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【徳島県版】離婚に伴う不動産売却の流れ (手続き) マニュアル

徳島県における離婚に伴う不動産売却の流れと手続きについて解説したマニュアルです。徳島県で離婚時に不動産売却をする際に必要な情報を集めて網羅的に掲載しています。

1.離婚による不動産売却の流れ

離婚による財産分与伴う不動産売却の流れについて解説します。
不動産売却の流れは下記の通りです。

1.財産分与の対象となる共有財産をリスト化する
2.不動産の査定を行う
3.不動産を含めた共有財産の分配の割合・方法について夫婦間で取り決めを行う
4.不動産会社と媒介を交わし、売却を行う
5.売買契約を締結する
6.売買代金を受け取り、不動産を引き渡す

財産分与の請求は、離婚成立日より2年以内と決まっているため、期限内に請求を行う必要があります
離婚成立日2年以内に財産分与を行う、もしくは財産分与の調停や審判の申立てを行っていない場合は請求権を失うため、注意が必要です。

以下、各流れについて解説します。

1-1.財産分与の対象となる共有財産をリスト化する

財産分与の対象になるのは、婚姻中に夫婦で築いた共有財産です。
財産分与の対象になるのは主に下記のとおりです。

  • 現金、預貯金
  • 家、土地などの不動産
  • 保険金(生命保険、年金保険、学資保険等)
  • 退職金
  • 債務(住宅ローン等)
  • 有価証券
  • 自動車
  • 家財道具

独身時代の預貯金や、婚姻中に相続で得た不動産は財産分与の対象に含まれません

各共有財産について、名義人と価格の算出が必要です。
それぞれどの財産を誰の名義で持っているか、名義人と価格をリストアップします。
不動産の名義人は、「登記事項証明書の権利部(甲区)(所有権に関する事項)」に記載されています

不動産の財産分与については、法務省で下記の通り定義づけがされています。

夫婦のいずれか一方の名義になっている財産であっても、実際には夫婦の協力によって形成されたものであれば、財産分与の対象となります。
例えば、婚姻中に夫の収入で土地建物を購入して夫の単独名義になっている場合であっても、妻が家事等を分担して夫を支えていたときは、その土地建物は、実質的には夫婦の財産といえると考えられます。

引用元:法務省「財産分与」

そのため、不動産については夫が名義人であっても夫婦の財産として、財産分与の対象となります。

1-2.不動産の査定を行う

不動産の売却価格がいくらになるか、査定を行います。
売却価格によって残っている住宅ローンが完済できるか、現金化した際の夫婦間の現金の配分がいくらになるか、金額を算出することができます

査定の方法は主に下記の2つです。

1.不動産会社に査定の依頼を行う
2.ある程度の目安を自分で算出する

1-2-1.不動産会社に査定の依頼を行う

不動産会社に依頼し、不動産の査定を行う方法です。
不動産の査定には下記2種類の方法があります。

  • 実際に物件を見て査定してもらう「訪問査定(実査定)」
  • 物件情報を見て査定してもらう「机上査定(簡易査定)」

より正確な価格を出してもらうには「訪問査定(実査定)」が必要です。
また、不動産会社に査定をしてもらう際、より相場に近い金額を算出するには、複数の不動産会社に査定の依頼をし、価格を比較するとよいでしょう。

徳島県でおすすめの不動産会社は「8.徳島県で離婚による不動産売却時におすすめの不動産会社8選」で紹介しています。

1-2-2.ある程度の目安を自分で算出する

財産分与の対象となる不動産と似た条件の不動産の売却価格を調べ、おおよその価格を算出する方法です。不動産がある地域と近くの地域に絞り、調べていきます。
調べる方法は主に下記の通りです。

  • 不動産会社に掲載されている似た物件の売却価格
  • 不動産会社のマンションの売却シミュレーション
  • 固定資産税の評価額

ただし、不動産会社のサイトなどで記載されている売却価格は高く設定されていることが多く、実際の相場と異なる場合があります

あくまで目安として自身で算出を行い、実際の不動産価格については不動産会社に依頼をするとよいでしょう。

1-3.不動産を含めた共有財産の分配の割合・方法について夫婦間で取り決めを行う

財産分与は、原則夫婦ともに2分の1ずつ分けます
これは共働きでも、夫婦どちらか片方が専業主婦(夫)であっても変わりません。

ただし、夫婦間の話し合いにより双方合意があれば、分配の比率を変えることができます。

財産分与の条件が決まったあとは「離婚協議書」の作成をしておくと安心です。
「離婚協議書」とは、財産分与や親権・養育費、慰謝料など、離婚に関する各条件を明記する合意書です。
話し合いのあと、トラブルを避けるために準備をしておきましょう。

