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【広島県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

広島市にお住まいのA様が「広島市で実家を相続し、相続登記をして売却した事例」

広島市にお住まいのA様が「広島市で実家を相続し、相続登記をして売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

広島市安佐北区

種別

一戸建て

土地面積

124.89m²

建物面積

85.15m²

築年数

42年

成約価格

1,640万円

間取り

3LDK

その他

納戸あり

相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市にお住いの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家である一戸建てを相続されることになりました。
A様は広島市内にある持ち家にお住まいで、ご実家に戻る予定がない事と、相続税がどれぐらいになるか不安なため現金を手元に置いておきたいとのお考えで、実家を売却したいとのことでした。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した祖父名義の実家を売却して、相続税の納税に備えたい。

A様はご実家に戻られる予定がない事、相続税の支払いのために現金を手元に置いておきたいという事で、ご実家の売却をご希望でした。
ご実家を売却するためには名義変更の手続きが必要になりますが、相続の手続きついて知識がないため、相続に詳しい不動産会社に相談したいとお考えです。

相談する不動産会社の探し方・選び方

A様は相続に詳しく相談しやすい不動産会社を探すことにしました。インターネットで検索し、出てきたホームページを見て回りました。
その中で、

  • 相続について詳しい解説がある
  • 相続に関係する相談を受け付けている
  • 相続の専門家と連携してまとめて悩み解決ができる

という点に重点を置き、その中でも相談しやすい雰囲気を感じた不動産会社を選びました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を売却する場合、自分の名義でないと売ることはできません。
A様が相続したご実家を売却するためには、まず相続手続きを完了させご実家の名義をA様に変更する必要があります。

1.相続登記の流れ

不動産の相続登記は、以下の流れになります。

  1. 遺言書の確認・遺言書の検認(公正証書遺言以外)
  2. 法定相続人の確定
  3. 相続遺産調査
  4. 遺産分割協議
  5. 限定承認・相続放棄の申述
  6. 準確定申告(被相続人の所得税)
    ※被相続人が自営業・不動産所得があった場合等
  7. 遺産分割協議書の作成
    ※遺言書が無かった場合や複数人の相続人がいた場合
    ※相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要です。
  8. 相続税申告
  9. 遺留分侵害額請求
    ※トラブルがあった場合のみ
  10. 相続登記(不動産のみ)手続き

【広島県版】不動産相続&売却の流れと手続きマニュアル

相続登記をしない場合、売却できない相続人が増える、その不動産が自分のものだと主張できなくなる可能性がある等の問題が発生します。
2024年から相続登記が義務化されます。相続が発生したら、速やかに相続登記の手続きを開始しましょう。

2.相続登記の義務化

2024年4月1日から、相続登記(相続不動産の名義変更)が義務化されます。

今までは相続登記をしなくても罰則はありませんでしたが、これからは不動産の取得、または遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
不動産を相続した際には、必ず期間内に相続登記をするようにしましょう。

3.「結果」

A様は法定相続人の確定、遺産分割協議などを弁護士に依頼することにしました。
結果、相続人はA様を含め4人いることが分かりました。
全員と連絡が取れる状況だったため、A様が連絡を取って遺産分割協議を開き、全員の合意を得ることができました。
その後、相続登記の手続きはスムーズに進み、ご実家の売却活動を開始することができました。
売却活動開始から5か月で売却が完了することができました。

呉市にお住まいのN様が「呉市の実家(一戸建て)を遺言書に沿って相続した事例」

呉市にお住まいのN様が「呉市の実家(一戸建て)を遺言書に沿って相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

呉市音戸町

種別

一戸建て

土地面積

190,37m²

建物面積

92.54m²

築年数

35年

成約価格

1,420万円

間取り

3DK

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

呉市にお住いの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、N様と妹様のお2人でご実家を相続することになりました。
お父様は遺言書を残されており、N様ご姉妹は遺言書の通りに相続をしたいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

課題
遺言書の通りに姉妹で実家を相続したい。

N様ご姉妹は現在それぞれ別の場所にお住まいになられており、ご実家に戻られる予定がありません。
お父様は自筆証書遺言を残されており、これから検認手続きをされるとのことでした。
遺言書の確認はこれからですが、現時点でご姉妹とも遺言書に書かれている通りに相続をするのがいいだろうとお考えでした。

