徳島県の「離婚に伴う不動産売却」の事例を集めたページです。売却の経緯をより体感的に分かりやすく解説しています。
コンテンツ
１．徳島市にお住まいのS様が「離婚後に一人で住み続けていたマンションを任意売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
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所在地 |
徳島市北田宮 |
種別 |
マンション |
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専有建物面積 |
72.90㎡ |
築年数 |
8年 |
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成約価格 |
2,550万円 |
間取り |
3LDK |
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その他 |
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相談にいらしたお客様のプロフィール
徳島市にお住まいの30代のお客様です。
数年前に奥様と離婚されたS様は、結婚当初に購入したマンションに一人で住み続けていました。
しかし、ローンの返済が困難となり、売却を検討しています。
解決したいトラブル・課題
※課題
住宅ローンの返済が苦しく、残債があるマンションの売却をしたい。
S様は結婚当初、ご自身と奥様と共働きの収入を前提にペアローンを組んでマンションを購入しました。
離婚後にS様は住宅ローンをご自身の名義に変更し一人で自宅に住み続けていましたが、事業がうまくいかず返済を滞納しはじめました。
離婚に伴う住宅ローンの名義変更時点で、物件の価値よりローン残債が上回っていたこともあり、この状態で売却が可能なのか知りたいと考えています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
S様は住宅ローンが残っている物件の売却実績を軸に、インターネットで不動産会社を探しました。
その際ホームページに、
・任意売却のある物件の売却実績がある
・素人にも丁寧にアドバイスしてくれる
・地元の不動産市場に詳しい
といった記載のある不動産会社をいくつか見つけ、その中でも最も好印象だった店舗へ相談に行きました。
S様の「トラブル・課題」の解決方法
住宅ローンが残った状態で住まいを売却する場合、大切なのは自宅の査定額と住宅ローンの残債を把握することです。
1. 住宅ローンが残ったまま自宅を売却するには
まずは不動産会社に自宅の査定を依頼し、「アンダーローン」か「オーバーローン」なのか確認します。
自宅の査定額から売却価格を検討し、売却により住宅ローンの残債を完済できるか判断しましょう。
・アンダーローン：査定額が住宅ローンの残債を上回る場合
・オーバーローン：査定額が住宅ローンの残債を下回る場合
＜アンダーローンの場合＞
アンダーローンの場合は、査定額より住宅ローンの残債の方が下回るため、売却による譲渡益を夫婦で分割することができます。
一般的な売却方法は、不動産会社の仲介による売却、または不動産会社による買取があります。
仲介による売却では、通常3ヶ月～6か月かかりますが、買取の場合は最短で1週間程度です。
離婚による財産分与などで現金化を急ぎたい場合は買取がおすすめです。
＜オーバーローンの場合＞
オーバーローンの場合は、査定額より住宅ローンの残債の方が上回るため、売却した代金だけでは完済できません。
すでにオーバーローンで住宅ローンの返済が困難なS様は、売却代金に自己資金を追加して住宅ローンを完済できません。
任意売却や住み替えローンによる引っ越しを検討しなければマンションを競売にかけられるリスクがあります。
以下に任意売却と住み替えローンについて解説します。
2. ．「任意売却」とは
任意売却は、金融機関の許可のもと住宅ローンを完済していない状態であっても、自宅に設定された抵当権を抹消し売却活動を行うことができます。
不動産会社の仲介で売却してもらうため、競売にかけられるより高く売れやすい傾向があります。
しかも、売却後に残ってしまった住宅ローンについて、分割して無理のない返済計画に交渉できる可能性があります。
ただし必ず買い手がつくとは限らないうえ、住宅ローンを滞納した事実が信用情報として記載されます。
債権者との協議も必要なため、任意売却の実績を持つ不動産会社に相談することが大切です。
3. 「住み替えローン」とは
住み替えローンは、住宅ローンの残債があっても新居の購入のために活用できるローンです。