「離婚協議書」は、弁護士か司法書士に依頼し、作成することができます。

●関連記事
【徳島市版】離婚に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方

1-4.不動産会社と契約を交わし、売却を行う

不動産の売却方法には、仲介・買取・任意売却の3種類があります

1.仲介:不動産会社に仲介をしてもらい、不動産を売却する方法
2.買取:不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法
3.任意売却:住宅ローンの完済ができない場合、金融機関の了承を得て抵当権を解除し、売却をする方法

不動産売却の方法

メリット

デメリット

仲介

相場に近い価格で売却ができる

売却完了までに3ヵ月~半年程時間がかかる

買取

最短1週間で買取が完了する

相場の6割~8割程の価格に下げられる

任意売却

相場に近い価格で売却できる可能性がある

信用情報に関わる

それぞれのメリット・デメリットを考慮し、売却方法を選びます。

仲介の際は、不動産会社に依頼する業務や仲介手数料を記載した「媒介契約」を取り交わします。

住宅ローンが残っている場合の考え方については「3.住宅ローンが残っている場合の考え方」で解説しています。

1-5.売買契約を締結する

不動産の売却を開始したあと、買主が見つかった場合「売買契約」を締結します
不動産の売主と買主が、それぞれ条件に合意した際に取り交わす契約です。

売買契約書に記載される内容は主に下記の通りです。

売買契約書に記載される内容

  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金
  3. 支払日
  4. 所有権の移転・引き渡し・登記の時期
  5. 付帯設備の引き継ぎ
  6. 不動産の種類・品質・数量などが契約内容と合っていない場合の契約不適合責任

1-6.売買代金を受け取り、不動産を引き渡す

不動産の売買が成立したあと、売買代金を受け取り不動産を引き渡します。
売買代金を夫婦それぞれ原則2分の1ずつ、もしくは夫婦間で取り決めた割合で分け合います。

2.住宅ローンが残っている場合の考え方

不動産の住宅ローンが残っている場合、査定額が住宅ローンを上回るか、下回るかによって対応策が異なります。

  1. アンダーローン:査定額が住宅ローンの残高を上回るパターン
  2. オーバーローン:査定額が住宅ローンの残高を下回るパターン

2-1.アンダーローンの場合は売却益を分け合う

査定額が住宅ローンの残高を上回るアンダーローンの場合は、売却で得た利益を夫婦それぞれで分け合います
不動産会社に依頼をし、仲介や買取での売却が可能です。
不動産の売却完了まで仲介の場合は3ヵ月~半年、買取の場合は最短1週間かかります。

アンダーローンで売却し売却益を分け合う例

【条件】
● 不動産査定額:1,800万円
● 住宅ローン残高:1,000万円

【計算式】
● 不動産査定額 1,800万円 - 住宅ローン残高 1,000万円 = 現金 800万円
● 現金800万円 × 1/2 = 夫婦ひとりあたり 400万円

不動産の売却方法については「1-4.不動産会社と契約を交わし、売却を行う 」で解説しています。

2-2.オーバーローンの場合は売却後に自己資金で返済する

査定額が住宅ローンの残高を下回るオーバーローンの場合は、売却後に不足分を自己資金で返済する必要があります
不動産会社に依頼をし、仲介や買取での売却の他、金融機関に承諾を得て任意売却を選ぶこともできます。

ただし、任意売却の場合は信用問題に関わるため、しっかりと吟味した上で選びましょう。

オーバーローンで売却し自己資金で返済する例

【条件】
● 不動産査定額:1,800万円
● 住宅ローン残高:2,100万円

【計算式】
● 不動産査定額 1,800万円 - 住宅ローン残高 2,100万円 = 現金 -300万円
※不足分現金300万円を自己資金で返済する

3.離婚による不動産売却に必要な書類

離婚による財産分与にて、不動産売却の売却を行う際に必要な書類について解説します。

【離婚による不動産売却に必要な書類】

必要な書類

書類の入手先

名義人が準備する書類

登記原因証明情報

法務局(閲覧のみ)

登記識別情報(登記済証)

印鑑証明書(発行後3ヵ月以内のもの)

● 法務局(法人のみ可能)
● 役所窓口
● オンライン・郵送
● コンビニのマルチコピー機

固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)

● 不動産のある市区町村の役所
● 郵送
● コンビニのマルチコピー機

印鑑(実印)

