでは、角部屋・低層階・最上階(高層階)の売却時の評価やアピール方法について紹介しました

角部屋・低層階・最上階(高層階)の部屋は、アピール方法によって高くもなれば、安くもなります。

適切なアピールができ、買主の不安を払拭できれば、高値で売ることが可能です。

しかし、うまくアピールや回答ができないと、本当は高く売れるのに安値で売ることになってしまうでしょう。

そのため、良い条件で売却したい場合は、経験豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です。

だからこそ、「イエウール」「リビンマッチ」などの一括査定サイトを使って、多くの業者から話を聞き、優秀な不動産会社を選びましょう。

そうすれば、角部屋・低層階・最上階(高層階)の部屋を好条件で売ることができますよ。

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