不動産を売却する際は広告費がかかります。実は、不動産を売却する際は売主が広告費を負担する必要はありません。ここでは、不動産売却の広告とは？不動産売却の広告費は「不動産業者負担」である、売主が広告費を負担する場合、についてご紹介します。この記事を読めば、不動産を売却する際の広告費が分かります。

不動産売却の広告とは？

不動産業者が報酬の枠内で行う不動産売却の広告としては、次のようなものがあります。

レインズに登録する

不動産売却を頼まれた不動産業者は、不動産業者のためのデータベースのレインズに登録します。レインズというのは、コンピュータネットワークシステムで不動産情報を交換するためのものです。不動産物件をレインズに登録すれば、情報が全国の不動産業者に送られて、不動産業者が物件を探していれば見ることによって購入したい人と売主を繋ぐ役割を果たします。

仲介を頼んだ不動産業者とは違う業者が見るので、売却できる確率が非常にアップします。なおレインズに登録することが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は義務化されています。

既存の見込み客や店頭で紹介する

条件がマッチしそうな見込み客が不動産業者の顧客の中にいると、売り出し物件を顧客に紹介してくれます。また新しく来店した顧客にも紹介ができるよう、物件情報を貼り紙などで店頭でも掲示してくれるでしょう。来店した顧客にのみ情報が届くためあまり効率いいとは言えませんが、不動産業者の顧客によっては売却がスムーズにできます。

新聞の折込チラシ、チラシをポスティングする

物件の周りの地域をメインに新聞の折込チラシやチラシで物件情報を広告し、購入を潜在的に考えている人にアピールします。この方法であれば積極的に来店するような購入を考えている人の他にも、物件情報を宣伝することが可能です。不動産業者の体験から効果が期待できる特定のマンションや地域を指定して広告できるため、効率的な方法となっています。しかし売却していることが近くの住民に分かるので、秘密で売却したい場合は適していません。

不動産物件を現地の看板で広告する

不動産の場合は、最もいい広告は現地を見てもらうことが重要です。現地や周りの地域の看板で広告すると売出している商品がすぐに分かるため、購入を潜在的に考えている人を探すことができるでしょう。しかし看板を設置するところは、条例・法律・マンション管理組合の規則で制約されるので注意してください。

不動産物件をネットで広告する

不動産物件のポータルサイトや不動産業者の自社サイトに、物件情報を掲載しましょう。Web上での情報であるため多くの方にみてもらえるチャンスがある一方、ネットの情報に最初は疑ってかかられてしまうケースも少なくありません。そこでネット広告で売却するためのポイントは、載せる物件情報の内容の正確さ、豊富さです。またネット広告の場合は、必要な人がサイトを自分で訪問しないと見られないため、購入を積極的に考えているユーザーが集まります。

不動産売却の広告費は「不動産業者負担」である

不動産業者に不動産の売却を頼むと、不動産業者はチラシを作ってポスティングしたり、不動産のポータルサイトに載せたりするなどの宣伝活動をします。もちろんこれらをするには費用がかかります。では、誰がこの費用を負担するのでしょうか。広告費は基本的に、不動産業者が負担します。

不動産業者は仲介すれば広告費や営業マンの費用、調査費などが仲介手数料には全て入っています。仲介というのは買主を不動産業者が探してくれ、買主と売主の間を取り持つ契約です。そのため不動産売却において、不動産業者が広告費を別途売主に要求する場合はありません。もし不動産業者が要求してくるのであれば、疑いの目を向けましょう。

仲介手数料に広告費は入っている

国土交通省が決めた標準媒介契約約款には、宅地建物取引業について特別に頼んだ広告費は売主が実費を不動産業者に払う必要があることを規定しています。逆に言うと、不動産取引の際の広告費は特に頼んだもの以外は不動産業者が負担するため、売主に請求しないということです。

また宅地建物取引業法では、不動産業者が成約した際にもらう仲介手数料の上限が決められており、この仲介手数料の他にもらってはならないことも決まっています。不動産業者は人件費や宣伝費、売買契約書を作るなどの手数料をこの仲介手数料から出費する必要があるでしょう。不動産業者の中には広告費や手数料ということで、別に仲介手数料の他に費用を請求するケースがあります。

媒介契約する際に説明してくれるといいですが、売買が成り立ってから「別に広告費がかかる」と初めて言うような悪い業者います。そのため広告費や販売活動の費用を誰が負担するかを、媒介契約を結ぶ際には気をつけましょう。

売主が広告費を負担する場合

売主が広告費を負担するのは、次のようなケースがあります。

特別に頼んだ広告

広告費を売主が負担するのは、特別に頼んだ広告のケースだけです。前もって売主に許可してもらった広告に限定されますが、この場合は実費で払います。前もって取決めした実費だけを払うので、手数料などが後からプラスされることはありません。

契約を期間内で解除した

基本的に、不動産業者との媒介契約の期間は3ヶ月間です。しかし契約を3ヶ月間以内に解除した場合は、広告費を不動産業者が請求する場合もあります。実際にはめったに請求される場合はありませんが、法律上不動産業は請求権を認められています。契約を期間内で解除する際は解約したい理由をはっきりと話して、スムーズに解決しましょう。なお契約を3ヶ月間が過ぎてから解除する際は、全く請求されません。

特別に頼んで広告費がかかる際は売主が負担する

普通の宣伝活動で広告費を請求されることはありませんが、次のような例外のケースもあります。国土交通省が作った標準媒介契約約款では、「第９条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。」
となっています。

この際の甲は売主で、乙は不動産業者です。つまり遠くの物件を売却する際に普通の宣伝活動では必要ない費用がかかる場合や、普通よりも広告を派手にしたい場合などで、別途費用を仲介手数料以外に払うことを売主が了解した際はこの実費を払う必要があります。しかし、売主が頼まない宣伝活動を勝手に不動産業者が行った際は払う必要はありません。売主が前もって了解していない広告費を払うことは絶対にないので、注意しましょう。

不動産業者と結ぶ媒介契約の中には、「特別依頼に係る費用」という条文があります。この条文は国土交通大臣が決めた標準媒介契約約款にあるものであるため、不動産業者との契約の際にはこの条文が使われるでしょう。なお判例においての「特別に依頼した広告」というのは、大手の新聞へ広告費用などの報酬の枠内で賄うことができない多額な広告費用のことを指します。そのためテレビのCMをするような広告を頼まない限りは、「特別に依頼した広告」と見なされるでしょう。参考までに、このような条文が媒介契約の中にあることを把握しておいてください。