この記事を読んでいる人は

みたいな方が見られていると思います。

でも安心してください！！！

まずはこのコラムを読んでもらって、1つずつ確実に行動に移してもらえれば売れます。

むしろ売れないマンションはないので、ぜひともしっかりとこのコラム通りに動いてみてください。

マンションが6か月経っても売れない時の悩み

まずマンションが長く売れない状況が続くと

で精神的にも相当つらいと思います。

ですが一度落ち着いてマンションが売れない原因をじっくり見てください。

きっと複数の原因が当てはまるはずです。

原因が分かれば、その対策をしていけばいいのですが、簡単なことでも意外とできていないことが多いです。

ですのでこのコラムでは

という順番で説明をさせて頂きます。

一緒に売れないマンションを資産化、現金化していきましょう！！

 

あなたのマンションが売れない21の原因

話が長くなってもつまらないと思うので、まずはマンションが売れない原因を21個ピックアップしました。

ザーッと見てもらえれば分かると思いますが、マンションが売れない原因は以下の21個のどれかに必ず当てはまります。

ザーッと見て、理解できるものと理解できないものもあると思います。

理解できないものについては対策方法を読んでいただければ、理解できますのでご安心ください。

また「自分ではどうにもならないじゃん！」という原因もあると思いますがこちらも、「何とか対策」できるものなんです！！

最初にお伝えしたように「売れないマンションはない」ので、ご安心ください。

それでは対策方法をご紹介していきます。

以下の対策方法の順番でご紹介します。

合計23個の対策方法があるので

があれば実践して、マンションが売れない！という状況を打開していきましょう！

 

【対策1】まずは「リセットすべき考え方」3つ

まずはマンションを売るために「考え方」を変えてください。

キレイごとを言うつもりはありません。

ですが、非常に重要な部分ですし、間違った考え方をしていると対策方法を知っていてもマンションが売りづらい・・・となります。

マンションを売るためのライバルが多いことを知る

まずは「マンションを売りたい人」が意外と多いことを知っておきましょう。

特に大規模なマンションの場合は、同じマンションの中にライバルがいる！ということです。

また同じ地域でも、自分のマンションより立地の良いマンションがあるかもしれません。

もしそのようなマンションが売りに出されていたら、確実に負けます。汗

みたいなノリでマンションを売っていれば、確実に売れません。

「売れないマンションはない」んですが「頑張らないとマンションは売れない」と思っておきましょう。

不動産会社は敵ではなく仲間だと思う

不動産会社にマンションの売却依頼をすると「ぜひうちの会社にマンションを売らせてくれ！」という流れになります。

なぜなら不動産会社は皆さんのマンションを担当し、売却が決まった時に収益につながるからです。

だからこそ「売らせてください！お願いします！」という営業をしてきます。

しかし、これが皆さんの感覚を狂わせます。

と思いがちです。

ですが不動産会社も「協力的なオーナー」「売りやすいマンション」を優先します。

不動産会社はあなたの奴隷ではありませんので

と思えば、営業活動の力の入れ具合が変わるのです。

逆にしっかりと不動産会社とコミュニケーションをしていれば「絶対に売ってやるぞ！」という強い仲間になるのです。

売れないマンションはないと思う

そして何度も言っていますが

「売れないマンションはない」と思うことです。

どうにか工夫すると確実に売れます。

ただし、先ほど説明したように「頑張らないとマンションは売れない」んです。

ですので自信は持ちながらも、やるべきことはしっかりとやるようにしましょう。

特に次でご紹介する部分
↓↓↓
【対策2】不動産会社との協力でマンションを売る6つの方法

は絶対に、すべて、パーフェクトに、必ず、実行するようにしましょう。

ここを実行していると80％の確率で売れます。

 

