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【愛媛県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

新居浜市にお住まいのS様が「今治市にある実家を古家付き土地として売却するか、更地にして売却するか悩んだ事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地 今治市地堀 種別 一戸建て
土地面積 148.35m² 建物面積 103.73m²
築年数 56年 成約価格 760万円
その他 5DK

相談にいらしたお客様のプロフィール

新居浜市にお住まいの60代のS様。S様のお父様がお亡くなりになり、お父様が住まわれていた今治市の古い一戸建てを相続しました。
住む予定がないので売却を検討していますが、老朽化が進んでいたため、更地にして売却すべきかを迷っています。

解決したいトラブル・課題

課題
築古の実家をそのまま売りに出すか、解体して更地として売りに出すか迷っている。

S様はお父様が一人で住んでいらした今治市の実家を相続しましたが、移り住む予定はありません。
空き家のまま保持していくことも考えましたが、税金や維持費がかかるため、売却することを決断しました。
ただ築56年という古さから、売却が難しいのではないかと心配しています。
そのため、少しでも買い手がつきやすくなるよう実家を解体して更地にすべきかどうかを悩んでいます。

相談する不動産会社の探し方・選び方

S様はご実家のある今治市内の不動産会社に相談しようと決めましたが、どの不動産会社に相談してよいかわかりません。
そのため、何を相談したいかを明確にして複数の不動産会社へ実際に相談してみました。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、

・相続の手続きに関するアドバイスが受けられる
・今治市内での物件売却の実績が豊富である
・事務的な対応ではなく親身になって相談にのってくれる

といった点を重視し、最も相談しやすく信頼できると感じた不動産会社を選びました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様はご実家の売却の仕方にお悩みでした。
一般的には更地の方が売れやすいといわれますが、「古家付き土地」として売り出すメリットもありますし、更地にするデメリットも存在します。
そこで、S様が最適な判断ができるようそれぞれのポイントを整理しました。

1.「古家付き土地」で売却するメリット・デメリット

「古家付き土地」とは、築20年以上で資産価値を持たない建物が建っている土地を指します。「古家付き土地」として売却する際のメリットとデメリットを解説します。

【古家付き土地で売却するメリット】

売主のメリット ・建物の解体費用が不要
・売れない場合、更地と比べて固定資産税が低い
・古家の契約不適合責任が免責となる可能性が高い
買主のメリット ・新築より古家をリフォームする方が安い
・住宅ローンの融資を受けやすい

【古家付き土地で売却するデメリット】

売主のデメリット ・古家の劣化が著しい場合、売却が難しくなる
・値引き交渉をされやすい
買主のデメリット ・建物を解体する場合は、解体費用がかかる

「古家付き土地」としての売却は、実家を解体せずに売却できるという大きなメリットがあります。
木造住宅を解体する場合、1坪あたり3〜5万円が相場です。例えば、30坪の家なら約90〜150万円となり、安い金額ではありません。

また、新築よりリフォームを前提とした買主も存在するため、建物の劣化度合いによっては、古家であっても売却が可能です。

2.「更地」で売却するメリット・デメリット

次に、空き家を解体して「更地」として売却する場合のメリットとデメリットを説明します。

【更地にして売却するメリット】

売主のメリット ・更地は一般的に需要が高い
・建物に欠陥があっても解体するので問題にならない
買主のメリット ・建物の解体費用を負担する必要がない
・自分の希望に合わせた新築住宅を建てられる

【更地にして売却するデメリット】

売主のデメリット ・建物の解体費用がかかる
・売却できない場合、空き家時と比べ固定資産税が6倍になる
・更地にしても必ず売れるわけではない
・再建築不可能な物件の場合、解体してはならない
買主のデメリット ・土地だけの購入では住宅ローンが組めない

解体には費用がかかりますが、売却を目的とする場合、更地としての販売は有効な手段となります。

しかし、更地にしたからといって必ずしも売れるわけではありません。
仮に買主が現れない場合、空き家のときと比較して6倍高くなる固定資産税を支払う必要があります。
売却できないリスクも考慮して、建物を解体するかを検討しましょう。

3.「結果」

S様は不動産会社から今治市の不動産売買の特徴などのアドバイスを受け、古家付き土地としての販売を選択しました。
建物は築56年と経過していますが、しっかりとした造りであり、リフォームすれば十分住居可能と判断された点が大きな要因です。