戸籍謄本(離婚後のもの)

● 市区町村の役所
● 郵送
● コンビニのマルチコピー機

本人確認書類(運転免許証など)

非名義人が準備する書類

印鑑(実印でも認印でも可能)

住民票

● 市区町村の役所
● オンライン・郵送
● コンビニのマルチコピー機

戸籍謄本(離婚後のもの)

● 市区町村の役所
● 郵送
● コンビニのマルチコピー機

本人確認書類(運転免許証など)

その他準備する書類

離婚協議書・財産分与契約書等

4.離婚の現状について

福岡県内の離婚の現状について、日本全国の状況を交えながら解説します。

4-1.【全国】離婚件数の推移は年々減少傾向にある(2020年)

日本全国の離婚件数は、平成14年に過去最高の29万人を記録するものの、平成15年以降は年々減少しています
令和2年(2020年)は、約19万3,000組となっています。

出典:厚生労働省「令和4年度 離婚に関する統計の概況」『結果の概要』 (図1)

4-2.【徳島県】徳島県の離婚率は全国第19位(2020年)

徳島県の離婚率(人口1,000人あたりの年間離婚件数)は、令和2年(2020年)の調査で全国第19位を記録しています。

出典:厚生労働省「令和4年度 離婚に関する統計の概況」『結果の概要』(図2)
参考:e-Stat「人口動態調査 / 人口動態統計 確定数 離婚」(2022年調査分)

5.徳島県で財産分与した不動産をスムーズに売却するためのコツ

徳島県で、財産分与した不動産をスムーズに売却するためのコツは以下の通りです。

1. 地域の特性や相場を熟知している地元の不動産会社に相談する
2. 離婚×不動産売却に対する知見の有る不動産会社を選ぶ

5-1.地域の特性や相場を熟知している地元の不動産会社に相談する

不動産を売却する場合、その不動産がある地域の不動産会社に相談することをおすすめします。
地元の不動産会社は地域の相場に詳しく、適正な取引価格を提示してくれることが期待できます。また、中古住宅取引の多くは、そのエリア周辺の方が購入者となる傾向が強いです。
そのため、地域市場を理解している地場の不動産会社の方が売却しやすいといえます。

例えば、徳島市福島にある「あおの不動産」は、地域密着の不動産として30年以上の歴史を持ちます。地場を知り尽くしているからこそ、県内での販売実績はトップクラスです。
また、不動産売買に特化しており、顧客満足度が高いのが特徴です。

5-2.離婚×不動産売却に対する知見の有る不動産会社を選ぶ

離婚後、不動産を財産分与する場合、「そのまま住み続けたい」「早期に現金化したい」「住宅ローンを処理したい」等々、単純な不動産売却とは異なる様々な要望や課題が出てきます。
それらへの対応に知見のある不動産会社をあらかじめ選んでおくことが肝要です。

例えば、徳島市沖浜東にある「日宅ホーム」は相続・転勤・離婚による不動産売却を得意としており、あらゆるニーズに対応が可能です。
また、徳島市助任本町にある「猪本不動産有限会社」離婚による財産分与で問題となりやすい「任意売却」に強い不動産会社で、弁護士・司法書士など専門家のサポートも受けられます。

6.徳島県の不動産の売却相場解説

(2023年7月更新)徳島県における不動産の売却相場は以下の通りです。

【(2023年7月更新)徳島県における不動産の売却相場】

中古一戸建て

・仲介……1,215万円
・買取……851万円

中古マンション

・仲介……2,135万円
・買取……1,495万円

土地

・仲介……834万円
・買取……584万円

詳しくは、以下の記事をご覧ください 。

徳島県の不動産の売却相場解説記事

7.徳島県の離婚に伴う不動産売却事例

別記事で、以下の内容による徳島県の離婚による不動産売却事例を5つご覧いただけます。

  • 事例1 「離婚後に一人で住み続けていたマンションを任意売却した事例」
  • 事例2 「離婚による財産分与のために一軒家を売却した事例」
  • 事例3 「離婚後も自宅の名義変更をせず一戸建てに住み続けた事例」

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

徳島県の離婚に伴う不動産売却事例

8.徳島県で離婚による不動産売却時におすすめの不動産会社8選

徳島県で、離婚による不動産売却時におすすめの不動産屋会社は、以下の通りです。

1位.株式会社あおの不動産
2位.株式会社日宅ホーム
3位.猪本不動産有限会社
4位.株式会社プラスナイス藍住・北島店
5位.ベイ・サイド有限会社
6位.株式会社フィールズ
7位.シティホールディングス株式会社
8位.エフステージ株式会社

