住宅ローンの返済が停滞したため、せっかく手に入れた住宅を売却したいと思っている人もいるのではないでしょうか。実は、住宅ローンの返済が停滞したため住宅を売却する際は、手遅れになる前に任意売却をするのがおすすめです。ここでは、手遅れになる前に任意売却をする、任意売却をするタイミング、任意売却の手順、についてご紹介します。この記事を読めば、任意売却をするタイミングや手順などが分かります。

手遅れになる前に任意売却をする

住宅を買う場合は、ほとんどの人が住宅ローンを利用するのではないでしょうか。しかし住宅ローンの返済は、収入が少なくなってくれば難しくなってきます。そのため、住宅ローンの返済を滞納すると、任意売却あるいは競売となるでしょう。住宅ローンがいつまでも返済できなければ、債権者の銀行などは不動産の住宅を差し押さえするために競売を申し立てします。

もしこのまま全く行動しないでいれば、買受人が競売で落札するようになります。しかし、現状では不動産業者が買受人になる場合が多いことを考慮すれば、売却価格は相当安くなるでしょう。そのため入札・落札の手続きが競売で取られる前に、売却価格を高額にしたい場合は任意売却をするべきです。
さらに売却価格が高額になると、住宅ローンの残債を少なくすることができるため、その後の生活が楽になります。

任意売却とは？

任意売却というのは住宅ローンなどの借金が返せなくなって売却したくなった場合、住宅ローンの残債がある不動産を債権者の銀行などの了解をもらって売却するものです。また住宅ローンの返済を滞納すれば、ローンを債務者が分割で返す権利が無くなってしまうため、融資した銀行などは住宅ローンの残債の全てを一括で返すことを求めてきます。

一括で住宅ローンの残債を返すことができなければ、銀行などは強制的に担保にしている住宅を売却して、融資したお金をこの売却代金から回収します。競売とは、強制的にこの担保にしている住宅を売却することです。競売の場合は売却することを持ち主の了解なしに裁判所が認可することで、持ち主に代わって裁判所がオークションの形式で住宅を購入する人を決めます。

一方専門の任意売却の相談機関では、弁護士がメインになって司法書士・税理士・宅地建物取引士・不動産鑑定士などが集まっています。この機関では債務問題を任意売却によって解決することを特化としており、任意売却などに対してノウハウと経験が豊富にあるスタッフが、住宅ローンのトラブルについて無料で最も適した解決法を提案してくれるでしょう。なお相談は、フリーダイヤルあるいは24時間メールによって受け付けしています。電話をかけるのが困難であれば、気軽に無料相談フォームで困っていることを相談してください。なお、相談した内容は秘密を守ってくれるため安心です。

競売と任意売却の違い

では、競売と任意売却はどのような違いがあるのでしょうか。競売は債務者や連帯保証人が持っている不動産の売却を債権者が裁判所に申し立て、正当であるとこの申し立てが立証されると強制的に裁判所の権限で売却するものです。一方任意売却の場合は、全ての借金が売却しても返せないので債務が残りますが、これ以外は普通の不動産売却と同じです。

そのため債務者の考えで売却ができるため、自分で立ち退きの時期なども決められます。また、売却した後の返済額や返済方法の要望などが通りやすいです。一方競売は、遅延損害金などがプラスされるためどんどん借金が大きくなります。また買主は部屋の中を見ないで購入するため、任意売却より自然と安く売却できる可能性が高くなるでしょう。そのため債務者にとって競売はメリットがほとんどないため、返済が難しくなった際や返済が今後難しくなりそうだと思った際は迷わないで任意売却などですぐに解決するのがおすすめです。

任意売却をするタイミング

任意売却は、非常にタイミングが大切です。タイミングを間違えると不動産が差し押さえになって、競売に掛けられます。そのため任意売却ができないだけでなく、ほとんど債務になることも少なくなりません。しかし、任意売却を早めのタイミングでしておくと、このようなことも回避することができます。

任意売却はタイミングが困難であるとも言われていますが、住宅ローンの融資先である銀行などから通知されたタイミングで行動する方がいいでしょう。通知されてもそのままにしておくと、不動産は最終的に差し押さえになります。任意売却は差し押さえされた後はできなくなるので、早めに考えましょう。

それでもまだ「タイミングが任意売却するには早い」と思っている人もいるのではないでしょうか。上記のように、ちょっとでも任意売却のタイミングが遅くなれば、取り返しが付かないこともあり得ます。そのため、銀行などから通知があれば、任意売却を考えてみる方がいいでしょう。

任意売却の手順

ここでは、住宅ローンの返済が停滞し始めてから任意売却をするまでの手順についてご紹介します。

住宅ローンの返済が停滞する

一般的に、銀行などが住宅ローンの返済を許してくれる期間は2ヶ月間～3ヶ月間です。

債務が保証会社に移る

住宅ローンの返済が3ヶ月間くらい停滞すれば、債務が保証会社に移ります。

任意売却の専門家に無料相談する

任意売却の専門家に希望の日時、場所で面談して、債務の状態、解決方法などを相談します。

不動産価格を査定して専任媒介契約を結ぶ

任意売却の専門家と、不動産価格を査定した結果に基づいて不動産売却について専任媒介契約を結びます。

債権者に対して任意売却の了解をもらう

債権者と売却価格について交渉して決めます。なお、この交渉は任意売却の専門家が債務者の代わりに行います。

売却手続きを始める

債権者が了解した売却価格で、売却手続きを始めます。

買主を決める

買いたいという意思表示があった人の中から、最も高額を示すなどの債務者に有利な条件を示した人を選んで、債権者の了解をもらって買主を決めます。

売買契約を結ぶ

売買契約を決まった買主と結びます。
この時までに、債務者が引越しをする日を買主と相談して決めます。

売買手続きを完了する

債務者、買主、債権者、司法書士が、買主が指定するところ（一般的に買主が取引している銀行が多い）に集まって、この場で決済などの売買手続きの全てを完了します。

代金を精算する

同時に、債務者の引越し費用・抵当権抹消費用・契約書の印紙代・不動産業者の仲介手数料を売買代金の中から払って、債務者の借入金にこの残額を引き当てします。

残債務を返す方法について交渉する

代金を決済してから、今後の残債務を返す方法について債権者と日を改めて協議を行ないます。任意売却の専門家は、豊富に経験がある司法書士、弁護士などを紹介してくれます。

住宅ローンの返済が停滞し始めた場合は、このような任意売却をするまでの手順について把握しておきましょう。