【対策2】不動産会社との協力でマンションを売る6つの方法

今から説明する6つのことは確実にやってください。

このコラムで一番重要な6つの対策方法です。

上記の6つの対策方法をこれから説明していきます。

6か月以上経っている場合は不動産会社を変える

まず、マンションを売りに出してから6か月以上売れていない場合は、不動産会社を変更しましょう。

基本的にマンションは3か月で売れます。
（例えば最終的な契約までいっていなくても、売却契約に向けて動くことが多い）

3か月で売却が決まっていなかったり、売却が決まりそうな雰囲気ではなく

4か月目、5か月目と経っている場合は

などが考えられます。

なので不動産会社を変更しましょう。

不動産会社は一括査定サイトで見つける

不動産会社の選び方は色々ありますが、「マンションが売れない」という場合は

確実に一括査定サイトを利用して、一気に複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

また一括査定サイトは国内に山ほどあるのですが、以下のコラムで紹介している8つの一括査定サイトから選びましょう。

この8つは非常に厳選された8つです。

むしろこの8つ以外を利用する必要はありません。

上記のコラムを読んで

などと照らし合わせて3つの一括査定サイトを利用しましょう。

「これからマンションを売る！」という場合は2つくらいでいいかもしれませんが

「マンションが売れていない」という状況になっている皆さんは最低でも3つの査定サイトを利用して、「とにかくたくさんの不動産会社」の話を聞くようにしましょう。

レインズの登録状況を確認する

とにかくたくさんの不動産会社に話を聞くのですが、「査定額」はもちろん大事です。

ただ、大体の不動産会社の意見は相場感と近いので、似ていると思います。

ですが、まずは「レインズ」という不動産会社同士が情報共有するサイトでの掲載方法を確認しましょう。

ちょっとここから難しい話になるのですがとりあえず覚えておくことは

「レインズの「広告転載区分」を「広告可」にしてください！」

というだけです。

で、ここからちょっと難しい話です。

まず「広告転載区分」というのは「色んな不動産会社が広告を出して、あなたのマンションを買いたい人を探していいかどうか」ということです。

「不可」にすると、あなたが契約した不動産会社しか、買い主を探すことができません。

しかし「可」にすると、あなたを担当してくれるのは契約した不動産会社ですが、買い主を探してくれるのは色んな不動産会社がやってくれることになります。

でも大体の不動産会社は「不可」にしたがります。

なぜなら「買い主からも手数料」をもらいたいからです。

あなたはマンションの売り主ですので、マンションが売れたときに不動産会社に仲介手数料を支払います。

その時、買い主も「マンションを見つけてくれた不動産会社に仲介手数料」を支払っているのです。

この時、不動産会社は「売り主」も「買い主」も担当すれば2人から仲介手数料をもらえるので儲かるんです。

なので「不可」にしたがるのですが、それだと買い手が見つかりづらくなります。

なので

「レインズでの広告転載区分は広告可にしてください」というのです。

レインズの公式サイトはこちら

他の不動産会社も買い手を見つけれるようにする

このようにしていると、他の不動産会社もあなたのマンションを買いたい！という人を見つけれるようになります。

こうすることによって、マンションは非常に売れやすくなります。

またレインズは一般人は見れないので、ちゃんと広告可になっているか、不動産会社のパソコンで確認させてもらうのもありでしょう。

他の不動産会社が探せるようになっていれば、内覧の時に

・あなたの担当の不動産会社
と
・全然知らない不動産会社

が来ることが多くなります。

こうなれば、しっかりと他の不動産会社も探してくれている状態になるので、マンションが売れない！という状況を打開できるでしょう。

集客方法などを確認してみる

加えて、契約しようと思っている不動産会社がどのように買い主を見つけてくれるのかを確認するといいでしょう。

などを確認するようにしましょう。

このように確認して、自分が納得できれば、その不動産会社と契約をすることになります。

契約形態を専任媒介契約にする

そして、契約をする際ですが

「専任媒介契約」という契約方法で契約しましょう。

マンションを売ってもらう時の契約方法は

の3種類があります。

みたいな違いがあります。

一番バランスがとれていて、不動産会社のやる気が出るのは専任媒介契約なので、この契約方法でマンションを売ってもらいましょう。

マンション売れない！という場合は欲を出して複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約で契約をして、不動産会社が動いていなかった場合があるかもしれません。

