不動産を売る時は税金がかかる事は皆さん知っておられると思いますが、実はそれ以外にも必要な費用があります。税金以外の費用を意識しておかないと「高く売れると思っていたのに当てが外れてしまった」という事態を招き起こす可能性があります。今回は不動産を売る際に必要な費用・目安を説明していき、少しでも安くなる方法について説明してきます。

不動産を売る時は手数料がかかります。

一番最初にイメージしやすいのが不動産による仲介手数料ではないでしょうか。これは契約書を確認すれば金額を把握することができます。また仲介手数料は法律によって上限が定められており、仲介手数料によって金額が変動します。

不動産売却の仲介手数料を簡単に計算する方法

仲介手数料は以下のように定められています。

• ・200万以下の金額×5％以内（+消費税)
• ・200万～400万以下の金額×4％以下（+消費税)
• ・400万円を超える金額×3％

となっております。

しかしこの計算は、実は上から順番に計算しなくてはいけないのです。
例えば1500万で売れた場合は

• ・200万以下の部分
• ・200万～400万以下の部分
• ・400万を超えた部分

に分けて掛け算をしていくのですが、これだと面倒になるため一般的には「速算式」を使って計算をします。

• ・不動産売買価格×3％+6万円（消費税)

この計算方法でほぼ狂いのない数字を出すことが可能となっています。先程の1500万で売れた場合は1500万×3％+6万＝450006+消費税で手数料の目安がわかります。

手数料の支払い時期

手数料の支払い時期は不動産業者と相談しながら決めるものですが、基本は「売買契約が通った時に50％」「不動産の引き渡しが完了した際に残金50％」を支払うというスタイルが多いようです。中には売買契約が通った時に100％を要求する不動産会社もありますが、その時は何故100％必要なのか理由を聞くようにしましょう。手数料は手付金とは違い、万が一売却が白紙になっても戻ってきませんので注意が必要です。

ローンの残りがある場合は抵当権抹消費用がかかります。

手数料の目安についてはご理解頂けたと思いますので、次は抵当権抹消費用について説明していきたいと思います。

抵当権とは何なのか

ほとんどの人が家などの不動産を買う時は銀行からローンを組み物件を購入することが多いでしょう。ローンが残っている場合は銀行より抵当権がつけられているのが通常です。抵当権とは例えば「ローンの支払いができなくなってしまったり、支払いが滞ってしまい銀行側から支払いできないと判断された場合、銀行側で処分する権利をつける」という意味です。

抵当権を抹消するには残りのローンを一括返済をしなければならず、新しい購入者に抵当権をついたまま渡すことはできません。

抵当権抹消の金額

抵当権を抹消するには登録免除税というのがかかります。不動産１つにつき1000円が必要ですので一戸建ての場合は土地と建物が対象となりますので最低でも2000円かかります。マンションの場合は土地がいくつも分かれている事が多いのでそれぞれに登録免許税がかかる事になり少々厄介な場合が多いです。

「抵当権設定契約書」という書類が手元にある場合は「不動産(物件)の表示」欄を見ていただくと土地がいくつも符号がつけられていると思います。この符号の分だけ費用がかかると思ってください。
登録免許税は最大で2万円かかります。この手続きを司法書士に依頼する場合が多いと思いますので2万円+司法書士の依頼料が必要となります。

不動産を売買する場合に貼り付ける印紙税

一般的な領収書や他の高額な取引の場合は、印紙が貼られている事を知っている方が多いと思います。不動産を売買する場合でもこの印紙というものが必要であり、売却が決定した金額で貼り付ける印紙の金額も変わってきます。

• ・500万円～1,000万円以下のものは1万円
• ・1,000万円～5,000万円以下のものは2万円
• ・5,000万円～1億円以下のものは6万円
• ・1億円～5億円のものは10万円

となっております。

契約書にこの印紙を貼って、割り印を押すことで納税したことになります。印紙の購入場所は郵便局・金券ショップなどにありますのでそちらで必要な分を購入してください。

不動産売却の費用を安く抑える方法とは？

手数料や印紙税など様々なものに費用がかかるのがわかったかと思います。それでは次に、どのようにすれば不動産売却の費用を少しでも安くできるか紹介いたします。

不動産を売る前に手数料の値引き交渉をする。

費用を安く抑える方法として手数料の値引き交渉はするべきでしょう。しかしただ闇雲に交渉すればいいというわけではなく、成功させるポイントとしては買い手と同じ仲介業者を利用するという事です。

不動産を売買する時、買い手と売り手は同じ不動産会社を利用する場合もあれば、不動産会社A・不動産会社Bと別々の不動産会社を利用する場合もあるでしょう。
別々の不動産を利用している場合は、買い手は不動産会社Aへ手数料を支払い売り手は不動産会社Bに支払う事になるので交渉は少し難しくなってきます。
売り手も買い手も同じ不動産会社を利用した場合は、双方から仲介手数料を頂戴する事になりますので手数料の値引き交渉がしやくすくなりますし、また不動産会社も応じやすくなります。もし、買い手が同じ不動産会社を利用することを望まれているならば不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶといいでしょう。また中には企業努力によって仲介手数料を元々安くしている不動産会社もありますので、事前に調べておくのも良いですね。

売買契約書をコピーして印紙税を安くする

売買契約書を発行しますと印紙税がかかってしまいます。この印紙税を浮かすために自分の控えの分は売買契約をコピーで済ませる事も可能ですので印紙税を浮かせたい、少しでも安くしたい場合はおすすめです。

不動産所得税を安くする特例もあります。

特例を利用するには確定申告をする必要がありますが、売買価格が高い場合は不動産所得税を安くする事ができる特例があります。自分の家などの不動産を売る場合は不動産譲渡所得に3,000万の控除を適用させる事が可能となっています。

例えば3,500万の不動産譲渡所得があり、税率が39.63%の場合は3500万×39.63%の税金として13,870,500の税金が課せられてしまいますが3,000万の控除を適用させる事で(3,500万-3,000万)×39.63%の税金として1,981,500円まで税金が抑える事ができます。

ただし、控除を適用させる為の以下の要件があります。

• ・自分が暮らしていた不動産
• ・売り手・買い手の関係性が家族でない場合
• ・2年以内に不動産所得に係る特例を受けていない

この3つの要件を満たしていれば特別控除を適用させる事が可能となっています。この他にもマイホーム用として10年以上暮らしていた場合は税率の軽減処置を適用させる事も可能です。その税率は以下となります。

• • ・不動産譲渡所得の6,000万円までの部分：10%
  • ・不動産譲渡所得の6,000万円を超える部分：15%

こちらの経験処置を受けるには特別控除と同じように確定申告が必要であり、不動産の登記事項証明書を一緒に提出する必要があります。

まとめ

不動産を売却する際は税金だけではなく様々な費用がかかる事がわかります。手数料・印紙税など不動産を売却する時には意識しておくといいでしょう。また、売却をスムーズに行う為にはどれくらいの費用がかかるのかを信頼できる不動産会社に見積もりを出しておく事で、有利に進める事が可能でしょう。