詳しくは、以下をご覧ください。

離婚×不動産売却に
おすすめの不動産会社8選

9.徳島県で離婚による財産分与の相談・必要書類を入手できる会社・機関の一覧

9-1.徳島県で離婚による財産分与の相談が出来る会社

徳島県で、離婚による財産分与の相談が出来る代表的な会社は以下の通りです。

ベリーベスト法律事務所 徳島オフィス

ベリーベスト法律事務所は、離婚の相談をはじめ、各種法律に関する相談窓口を設けている事務所です。全国に73拠点、グループ全体で弁護士数約360名が在籍しています。グループには弁護士の他、税理士、司法書士など専門家が在籍しているため、ワンストップでの対応が可能です。
オンラインでの弁護士相談も受け付けており、自宅からでも相談をすることができます。初回相談60分無料です。

(グループ名弁護士法人VERYBEST)

所在地:〒770-0841
徳島県徳島市八百屋町2丁目7番地 徳島センタービル5階
電話:0120-663-031(平日 9:30~21:00 / 土日祝 9:30~18:00)
営業時間:平日 10:00~18:00
HPhttps://tokushima.vbest.jp/

白川剛法律事務所

事務所開設から6年、徳島弁護士会副会長(2014年)に就任した弁護士による法律事務所です。
債務整理(破産等)、交通事故相談、高齢者相談、民事、家事(相続、離婚等)、刑事弁護等、さまざまな相談ができます。

所在地:〒770-0854
徳島県徳島市徳島本町1丁目9番地 NODAビル202
電話:088-679-7705
営業時間:平日 9:00~17:30
HPhttp://shirakawago-law.com/

おいさき法律事務所

事務所開設から6年、徳島弁護士会副会長(2014年)に就任した弁護士による法律事務所です。
債務整理(破産等)、交通事故相談、高齢者相談、民事、家事(相続、離婚等)、刑事弁護等、さまざまな相談ができます。

所在地:〒770-0844
徳島県徳島市中通町1丁目19 島田ビル2階201号
電話:088-678-9003
営業時間:平日 9:00~17:00
HPhttps://oisaki-law.com/

9-2.徳島県で離婚の相談が出来る公的機関・準公的機関

公的機関・準公的機関の相談窓口を紹介します。

【無料】暮らしの相談

徳島市の市民を対象に、暮らしの中で生じる様々な相談事について無料相談を受け付けています。

所在地:〒770-8571 徳島県徳島市幸町2丁目5番地(本館1階)
市民生活相談課 市民相談担当
電話:088-621-5200・5129
HPhttps://www.city.tokushima.tokushima.jp/smph/kurashi/soudan/soudan_kurashi.html
※弁護士への相談は事前予約が必要です。

【一部無料】徳島弁護士会法律相談センター(徳島市)

徳島弁護士会は、徳島県内に事務所を置く全ての弁護士が加入する団体です。

所在地:〒770-0855
徳島県徳島市新蔵町1丁目31番地 徳島弁護士会館内
電話番号:0570-078394(受付時間:平日9時から17時)
HPhttps://tokuben.or.jp/counseling
https://tokuben.or.jp/
※WEB上での予約も可能です。

【一部無料】法テラス徳島

法テラスは、国が設置した法的問題の解決をサポートする機関です。
無料の法律相談を利用するには、所得制限などの条件が設けられているため、利用前に電話やオフィシャルサイトで詳細を確認しましょう。

〒770-0834徳島市元町1-24 アミコビル3F
電話:0570-078374
営業時間:9:00~21:00(土曜 / 9:00~17:00)
定休日:日祝
HPhttps://www.houterasu.or.jp/site/chihoujimusho-tokushima/

9-3.徳島県で必要書類を入手できる公的機関

市役所

【徳島市役所】

所在地:〒770-8571
徳島県徳島市幸町2-5
電話:088-621-5111

【阿南市役所】

所在地:〒774-8501
徳島県阿南市富岡町トノ町12-3
電話:0884-22-1111

【鳴門市役所】

所在地:〒772-8501
徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜170
電話:088-684-1111

【吉野川市役所】

所在地:〒776-8611
徳島県吉野川市鴨島町鴨島115-1
電話:0883-22-2222

法務局

【徳島地方法務局】

所在地:〒770-8512
徳島県徳島市徳島町城内6-6 徳島地方合同庁舎
電話:088-622-4171

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