 

【対策3】簡単にできるマンションを売るための工夫8つ

不動産会社の選び方はマンションを売ることにおいて、めちゃくちゃ重要です。

その次に重要なのが「自分たちでできることをする」ということです。

ここが「頑張らないとマンションは売れない」という部分になりますので、しっかりと意識しましょう。

マンションの良い所をピックアップする

まずは自分のマンションと、その地域の良い所をピックアップしましょう。

ちなみにきちんとした不動産会社に査定してもらえれば、以下のように自分のマンションから近いお店や学校などがまとめられた資料が送られてきます。

このように地域の良さなどは不動産会社がピックアップしてくれます。

またマンション自体の良さなどもある程度ピックアップしてくれます。

しかしそれ以外にも住んでみてよかったと思えるところをどんどんピックアップしましょう。

これは

で役に立ちます。

など実際に住んでみないとわからないことをどんどんピックアップしましょう。

もちろんマンションを売る時は色々不満があって売るかもしれません。

ただそのマンションの良いところはたくさんあるはずなので、しっかりとピックアップしましょう。

そして不動産会社にしっかりとそのことを伝えましょう。

マンションの悪い所をピックアップする

逆に悪い所もピックアップしましょう。

今までは、悪い所を指摘されたら「そうなんですよ～。そこがね、ちょっとネックで・・・」みたいな対応をしていたからマンションが売れなかったのかもしれません。

ですが、以下の事例のようにしっかりと悪いところもアピールポイントに変えることができれば、それだけで売れるかもしれませんよ。

一番下の階だからなぁ。もっと安くならないかなぁ

⇒でも一番下の階と言っても3階だし、防犯上問題ない。
あとは津波が来てもこの高さまで来ないようだ。
また下の階に住人がいないので、小さい子供がいる場合でも安心して遊ばせることができる。

「西向きだから夏は暑そうだなぁ

⇒真夏は暑くなったので遮光カーテンを使ってみたら、全然暑くない。
しかももともと断熱性が良いので、クーラーも効きやすく問題ない。
しかもこっちの向きは前が公園なので、新しいマンションが建つ可能性がない。

築15年だから管理費が高い

⇒管理費は確かに高いが、この地域周辺はもうマンションが建ちそうにないので、なかなかマンションが空かない。
他の築30年の物件でもあまり値下がっていないので、30年住んで売却してもいいかもしれない。

駅が遠いから不便

⇒実は駅は遠いがマンションの裏に徒歩1分のバス停があって、このバスに乗れば新宿まで7分で着くのでめちゃくちゃ便利。
逆に駅だと遠いし、急行が止まらないので不便。
バスに乗って新宿まで行った方が色んなところに行きやすい。

狭いので買い替えが必要になるかもしれないから悩む

⇒狭く見えるけど、実は収納スペースがめちゃくちゃ広い。
だからタンスなどを置く必要がなくて、意外と広く使える。
しかも歩いて3分のところにレンタルスペースがあるので、そこにおけば、80㎡で収納スペースが少ない！みたいなマンションより広く使える。

探している部屋よりも広すぎて迷っている

⇒確かに80㎡なので6000万するけど、このマンションは60㎡タイプが多く、レアな部屋である。
なので80㎡タイプが売られることは非常に少ない。
しかもリフォームすれば部屋数を増やせるので子供部屋を作る時に良いかも。