自宅の売却代金と自己資金を足しても住宅ローンの残債を下回っている場合でも利用することができます。
その代わり、審査が厳しく金利が上昇する可能性もあります。
S様はオーバーローンに加え、今後の返済も困難なことが懸念されるため「任意売却」を選択しました。
4. 「結果」
S様は不動産会社に正式に任意売却を依頼し、3ヶ月後に無事売却を完了することができました。
売却代金で住宅ローンを返済した後も300万円ほど残債がありましたが、金融機関との話し合いの末、毎月の返済額を数万円程度に軽減でき、返済計画を見直すことができました。
２．徳島市にお住まいのK様が「離婚による財産分与のために一軒家を売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
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所在地 |
徳島市上八万 |
種別 |
一戸建て |
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建物面積 |
130.66㎡ |
土地面積 |
209.04㎡ |
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築年数 |
21年 |
成約価格 |
1,360万円 |
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間取り |
4LDK |
その他 |
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相談にいらしたお客様のプロフィール
徳島市にお住まいの60代のお客様です。
K様は結婚当初に購入した一戸建てに2人のお子様と4人で暮らしていました。
離婚の財産分与で、自宅の一戸建てをどのように分与すべきか悩んでいました。
解決したいトラブル・課題
※課題
離婚に伴うより良い自宅の財産分与の方法を知りたい。
K様は、結婚生活で作り上げた財産をできるだけ公平に分け合いたいと考えています。
その中でも、不動産資産である自宅をお互いに納得できる形で財産分与したいと希望しています。
すでにお子様たちは独立し県外に生活拠点があり、ご実家に戻られる予定はないようです。
相談する不動産会社の探し方・選び方
K様は不動産の財産分与の方法とともに、自宅の価値や売却方法について調べてみました。
そのうえでインターネットの一括査定サイトと地元不動産屋に査定を依頼・比較し、最終的に2つの地元不動産会社を選びました。
その際、
・地元徳島市の不動産取引事情に精通していること
・離婚による不動産売却の実績があること
といった特徴を重視し、最終的に1つの不動産会社に絞り込みました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
1. 不動産の財産分与の方法
不動産を財産分与する方法は大きく4つあります。
①夫か妻のどちらかが自宅を取得し代償金を払う
夫婦のどちらかが不動産を取得し、一方が不動産の名義を持ち相手に相応の現金を渡す方法です。
②共有名義にして持ち分を分ける
1つの不動産の持ち分を半分ずつに分けて共有の名義とする方法です。
③分筆する（土地の場合）
不動産資産が土地のみの場合は、分筆により物理的に分けて登記する方法です。
④自宅を売却して現金化する
不動産会社に依頼して不動産を売却し、その利益を現金で分け合う方法です。
上記の中でも特に「④自宅を売却して現金化する」という財産分与の方法が最も一般的といえます。
K様の場合は離婚を前提としており自宅が一戸建てのため、②と③は選択肢から除外されました。
そのうえ「水回りや外壁などをリフォーム済み」で「住宅ローンも完済」しており、思った以上に査定額が高かったため、「④自宅を売却して現金化する」ことにしました。
2. 「結果」
K様が依頼した不動産会社は、不動産や財産分与に関する適切なアドバイスを与えてくれました。
同時に「広告などで積極的な売却活動をしてくれる」「多くの実績から高値で売却するコツや交渉力を持っている」こともあり、安心して媒介契約を結ぶことができました。
その結果、無事4ヶ月後に自宅の売却が完了し、売却益を均等に財産分与することができ大変満足なご様子でした。
３．徳島市住吉にお住まいのT様が「離婚後も自宅の名義変更をせず一戸建てに住み続けた事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要 概要
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所在地 |
