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【徳島県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

藍住町にお住まいのK様が「父親の認知症が悪化する前に、生前贈与を使って相続前の実家を売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

阿南市才見町

種別

一戸建て

面積

166.00 m²

築年数

23年

成約価格

1,225万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

藍住町にお住まいの40代のK様が相談者です。
K様のお父様は阿南市の実家で一人暮らしをされていますが、認知症の兆候が見られるようになりました。今後、お父様の症状が悪化した場合、施設への入所を検討しています。
その際にはご実家を売却して、入所資金として使用したいと思っています。

解決したいトラブル・課題

課題
いつでも父親名義の実家を売却できるようにしておいて、父親の認知症が悪化した際、売却してすぐに入所資金に充てられるよう準備しておきたい。

K様のお父様が阿南市の実家で一人暮らしです。
しかし、お父様には認知症の初期症状が見られるようになり、症状の進行具合では施設への入所をK様は考えています。

一人っ子のK様には頼れる兄弟はおらず、お父様の入所費用はご実家を売却する以外に賄えません。
認知症の進行状況を医師と共有しながら、売却を希望するタイミングで確実に手放せるよう事前に準備しておきたいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

不動産の売却だけではなく、「財産」に関する幅広い問題に対応できる様な所でないと相談できないと思い、以下のポイントを重視して不動産会社を探しました。

・売却だけでなく、相続問題についても相談できること
・税理士と連携している等、不動産に関する問題に幅広く対応できそうであること
・物件売却の事例が多数あり、様々な種類の課題に対応できそうであること

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は「生前贈与」で実家を譲り受け、「相続時精算課税制度+相続税の基礎控除額」で贈与税や相続税を非課税にする方法を不動産屋さんから提案されました。

1. 「生前贈与」で実家を相続する

生前贈与とは、被相続人が存命中に他者へ財産を分け与える行為です。

K様の場合、お父様の認知症が悪化すると資産凍結状態となり、お父様名義のご実家を売却することが難しくなります。
幸いにもお父様の意思決定能力は損なわれておらず、認知症が悪化する前にお父様からご実家の土地と建物を「生前贈与」という形でK様は譲り受けました。

2. 相続時精算課税制度で贈与税を先送りにする

生前贈与された場合の贈与税をK様は心配されていましたので、相続時精算課税制度を利用することにしました。

相続時精算課税制度とは、2,500万円までの生前贈与の贈与税の先送りにする制度です。
贈与者が死去したときに、生前贈与した財産も含めて相続税が課税されます。
K様の場合、生前贈与されたご実家の評価額が1,225万円でしたので、適用範囲内です。

3. 「結果」

K様が生前贈与を受けてから5年後にお父様の症状が悪化し、施設に入ることが決まりました。
K様がご実家の所有者であるため、ご実家を売却して収益をお父様の施設利用料などに使用しています。

また、今回のK様の場合、相続税の基礎控除額(3,600万円)の範囲内のため、相続税が非課税になります。
したがって、先送りにした贈与税も支払う必要はありません。
相続の事前準備をしていなかったら、お父様名義のご実家を円滑に売却することができず、相談してよかったとK様は感謝されていました。

東京都にお住まいのR様が「阿波市の実家を相続したが住む予定はなく、どう対処したらよいか困っていた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

阿波市吉野町

種別

一戸建て

面積

330.95m²

築年数

32年

成約価格

989.4万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

R様は東京都にお住まいの50代の女性です。
お母様がお亡くなりになり、阿波市のご実家を相続しました。
しかし、阿波市の実家には住む予定はなく、どのように対処したらよいか困っています。

解決したいトラブル・課題

課題
阿波市の実家を相続したが住む予定はなく、どのように対処すればよいか悩んでいる。

R様は阿波市にある実家を相続しましたが、生活の基盤は東京にあり、阿波市に戻るつもりはありません。
不動産相続は初めての経験で知識も乏しく、使わない空き家の対処方法についてまったく見当がつきませんでした。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