このように自分が思っている悪い所も、良いように言えるようにしておくといいでしょう。

内覧の時に立ち会うことがないかもしれないので、自分たちで考えたことをしっかりと不動産会社に説明しましょう。

マンションにない設備は他で探してみる

売ろうと思っているマンションにない設備についてフォローできるようにしておきましょう。

など、色々あると思います。

例えば駐車場が少ないとかだと

「実は歩いて2分のところに立体駐車場があって、このマンションの駐車料金より安いんです。しかもセキュリティーも向こうの方がいいので、その立体駐車場を使ったほうがいいですよ」みたいな形で

「ない」「少ない」みたいなものは他で代替できないか考えておきましょう。

相場を確認して割安感に見えるか確認する

同じマンション、同じ地域の他のマンションの相場はしっかりと見ておきましょう。

一括査定サイトを利用すれば不動産会社が査定をしてくれますが、それでも自分でしっかりと調査をしておきましょう。

たとえば相場5000万前後なら、5100万より4980万の方が安く見えます。

もちろん100万近くの値引きをすることになりますが、そもそも売れない状態が続いているのですから、「お得感」が見えるように設定するのも一つの手法です。

部屋の写真をとにかく多く見栄え良く撮影する

不動産会社が実際にマンションに来てもらって、色々撮影してくれると思いますが、自分たちでもアピールできるところはどんどん写真に撮って不動産会社に渡しましょう。

不動産会社はキッチン、風呂、トイレ、リビング、各部屋は撮影してくれるでしょう。

でも自分たちでも

など、ありとあらゆるところの写真を撮影してみましょう！！

また写真は明るい写真の方がいいので、良く晴れた日に撮影し、明るさを調整できるなら調整して不動産会社に送るといいでしょう。

マンションを購入しようと思っている人の多くはインターネットで検索して、写真を見ています。

もちろん築年数や価格も見ていますが「築年数は10年以内で4000万くらいのマンション」という条件で不動産会社にピックアップしてもらって、あとは部屋の雰囲気などを見て内覧するか決めます。

売れないマンションは、この時点で脱落しているのです。

「このマンションはちょっと古臭いし見なくてもいいか」みたいになっていれば非常にもったいないです。

写真でマンションが売れる、売れないを大きく左右する場合もあるので、できるだけおしゃれに見える写真を使いましょう。

売却理由をきれいな形に整える

は縁起が悪すぎます。

もちろん転勤、私立学校に行かせるための引っ越し、地元に帰る、転職などの理由であればよいですが、あまりにもネガティブな理由だと売れません。

ウソをつくのはダメですが

というような理由にしましょう。

内覧時の居心地をよくしてあげる

マンションを買う！というのは非常に大きな買い物です。

あなた自身は「売る」側の人間なので「早く誰か買ってくれ～」と面倒くさいかもしれませんが、買う人は「子どものため」「子どもの成長に合わせて」「この地域が好きなので自分が納得するマンションを買いたい」と必死に探しています。

なので「条件」「金額」「築年数」「地域」はめちゃくちゃ重要視しますが、中古マンションであれば「どんな人から買うのか」も気にするでしょう。

内覧時に立ち会う時もあれば、ない時もあると思いますが、立ち会うことがあればしっかりと対応しましょう。

などの場合は「この人が住んでいたマンションに住みたくない」という心理が働いて売れません。

よって冷暖房をしっかりとかけて居心地よくして、スリッパなども揃えたり、電球を明るいものにして清潔に見えるようにし、オーナー自身も身なりを整えて内覧に挑むようにしましょう。

売り出す時期を考え直す

マンションは4月の新生活、9月の転職や転勤の時期に売れやすいと言われています。

これは基本中の基本なので、売り出す時に不動産会社からアドバイスをもらっているかもしれません。

しかし「売る側」としても、その時期まで待てない！という部分があって、売りに出していたかもしれません。

このような場合は、いったん売りに出すのをやめて時期を改めてもいいかもしれません。

に売りに出してみるのがいいでしょう。

逆にこの時期に売りに出したけど、売れなかった！という場合は、その時期をずらしてもいいかもしれません。

例えば大規模な分譲マンションに住んでいる場合は、この時期を狙ってたくさんの部屋が売りに出されている場合もあるからです。

つまりライバルが多すぎて、売れなかったということがあるかもしれません。

このような場合は上記以外の時期を狙うといいかもしれません。

ライバルが少ない、自分のマンションに注目があつまるので、内覧が増える可能性があります。

 