相談する不動産会社の探し方・選び方

N様は相続手続きが完了する前に、不動産について相談をしておきたいとお考えでした。インターネットで検索し、順番にホームページを見ながら、

  • 相続についての知識がありそう
  • 相続についての相談が気軽にできそう
  • 遺言書に基づいた相続案件の事例がある

という点を重視し、不動産会社を選びました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

遺言書が残されている場合、最初に遺言書の確認を行う必要があります。

1.遺言書の確認

遺言書には以下の種類があります。

 

公正証書遺言

自筆証書遺言

秘密証書遺言

作成方法

公証役場で遺言者が口頭で内容を伝え、公証人が作成

遺言者が自筆で作成

署名、押印し封筒に入れ公証役場で証明を受ける

保管方法

公証役場で保管

遺言者または法務強で保管

遺言者が保管

検認手続き

不要

必要(法務局が管理している場合は不要)

必要

2.検認手続きの申立

自筆証書遺言は、開封する前に検認手続きを行う必要があります。
検認手続きの流れは以下になります。

  1. 必要な書類を用意する
  2. 家庭三番所に検認の申立をする
  3. 家庭裁判所から検認期日の通知が来る
  4. 検認日に家庭裁判所に行き検認に出席する
  5. 遺言書の返還、検認済み証明書の申請をする

検認を受ける前に遺言書を開封した場合、5万円以下の過料が科せられます。
遺言書を見つけた場合は、開封せずに検認の手続きを申請しましょう。

N様ご姉妹は検認手続きを終え、遺言書に書いてあった実家の一戸建てを姉妹で均等に分けるという内容を確認し、改めて遺言書に沿って相続を行うことを確認しました。

3.「結果」

相続登記と並行して、正式に弊社に売却を任せていただきました。N様のご実家は土地面積が十分にありお家の状態も比較的よかった事から、売却活動を開始してから4か月で買主が見つかり、N様の相続は完了しました。

福山市にお住まいのI様が「母親が施設に入所するため家族信託制度を使って相続前の実家を売却した事例」

福山市にお住まいのI様が「母親が施設に入所するため家族信託制度を使って相続前の実家を売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

福山市大谷台

種別

一戸建て

土地面積

174.5m2

建物面積

97.3m2

築年数

36年

成約価格

800万円

間取り

4DK

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

大阪市にお住まいの60代のI様が相談者です。I様のご実家ではお母様が一人暮らしをしています。最近物忘れが多くなり心配しているのですが、遠方に住むI様が頻繁に通う事ができません。親子間で話し合い、お母様が認知症を発症した場合は施設へ入所する事になりました。その際ご実家を売却して入所資金に充てたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
母親名義の実家をいつでも売却できるようにしておいて、母親が認知症を発症した際、実家を売却して入所資金に充てられるよう準備しておきたい。

I様のご実家で一人暮らしをしているお母様は、最近物忘れが多くなりI様は認知症の発症を心配しています。大阪市でご家族と暮らすI様はご実家に戻る予定がなく、もしお母様が認知症を発症した場合は、施設に入所する事になりました。
I様は今入所費用を用意する事が難しく、ご実家の売却で得た資金を入所資金に充てようと考えています。
お母様の物忘れの症状をかかりつけ医に相談しながら、認知症発症時には確実に売却できるような状態にしておきたいと思っています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

相続や不動産売却に関する知識はまったくない状態から、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

  1. 不動産売却と相続に関する悩みをまとめて対応してくれる
  2. 電話やオンライン相談を受け付けていること
  3. 福山市での不動産売却実績が豊富な地元密着型の不動産会社

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

I様の「トラブル・課題」の解決方法

相続前でも一定の条件を満たせば、親や家族の財産やご実家を管理する方法が「家族信託」です。
今回I様は相談した不動産会社からこの「家族信託」の提案を受けました。

1.「家族信託」で実家を管理する

「家族信託」とは、被相続人が認知症などで意思能力が喪失する前に、信頼できる家族に管理を任せる法的制度です。

T様の場合、お父様の認知症が悪化すると資産凍結状態となり、お父様名義のご実家を売却することが難しくなります。
そのため、認知症が悪化する前にお父様から「家族信託」の同意を得てT様が「受託者」となり、お父様の財産やご実家を管理できるようにしました。

2.受託者の判断でご実家を売却する

その後、認知症が悪化したため父親も施設に入所することに。
受託者であるT様の判断のもと、ご実家を売却されました。

3.「結果」

現在は受託者のT様が売却代金を管理しながら、両親の施設利用料などに充てています。
事前に家族信託の準備をしていなかったら、お父様名義のご実家を円滑に売却することができず、本当に相談してよかったと胸をなでおろしていました。

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