不動産を売る時は多くの場合、不動産会社に仲介を依頼することになります。その際は「仲介手数料」を支払わないといけません。仲介手数料は売主だけでなく買主にも発生する成功報酬です。意外と高額であり相場を知らないまま契約を結んでしまうと手元に残るお金が思ったより少なくなりかねませんので注意が必要となります。今回は仲介手数料の相場や安く抑える為の方法や交渉のタイミングを紹介していきます。

仲介手数料とは不動産への成功報酬

一般的に売主と買主の間に「仲介」を行い、交渉を行ったり契約条件をまとめたりします。仲介手数料とは、不動産の売買が成功した際に仲介を担当した不動産会社に対して支払わないといけない成功報酬のことです。

何故仲介手数料が必要なのか

不動産会社に仲介を依頼する時、様々な売却活動を行ってくれます。チラシの作成や不動産情報へ物件情報を作成、物件見学の立ち合いといった販売活動を行い、経費がかかり「仲介手数料」として支払う必要があります。しかし、成功報酬型は契約が成立しない限りは依頼者に費用を請求することができないので、いきなり支払う必要はありません。

不動産会社に仲介しない場合のリスク

仲介手数料がかかるのであれば「依頼をしないで自分で売買を行えばいいのではないか？」と考える人もいるはずです。しかし、不動産会社へ依頼をしなければ、手間や売買に関わるコストだけでなくリスクを全て自分で引き受けることになります。特に非専門家同士で行う場合は、様々なトラブルが想定されます。不動産会社に依頼をし仲介手数料を支払えば、コストやリスクを一手に引き受けてもらえます。

仲介手数料とは、ただ売買契約を結べたから支払うのではなく、様々なリスクやコストを一手に不動産会社が引き受けてくれる分への報酬と思ってください。

仲介手数料の3つのポイントを紹介

成功報酬として不動産会社に支払う必要がある仲介手数料ですが、この手数料は会社が好き勝手に決められるものではありません。法律によって上限と相場が決まっており、支払うタイミングは事前に明確しないといけないルールがあります。また、仲介手数料以外の費用が発生する場合もありますので詳しく解説していきます。

仲介手数料の上限

不動産会社の報酬となる仲介手数料は法律によって金額区分ごとに上限が定められています。

400万以上の売買契約を行う場合は上記の簡単に手数料を出す事ができます。また、紹介した早見表はあくまでも仲介手数料の「上限額」を出すもので、これより安くしている不動産会社もあります。

仲介手数料以外で発生する費用は？

仲介業務を行う上で、不動産会社は広告の作成や営業活動を行いますが、これらの費用は売買契約が成功した際に発生する「仲介手数料」に含まれているため売主に請求することはできません。しかし、売主の依頼によって発生した費用、通常の業務では発生しない費用は別途、請求されます。たとえば「遠方にいる購入希望者と交渉をしてほしい」となれば、出張費がかかりますし、チラシをたくさん配りたいから印刷してほしい場合など仲介手数料では賄うことができない場合は、その分の費用を請求されます。通常業務以上のことをお願いする場合は仲介手数料以外の費用が発生すると考えてもいいでしょう。

支払うタイミングは事前に明確にする

成功報酬として仲介手数料を支払うので「売買契約が成立したとき」不動産会社に請求権が発生します。ただし、この時点で絶対に支払わないといけないということわけではありません。一般的には売買契約が成立したときに50％、引き渡し時に50％を支払うことが多いです。注意しないといけないのは売買契約後に買主と売主の都合で破棄した場合、不動産会社に責任はないので仲介手数料は戻って決ません。どのタイミングでどれだけの仲介手数料を支払うかは事前に相談して明確にしておく必要があります。

仲介手数料を安くする交渉とタイミング

法律で上限が決まっているとはいえ、仲介手数料は不動産を売る時の費用の中でも高額になります。少しでも費用を抑えて手元にお金を残しておきたいと思う方が多いでしょう。次は仲介手数料を安くする交渉とそのタイミングを紹介していきます。

媒介契約の条件で交渉する

不動産に仲介を依頼をする時「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から契約を結びます。この中でも専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社の不動産会社としか契約を結べない形態となります。不動産会社から見れば、どれだけ営業活動を行っても、一般媒介契約の場合は他社が売買契約を成立する可能性もあります。その為「専任媒介契約をするので仲介手数料の値引きできませんか？」と契約形態で値引きの交渉材料として使えます

売買価格が高額だったら交渉する

買主は購入予定候補の不動産に値引きを行う事がほとんどです。それを見越して不動産会社と売主は価格設定を行います。その為、値引きしないで購入してくれる場合や値引き額が低かった場合は想定より売却価格が高額になる可能性もあります。その場合は仲介手数料に割引できる余力がありますので交渉しましょう。

買主も同じ不動産を使っている場合は交渉する

買主が売主と同じ不動産会社に依頼することを「両手仲介」と言います。この場合は、どちらからも仲介手数料をもらうことができるので不動産会社としては大きな利益を得ることができますので多少の値引きであれば交渉に応じてもらえる可能性が高くなります。

仲介手数料が元々安いところは大丈夫か

最近では仲介手数料を半額にしていたり中には「無料」にしている不動産会社も増えています。あくまでも上限金額が決められているだけでそれ以下であれば問題ありません。企業努力によるコスト削減や前述に触れたように買主と売主の双方から手数料を受け取れる場合はどちらかの手数料を無料にしても利益をあげる事ができます。このような理由から安いから信用できないというわけではありませんが注意は必要になります。中には、手数料の安さを売りにして悪徳業者が囲い込みを行うケースがあります。このような場合は媒介契約を目的として高額な売り出し価格をわざと提示し、その後は値下げするまで意図的に営業活動を行わず一定期間放置します。

これを業界用語で「物干し」と呼ばれています。高額な価格帯で売りに出して、問い合わせが来る確率を減らして売主に「今のままでは売れないので値下げをしてほしい」と言葉巧みに相場よりも安い価格帯にしてから営業活動をします。

手数料が安いから安易に決めてしまうと結果的に「通常売れるであろう価格帯より低い売却価格になるケース」も十分にあり得ます。仲介手数料だけに目を向けずに、他の話もしっかりと吟味し担当する人が信頼できるかが大切になります。

まとめ

不動産会社に売却の依頼をする場合は仲介手数料がかかります。それは売主の代わりに営業活動を行うために必要な経費だからです。売主側からしたら決して安い金額ではありませんので、交渉を行ってみるのも一つでしょうし企業側も依頼を１つでも多くするために、元々安くしているところもあります。ただ、手数料ばかりを気にしてしまうと、他の大事な部分で失敗してしまう可能性がありますので、手数料が上限金額であっても信頼できる不動産会社を選ぶのが大切ではないでしょうか。