【対策4】応用編！自分でできるマンションを売る工夫4つ

次にご紹介するのは

「ちょっとお金はかかるけど、マンションが売れない場合にすると内覧者が現れやすくなったり、売却金額があがる対策」

になります。

あまりお金を使いたくないと思うかもしれませんが「贅沢な費用」ではなく「投資」だと割り切ってみるといいかもしれません。

ホームインスペクションを実施する

自分のマンションに内覧は来るけれど、最終的には売れない・・・

みたいな場合は「ライバルがあの手この手で対抗している」場合も考えられます。

例えばホームインスペクションなどはその事例かもしれません。

ホームインスペクションとは建築士や住宅診断士が自分の部屋の診断をしてくれます。

不具合がなければ、健全な物件として取り扱いを受けます。

このようなホームインスペクションは、チラシ（マイソク）などで大々的に扱われませんが、内覧の時に威力を発揮するでしょう。

マンションを売りたい人は、「どうすれば他の部屋より高く売れるか」「他のマンションより先に売るか」を考えているので、このようなところで差別化している場合もあります。

ハウスクリーニングを実施する

「マンションを売りましょう」的なコラムに必ずと言っていいほど出てくるハウスクリーニングですが

正直なところ、築浅の物件で、状態がきれいであればする必要はないと思います。

特にきれいに水回りの掃除をされている場合などはする必要はありません。

しかし築10年を超える物件で、「正直。。。あまり掃除してこなかった。。。」という場合はお願いしましょう。

特に水回りはイメージを大きく変えることになります。

見た目は悪くても、キッチン、トイレ、風呂などは配管が汚れていると部屋自体がかび臭くなって、「古い物件」という印象を受けてしまいます。

もし、不安であれば友人などをマンションに呼んで

などを聞いてみましょう。

匂いだけじゃなく、見た目の部分で「カビの状況」などを確認してもらって、一般人の感想を聞いてみるのもありでしょう。

同じ条件や似たような条件であれば、少しでもきれいなマンションを選ぶものです。

「条件はいいのに、なぜかマンションが売れないなぁ～」

と思っている場合は

「条件」より「状態」を気にすることもありかもしれません。

おそうじ本舗は水回りやキッチン、ハウスクリーニングなど豊富なカテゴリーに分かれているので気になる箇所だけを依頼することができます！

また、細かい部分はオプションサービス（有料）から選ぶことができるので、徹底的に綺麗にお掃除してもらえますよ。

おそうじ本舗公式サイト

ハウスクリーニングの重要性については以下の記事で詳しく解説しています。

ホームステージングをして見栄えをよくする

参考：株式会社ホームステージング・ジャパン

ホームステージングはプロに

に部屋の状態をアレンジしてもらうことです。

相場は10万～30万で、家具などはレンタルになります。

新築マンションの内覧などに行くと、けっこうおしゃれに装飾されていますよね？

あぁいう状態を作り出してくれるんです。

特に内覧の時に、あまりにも生活感があふれていたり、家具が多いと「狭いなぁ」「イメージがつかないなぁ」という理由で売れません。

なので

などをしながら、ホームステージングしてもらうとめちゃくちゃ見た目がよくなります。

ホームステージングのプロは

部屋をきれいに見せる

だけでなく、広く見せるプロでもあります。

実際に売れなかったマンションでもホームステージングして、写真撮影＆内覧で希望額より500万円アップで売れた事例もありますので是非使ってほしい応用技術です！！

ホームステージング・ジャパン公式サイトはこちら

 