結果として、売却までには時間がかかりましたが、解体費用を負担することなく、ご実家の売却が成立しました。
「更地にして売却する」と決めつけるのではなく、相談者のニーズを汲み取って最適な提案をしてもらったとS様は感謝していました。

松山市にお住まいのA様が「相続にかかる税金を、『空き家特例』を用いて節税した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地 宇和島市宇和津町 種別 一戸建て
土地面積 279.21m² 建物面積 126.55m²
築年数 53年 成約価格 1,100万円
その他 4SDK

相談にいらしたお客様のプロフィール

宇和島市にあるご実家で一人暮らしをしていたA様のお父様が亡くなり、松山市に住む50代のA様とお兄様が相続することとなりました。
A様とお兄様はご実家に戻る予定はありませんので、ご実家の売却を考えています。
ただし、売却に際しての税金の額が気になっています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続する実家を売りたい。その際できるだけ税金を節約したい。

A様のお父様の遺産は、預金約600万円と宇和島市にあるご実家です。
相続人はA様とお兄様だけで、両名ともすでに松山市に自宅を所有しているため、宇和島市の実家に戻る予定はありません。

そのため、ご実家と土地を売却し、A様とお兄様で均等に分けることにしました。
お二人の懸念点は、ご実家と土地を売却した際に発生する税金です。
初めての不動産売却のため詳細がよくわからず、可能な限り節税できる方法を探しています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

売却だけではなく相続や節税に関しても相談できる、そして相談しやすい不動産会社を探しました。
その際、

・相続問題の解決事例が豊富
・税理士などの専門家と連携している
・宇和島市の物件にも対応している松山市の不動産会社

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様のように、ご実家の売却に伴う税金の問題を懸念される方は多いです。
そのため、不動産の売却時に発生する「譲渡所得税」について、そして平成28年の税制改正で導入された「空き家特例」に関する内容をご紹介しました。

1.不動産の売却と譲渡所得税

まず、不動産の売却に際して必ず税金が発生するわけではありません。
税金の対象となるのは売却により「利益が生じた」場合のみです。したがって、売却時に「利益が出なかった」場合、税金の支払いは発生しません。

個人の不動産売却での利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税の計算は以下の計算式で求められます。

譲渡所得税 = 譲渡所得(売却価格 - 取得費 - 譲渡費用)× 税率

なかでも、相続した不動産で問題になるのは取得費です。
取得費とは土地や建物の購入額のことで、この額が大きければ譲渡所得は小さくなり、税金も少なくなります。
しかし、相続物件の取得費が不明瞭な場合、最低限の取得費しか認められないことが多いです。
A様のケースでいえば、お父様がご実家を取得した際の契約書や関連資料があれば、取得費が確認できます。しかし、古くからの家や過去の契約書がない場合、取得費を特定するのが困難です。
取得費が不明な場合は売却価格の5%を「概算取得費」として計算され、結果的に税金が多くなってしまいます。

2.「空き家の譲渡所得の特別控除」の特例を利用する

平成28年から相続された実家や空き家を売却する際、譲渡所得の税金軽減のための特例「空き家の譲渡所得の特別控除」が利用できます。
「空き家の譲渡所得の特別控除」とは、被相続人が住んでいた物件を相続人が売却すると、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
ただし、この特別控除を利用するためには複数の適用要件があり、代表的なものは下記になります。

・被相続人が亡くなられたとき、一人暮らしであった
・昭和56年5月31日以前に建築された
・相続から売却までの間、物件が空き家であったこと
・売却価格が1億円以下である
・売却時に新しい耐震基準を満たしているか、または更地である

A様のご実家は東日本震災や熊本地震のあと耐震補強工事を行っていたため、新しい耐震基準をクリアしており、特別控除の要件をすべて満たしておりました。

3.特例である点に注意する

「空き家の譲渡所得の特別控除」は一時的な特例として、本来ならば令和5年12月31日をもって終了する予定でした。しかし、4年の延長が決まり、令和9年12月31日までとなっています。
さらに、令和6年以降は相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円となります。
今後も期限や要件に関して変更の可能性がある点に注意しましょう。

4.「結果」

A様のご実家は無事に買主が見つかり、売却することができました。
また空き家特例を活用できたことで節税もでき、A様は非常に満足されていました。

広島市にお住まいのR様が「相続した松山市の賃貸アパートの対処に困り、不動産会社に相談した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要(ご実家)