R様は都内の不動産屋さんに相談するよりも、阿波市の事情を把握している地元の不動産会社さんに相談しようと決めました。阿波市の不動産屋さんをインターネットで探し、

・遠隔地からでもオンラインで相談を受け付けている
・相続の悩みを相談でき、様々な提案をしてもらえる

上記を基準にして、阿波市にある不動産屋さんに問い合わせしました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様は阿波市にある不動産屋さんにオンラインで相談をして、空き家を所有していることのデメリットや空き家の対処方法について詳しい説明をしてもらいました。

1. 空き家を所有し続けることのデメリット

まずR様が驚いたのは「空き家を所有していることのデメリット」がとても多いことです。例えば、空き家を所有し続けることで以下のようなデメリットがあります。

・空き家の固定資産税を支払う必要がある
・「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる
・行政によって強制解体された場合、解体費用が請求される
・管理義務違反で最大50万円の罰金
・倒壊や火災などによって損害賠償を請求される
・空き家が犯罪拠点となる
・時間とともに価値が減少し、売却しにくくなる

R様は空き家であっても建物や土地に価値があると思い、財産として不動産を相続しました。
しかし、適切な対処をしていない空き家は、まるで負債のようだと感じています。

2. 所有している空き家の対処方法

R様は無計画に空き家を所有するリスクを感じ、不動産屋さんに空き家の活用方法や売却方法などのアドバイスをもらいました。
代表的な事例は以下のとおりです。

空き家の活用方法

・賃貸として貸し出す
・賃貸アパートに建て替える
・更地にして駐車場にする
・民泊経営をする
・倉庫にする
・カフェなどの店舗とする
・シェアオフィスにする

空き家の管理方法

・空き家の管理を委託する

空き家の売却方法

・建物と土地を不動産仲介で売却する
・建物と土地を不動産会社に買取してもらう
・建物を解体して、土地だけを売却する

R様は東京にお住まいなので、煩雑な手続きや大きな労力がかかることを望んでいません。
また、頻繁に不動産屋さんとやりとりする時間もなかったため、一番手がかからない「建物と土地を不動産屋さんに直接買取してもらう」方法を選択しました。

3. 「結果」

不動産屋さんに直接買取を依頼する場合、仲介を通じて売却するよりも売却価格は3~4割程度低くなります。
しかしながら、短期間で空き家を現金化できる点にR様は大きな魅力を感じました。
結果、10日間で空き家を無事に売却でき、R様は空き家問題から解放されました。

石井町にお住まいのU様が「兄弟で相続する一戸建てを、法定相続分より多めに相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

名西郡石井町石井字

種別

一戸建て

面積

541.75m²

築年数

55年

成約価格

1,100万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

60代のU様は三人兄弟の長男として、同じ町内に住むお父様の介助を行っています。
今後お父様が亡くなった場合、U様はお父様の身の回りの世話をしている分、遺産分配を二人の弟様よりも多く貰いたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
実際に父親の介助を担当しているU様は、何もしていない他の二人の弟よりも多くの相続分配を受け取りたい。

U様には弟様が二人いらっしゃいますが、二人とも県外に出ているため、同じ石井町内に住むU様がお父様の身の回りのお世話をしてきました。

もしお父様が亡くなって法定相続の割合どおりに遺産分割すると、三人兄弟で財産を三等分することになります。お父様の金融資産は多くなく、主に相続する財産は実家の建物と土地だけです。
土地と建物を実際に三等分するは非現実的なので、売却して現金に変えてから分割するのが一般的なやり方となります。

しかし、U様は均等に遺産分割されることがとても不満です。
長期間にわたりお父様の介助をしてきたことから、他の兄弟よりも相続分は多くなるはずだと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

お父様が亡くなったわけではありませんが、将来的な実家の売却のことも考えたU様は、以下の基準で不動産会社を探しました。

・直ちに不動産の売却は考えていないが、相談にのってくれる
・不動産相続について相談できる
・地元石井町の不動産会社で、売却実績が多数ある

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

仮にU様のお父様が亡くなっていたとしたら、献身的に療養介護をしていたことを「寄与分」として考慮し、相続分を増やすことが考えられます。ただし、他の相続人の同意が必要なため、相続トラブルになる可能性が高いです。