使わない設備をプレゼントする

次のマンションでは

みたいに新居は新しい家具家電を使う場合

内覧の時に、それらをプレゼントすることも、破棄することも可能。

という提案をしてみるのもありかもしれません。

こちらとしては破棄する料金が必要になるわけですが、使いたい人がいるかもしれません。

特に分譲マンションなどを購入検討している場合は、「部屋が増えるので小さいエアコンを一つ欲しかった」といった可能性もあります。

もちろんこれは「なかなかマンションが売れない」×「自分も使わない」という場合に考えられますが、他のマンションと比較している場合の魅力的な特典になるかもしれません。

 

【対策5】どうしても売れない場合の対策方法2つ

今までは

「売れないマンション」を「いかに売るか」

という対策方法でしたが、それでも「売れない！！」という場合は、以下の2つの対策をとるのもありかもしれません。

不動産会社に買い取ってもらう

マンションの売却は「不動産会社が買い手を見つけてくれる」という方法がほとんどです。

不動産会社は仲介手数料で収益を得るのです。

しかし、どうしても売れない場合は「不動産会社に買い取ってもらう」ということも可能です。

不動産会社も「700万で買い取って、リフォーム、リノベーションなどをして1000万で売る」というようなこともしているのです。

ですが、この場合、不動産会社は「マンションを買い取って（仕入れて）、売る」ということになるので、自分が考えている売却希望額よりも下がります。

おおむね70％くらいの価格になります。

という感じです。

もちろん状態、築年数、地域などによって異なります。

ですが「どうしても売れないマンションを早く現金化したい！」という場合は、買い取ってもらうことも良いでしょう。

買取をしてくれる不動産会社の一括査定もあるので、以下の一括査定サイトから査定してもらいましょう。

売却ではなく賃貸にすることも考える

またその他にも「売却」ではなく「賃貸」という手もあります。

マンションを自分で購入することを嫌う人もいますが、「逆に少し高くてもいいから借りたい！」という人も多くいます。

このような考えで「そもそも買わない」という考えの人も多いです。

また「買うには勇気のいるマンション」「買うには勇気のいる地域」だけれど、「借りれるなら素敵なマンションや地域」というのもあるでしょう。

例えば「ファミリー向けのエリアではないし、そろそろ結婚するタイミングだから、買いたい地域ではないけれど、繁華街でアクセスが良いので、賃貸で借りたいエリア」みたいなマンションもあるでしょう。

この場合なら「無理に売らず」に「賃貸で長期的に収益を得る」ということも考えられます。

もちろん賃貸の場合は「空き家リスク」というのもあるので、しっかりと不動産会社と相談して決める必要があります。

賃貸の査定をやってくれる一括査定サイトもあるので、こちらも参考にすると良いでしょう。

 

まとめ

何度も言いますが「売れないマンション」はありません。

ただ「頑張らないと売れません。」

というのも分譲マンションはガンガン建設されており、どちらかと言えば供給過剰になっているからです。

つまり「ライバル」が多いのです。

マンションを売る時のライバルは近くの地域にある「新築マンション」「中古の分譲マンション」「賃貸マンション」、そして「自分自身が住んでいる同じマンション内の売りたい人」です。

これだけライバルが多いのです。

だからこそ、不動産会社とタッグを組んで、仲間意識をもって、動いていくことが重要です。

少しでも信頼でき、気の合う担当者と出会って、二人で協力して「売れないマンションをいかに売るのか」を考えていく必要があります。

そういう意味で、一番大事なのは「不動産会社の選び方」なので、ぜひとも色んな不動産会社と面談したり、話を聞いてください。

また不動産会社を選ぶときに利用できる一括査定サイトを比較した記事が以下にあります。

ここで紹介されている一括査定サイト以外は使わなくてもいいくらい「優良な一括査定サイト」をご紹介しているので、ぜひチェックしてみてください。