所在地 松山市和泉北 種別 一戸建て
土地面積 105.67m² 建物面積 72.38m²
築年数 39年 成約価格 930万円
その他 4DK

相続物件 概要(賃貸アパート1棟)

所在地 松山市桑原 種別 賃貸アパート1棟
土地面積 214.83m² 建物面積 108.72m²
築年数 14年 成約価格 2,350万円
その他 間取り1K / 2階建て / 4部屋 / 鉄骨造

相談にいらしたお客様のプロフィール

R様は広島市にお住まいの50代の女性です。
お父様がお亡くなりになり、松山市のご実家と賃貸アパートを相続しました。
しかし、松山市の実家には住む予定はなく、賃貸アパートをどのように対処したらよいか困っています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した松山市の不動産に困っている。実家は売却するつもりだが、賃貸アパートはどのように対処すればよいかわからない。

R様は松山市にあるご実家と賃貸アパート1棟を相続されました。
しかし、R様の生活の基盤は広島市にあり、松山市に戻るつもりはありません。また、相続人はR様一人となるため、全ての決断はR様のもとに委ねられています。
不動産相続はR様にとって初めての経験で、特に相続した賃貸アパートの対処方法についてまったく見当がつきません。

相談する不動産会社の探し方・選び方

R様は広島市内の不動産屋さんに相談するよりも、松山市の事情を把握している地元の不動産会社に相談しようと決めました。
松山市の不動産会社をインターネットで探し、

・遠隔地からでもオンラインで相談を受け付けている
・相続の悩みを相談でき、様々な提案をしてもらえる
・賃貸アパートの管理や売却にも対応している

上記を基準にして、松山市にある不動産会社に問い合わせしました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

賃貸アパートの経営は、適切に運営することで安定的な収益をあげることができます。
しかし、運営が上手くいかない場合、管理の手間や経済的な負担が大きくなる可能性も否定できません。
アパートを相続した際には賃貸経営を続けるか、あるいは売却するかの判断が極めて重要です。

そこでR様に対して、賃貸アパートを継続して経営する場合と、賃貸アパートを売却する場合のそれぞれの利点と状況を説明しました。

1.賃貸アパート経営を引き継いだ方がよいケース

一般的に、以下のような場合は相続した賃貸アパートを引き継いで経営していってもよいでしょう。

賃貸アパート経営を引き継いだ方がよいケース
・月々の収支が安定してプラスである
・築15年以内の比較的新しいアパートである
・空室が少なく、入居率が高い
・立地が良好で、将来的にも賃貸需要が続くと予想される

高い入居率と安定した利益を上げているのならば、賃貸アパートの経営を引き継いでも問題ありません。

ただし、アパートを相続した時点では黒字経営であっても、築年数が一定を超えると大規模修繕工事が必要となり、多額の出費が生じることを覚悟しなければなりません。
アパートの規模や状態によって異なりますが、外壁の塗装や防水工事といった大規模な工事には数百万円から1千万円程度の費用がかかることが一般的です。

アパート経営を継続する際は、将来の修繕費や維持費をしっかりと計画・予測することが重要です。

2.相続した賃貸アパートを売却した方がよいケース

以下のような場合、相続したアパートを手放すことで、相続人の負担を軽減することができます。

賃貸アパートを売却した方がよいケース
・月々の収支がマイナスである
・築年数が20年以上経っている
・空室が多く、入居率が低い
・立地が悪く、今後の賃貸需要が期待できない
・複数の相続人が存在する

収益が出ていない状態のアパートは、売却を最優先で考えましょう。
空室が多く、また築古の物件を所有していると、精神的にも経済的にも非常に大きな負担になります。
将来の収益向上の明確な見込みがない限り、売却を検討すべきです。

また、相続人が複数いる場合も注意が必要です。
たとえば賃貸アパートを共有名義とすると、

・共有者全員の同意なしに売却や長期の賃貸契約ができなくなる
・改築する際に共有者の過半数の同意が必要
・共有者の中でさらなる相続が発生した場合、相続人が増えて手続きが複雑になる

といった問題が生じます。
複数の相続人がいる場合はアパートを現金化して遺産を分割した方が、後のトラブルを避けることができるでしょう。

3.「結果」

R様が相続予定のアパートは、入居率が高く安定した収益が見込める優良物件でした。
しかし、将来の修繕費用に対する不安や、自分の子どもたちに相続させたくないという強い気持ちから、アパートの売却を決意しました。
その結果、R様はご実家とアパートを希望どおりに売却することができました。

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