今回のU様の状況では、お父様に遺言書を作成してもらうことで、よりスムーズに多くの遺産を受け取ることができると提案しました。

1. お父様に遺言書を書いてもらう

U様のお父様は、食事のサポートや病院の送迎など日常的に身の回りの世話をしてくれているU様に深く感謝しています。お父様はU様の提案を受け入れ、他の兄弟に比べて多く相続できる遺言書の作成に賛同しました。

遺言書は亡くなった方の意志が最大限に反映され、法定相続よりも優先されるものです。お父様の意識がしっかりしている間に、遺言書を作成してもらうことが大切です。

2. 遺言書の種類

遺言形式には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類あり、作成方法や保管方法が異なります。

【自筆証書遺言】

作成方法

遺言者が直筆で遺言の全文・氏名・日付を記載し、押印する

保管方法

被相続人または法務局が保管

検認手続き

必要

【公正証書遺言】

作成方法

遺言者は公証役場を訪れ、遺言の内容を口頭で伝え、公証人が書き留める。

保管方法

公証役場が保管

検認手続き

不要

【秘密証書遺言】

作成方法

遺言に署名・押印し、内容を秘密にして封筒に入れ、公証役場で証明を受ける。

保管方法

被相続人が保管

検認手続き

必要

U様は高い安全性と確実性から「公正証書遺言」を選択しました。公証役場を利用するので費用はかかりますが、

・遺言書を公証役場で保管してもらえる
・お父様が亡くなったあとに遺言書を家庭裁判所に提出して検認してもらう必要がない

といったことがメリットに感じたようです。

3. 「結果」

遺言書を作成してから3年後にお父様がお亡くなりになられました。
お父様の遺言書どおりに遺産分割され、兄弟で揉めることなくR様は遺産を二人の弟様より多く分配されています。

徳島市にお住まいのF様が「亡き夫の残した一戸建てに住み続けるため配偶者居住権を適用し、さらに現金も相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

徳島市国府町

種別

一戸建て

面積

214.00 m²

築年数

22年

成約価格

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

70代のF様は徳島市のご自宅にご夫婦で住まわれていましたが、F様の旦那様が他界。
神戸市に住むご長女様とF様で相続することになりました。
F様は、徳島市のご自宅に住み続けるための相続の方法を知りたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
親子二人で相続するが、F様は自宅にそのまま住み続けることができ、さらに現金も相続したい。

F様の旦那様には特に遺言がなかったため、旦那様の遺産(徳島市の自宅+現金約800万円)を法定相続分どおり2分の1ずつ親子で相続することになります。

ご長女様の希望は、徳島市の自宅を売却したうえで、神戸の自宅でF様と同居するというシナリオです。
しかし、F様は旦那様との思い出が詰まった自宅を売却することや、住み慣れた徳島市から離れることに抵抗を感じています。

このまま徳島市の自宅に住み続けることがF様の一番の望みです。また、今後の生活費のために現金もある程度相続したいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続や不動産売却についてどこに相談してよいかわからず、地元の不動産屋さんを数件巡ってみると、

・「相続に詳しい」を売り文句にしている
・弁護士など士業の方と連携している

看板の不動産屋さんがあっていると感じ、相談する不動産会社を決めました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

今回のF様のような遺産相続では、「代償分割」という不動産など現物で取得する代わりに、現物を取得した人が他の相続人に現金を支払う方法が一般的です。

しかし、F様にはご自宅の評価額に相当するような現金を支払う余裕はありません。
そこでF様がご自宅に住み続けることができる他の方法として「配偶者居住権」の適用を提案されました。

1. 「配偶者居住権」で自宅に住み続ける

配偶者居住権は2020年に始まった新しい制度で、被相続人が所有していた住宅に、被相続人の配偶者が引き続き無償で居住できる権利です。
配偶者居住権の成立には条件が設けられていますが、そこまで厳しいものではありません。