徳島市住吉 |
種別 |
一戸建て |
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建物面積 |
100.87㎡ |
土地面積 |
135.40㎡ |
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築年数 |
8年 |
成約価格 |
1,800万円 |
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間取り |
3LDK |
その他 |
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相談にいらしたお客様のプロフィール
住吉にお住まいの40代のお客様です。
離婚協議中のT様は、ご主人の名義で購入した一戸建てに離婚後もお子様と2人で住み続けたいと考えています。
その場合、どんな方法が最も良いのか知りたいとのことでした。
解決したいトラブル・課題
※課題
夫名義で購入した一戸建てに離婚後もお子様と暮らすために、最も良い方法を知りたい。
離婚協議の末、ご主人は離婚後に県外へ引っ越すこととなりました。
T様は学校へ通うお子様の学区を変えたくないこともあり、自宅に住み続けることを希望しています。
1人娘のT様はご実家からある程度のサポートが期待でき、T様ご自身もフリーランスのクリエイティブ職による収入があることから、「自宅を自分名義に変更するのが良いのでは？」と考えています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
T様はプライベートな相談をしやすい阿南市外の不動産会社を探すため、インターネットで徳島市を中心に検索しました。
不動産会社を選ぶうえで
・オンライオン相談に応じてくれる
・離婚にまつわる不動産取引実績が豊富にある
・相談内容に合った提案を積極的にしてくれる
といった点を重視しました。
T様はオンラインで何度か相談した後、対面で徳島市の不動産会社に直接訪れました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
1. ご主人名義の自宅に住み続ける主な方法
ご主人の名義で購入した自宅に住み続ける方法は主に以下の3つあります。
① ローンの名義人住宅を自分名義に変更する
離婚後も住み続けたいのはT様であり、T様には一定の収入があります。
ご主人名義の住宅ローンを自分名義に変更することで、T様は問題なく住み続けることができます。
ただし、この場合は当然T様の返済能力の審査が行われます。
② ご主人に離婚後も継続して住宅ローンを支払ってもらう
これまで通り、住宅ローンは名義人であるご主人に支払い続けてもらえば、T様自身は家賃負担を負わずに自宅に住み続けることができます。
ただしこの場合は、離婚後もご主人と連絡を取れる状態を維持する必要があります。
また将来的にご主人のローン返済が困難となり滞納が発生すると、金融機関から長期ローンの権利を抹消され一括返済を迫られる可能性があります。
③ 不動産を売却した後、「リースバック」という方法で賃貸契約を結ぶ
「リースバック」とは、一度物件を売却し改めて買主と賃貸借契約を結ぶことで家賃を払いながら住み続ける方法です。
よく利用される方法ですが、物件によっては長期の住宅ローンよりも家賃の方が高くなる場合もあります。
さらに、これらを検討するタイミングについても不動産会社からアドバイスを受けました。
2. 財産分与や不動産売却の検討は「離婚前」がおすすめ
離婚後の関係性などにもよりますが、一般的に以下のような理由から財産分与や不動産の売却などは離婚前に検討する方が好ましいとされています。
・お互いにトラブルなくスムーズに離婚を完了させたいという思いがあるため
・財産分与などは頻繁に連絡を取り合う必要があるため離婚後だと面倒
・離婚後、時間の経過によりお互いの考えが変わる可能性がある
以上のようなアドバイスも、T様ご夫婦の決断を後押ししたようです。
3. 「結果」
3つの方法を検討した結果、T様は「ご主人に離婚後も継続して住宅ローンを支払ってもらう」を選択されました。
主な理由としては、
・ご主人は公務員で将来的にも安定的な収入が考えられる
・ご主人の住宅ローン返済を継続してもらう代わりに養育費を減額しても良い
・T様はフリーランスのため、長期的な収入の安定性に不安がある
といったことが大きかったようです。
また、不動産の査定額が住宅ローンの残高を下回るオーバーローンだったこともあり、売却する方法は見送られました。
現在T様は、これまで通りご主人が住宅ローンを返済する形でお子様と一緒にご自宅に住み続けていらっしゃいます。