・死亡した被相続人の配偶者が相続人であること
・配偶者が被相続人の死亡時に、被相続人が所有する建物に同居していたこと

F様のケースでは、成立要件を問題なく満たしています。
また、配偶者居住権を適用することで、F様はご長女様に現金を支払うことなく遺産分割ができ、自宅に住み続けることが可能になります。

2. 建物の価値を居住権と所有権に分離できる

配偶者居住権が特徴的なのは、建物の価値を居住権と所有権を分けられることです。
建物の所有権がなくても居住権さえあれば、住み続けることができます。
F様の場合で、配偶者居住権を適用して遺産分割すると、以下のように等分で分割できます。

【旦那様の遺産:徳島市の自宅(評価額1,600万円)と現金800万円】

F様の相続分

ご長女様の相続分

住宅の居住権(800万円)

住宅の所有権(800万円)

現金400万円

現金400万円

2019年以前には配偶者居住権の制度が存在しなかったため、上記のような遺産分割は実現できませんでした。

3. 「結果」

F様はご長女様と話し合いの末、配偶者居住権を適用した形での遺産分割でまとまりました。
F様は自宅に住み続けることが叶い、さらに現金も相続することができました。不動産会社に相談して本当によかったと満足しています。

鳴門市にお住まいのS様が、「吉野川市にある老朽化した実家を、リフォームして売却するか悩んでいる事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

吉野川市鴨島町

種別

土地

面積

200.79㎡

築年数

成約価格

655.8万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

鳴門市にお住まいの60代のお客様です。
S様のお父様がお亡くなりになり、お父様が住まわれていた吉野川市の古い一戸建てを相続しました。住む予定がないので売却を検討していますが、老朽化が進んでいたため、リフォームした方が売却しやすいのかと迷っています。

解決したいトラブル・課題

課題
売却予定の実家が老朽化しているので、リフォームしてから売却した方がよいか迷っている。

S様はお父様が一人で住んでいらした吉野川市の実家を相続しましたが、移り住む予定はありません。
空き家のまま保持していくことも考えましたが、税金や維持費がかかるため、売却することを決断しました。
ただ築51年という古さから、売却が難しいのではないかと心配しています。
そのため、少しでも買い手がつきやすくなるようリフォームすべきかどうかを悩んでいます。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

不動産売却やリフォームについてどこに相談してよいかわからず、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

・売却だけでなく、リフォームについても相談できること
・電話やオンライン相談を受け付けていること

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様はリフォームしてからの売却をお考えでしたので、売れる物件の特徴や売りづらい空き家を売る方法について説明されました。

1. 売却前にリフォームする必要はない

実は中古物件を購入される方の多くが「購入後にリフォームを計画」されています。
なるべく安価で建物と土地を購入して、リフォームで自分の好みにあった住宅にしようとする傾向が強いからです。また、リフォームして売却する場合は、以下のようなリスクが考えられます。

・売却前にリフォーム資金を用意する必要がある。
・リフォーム内容が買い手のニーズを捉えていない。
・リフォーム費用を上乗せして売却できるわけではない。

S様のご実家は築51年と古くかなりの傷みが見られたため、解体して更地にした方が早く売れやすいとアドバイスしました。

2. 空き家を更地にする際に使える補助金

空き家の解体に関して、多くの自治体では補助金の支給制度があります。
S様のご実家がある吉野川市には「老朽危険空き家除却支援事業」という制度が設けられており、倒壊の恐れがある空き家の解体費用を助成してもらえます。
今回のS様のケースにおいては助成要件を満たしており、助成金を使って空き家を更地にすることができました。

参考:吉野川市役所建築営繕室|吉野川市老朽危険空き家除却支援事業について

ただし、補助金の支給を受けるためには厳格な要件をクリアする必要があり、すべての申請者が補助金を受け取れるわけではないので、注意が必要です。

3. 「結果」

空き家を更地にした後に売りに出すことで、新築の戸建てを建てたいと考えていたご家族様の目に留まり、わずか2ヵ月で売却が成立しました。
リフォームを行った後に不動産屋さんへ売却の相談をしていたら、スムーズに売却するのが難しくなったかもしれません。不動産屋さんに早い段階で相談したことが、良い結果につながったと、心から感謝していました。

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