1.東京都にお住まいのB様が「空き家特例を活用し、解体費用負担せず名古屋の実家を売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地	名古屋市北区	種別	一戸建て
建物面積	105.50m²	土地面積	165.20m²
築年数	53年	成約価格	2,400万円
間取り	4DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの50代B様です。
2年ほど前に名古屋市北区にあるご実家を相続されました。

当時はお父様が亡くなられた後の諸手続きや東京での日常の忙しさに追われ、「実家の片付けは少し落ち着いてから考えよう」と後回しにしていました。

ある日ご実家の近隣住民から「庭の雑草がかなり伸びてしまっているので、そろそろ手入れをしてもらえないか」と連絡が入りました。
管理不足で迷惑をかけていると知ったB様は、これを機に実家を処分しようと考え、インターネットで空き家の売却方法について調べ始めました。

調べていくうちに、相続した空き家を売却する際、3年以内に手放さなければ使えなくなる税金の特例情報を目にしました。
特例を使うには「建物を解体して更地にしてから引き渡す」などの条件があり、業者の選定や工事、その後の売却活動を含めると、今から動き出さなければ期限に間に合わなくなります。

仕事を持ちながら遠方の解体手配や手続きをやるのは到底難しいと思い、B様は不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続してから1年半放置していた実家を、特例が使える期限内に更地にして売却したい

相談する不動産会社の探し方・選び方

B様は名古屋市の不動産会社をインターネットで調べ、

上記2点が決め手となった不動産会社に相談してみることにしました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はB様の相続発生の正確な時期や、ご実家が「3,000万円の特別控除」の要件に当てはまるかヒアリングいたしました。

１．「3,000万円特別控除」が受けられる主な要件

「3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却した際、一定の要件を満たすと売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除を受けることができる減税制度です。

ただし、特別控除を受けるためには以下のような要件をクリアしなければなりません。

＜3,000万円特別控除を受けられる主な要件＞

建築時期	昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準の建物）であること
居住	相続開始の直前において被相続人（亡くなった方）が一人で暮らしていたこと（※老人ホームなどに入所していた場合も一定の要件を満たせば対象になります）
利用	相続発生から売却時に至るまで貸し付けや事業、居住の用に一切供されてないこと（空き家であること）
金額	土地と建物の合計売却価格が1億円以下であること
売却時の状態	建物を現行の耐震基準に適合するようリフォームするか、建物を取り壊して更地にして売却すること
期限	相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却（引き渡し）を完了しなければならない

※令和6年1月1日以後の譲渡から変更になった要件があります。

２．「結果」

弊社はB様のご実家は3,000万円の特別控除の要件をクリアできる物件であること、名古屋市北区のエリアは新しい家を建てたいハウスメーカーの需要がある地域で、買主側が解体する条件であっても十分高く売却できることをご説明いたしました。

「買主さんが解体してくれて、自分が解体費用を出さずに済むならそのまま売却したい」とB様から売却をお任せいただくことになりました。

売却活動を開始して4か月後、弊社の狙い通り地元のハウスメーカーと売買契約が成立しました。

引き渡し後、ハウスメーカーによって解体工事が無事終了し、B様からは「特別控除のおかげで税金も解体費用もゼロになり、出費を抑えて実家の処分を終えられました」と感謝のお言葉をいただきました。

2.名古屋にお住まいのW様が「共有名義で相続した実家の保有するリスクを知って売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地	名古屋市千種区	種別	一戸建て
建物面積	98.20m²	土地面積	141.50m²
築年数	55年	成約価格	3,600万円
間取り	5DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は名古屋にお住まいの60代W様です。
お母様が亡くなり、千種区にあるご実家を東京在住の弟様と大阪在住の妹様の兄弟3人で相続することになりました。

ひとまず兄弟3人の共有名義として相続登記を済ませたものの、実家は誰も住まない空き家状態でした。

毎年の固定資産税などの負担もあり、W様と妹様は「早期に売却して現金を分けたい」と考えていました。
しかし弟様は「思い出の実家を今すぐ手放さなくてもいいのでは」と売却に消極的で、具体的に話が進まない状態が続いていました。

このままでは状況が変わらないと思い、ご実家の査定も兼ねて不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
空き家の実家を売却したいが兄弟間で意見が分かれている

相談する不動産会社の探し方・選び方

W様はご実家周辺の不動産会社をインターネットで調べ、

上記2点が決め手となった不動産会社へ相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

「兄弟間で意見が分かれている」とW様にお聞きした弊社は、共有名義で不動産を持ち続けることのリスクについてご説明いたしました。

1.共有名義のまま空き家を保有し続けるリスク

1. 権利関係のリスク

建物を売却・賃貸・リフォームする場合、共有者全員の同意が必要となります。

共有者が亡くなるたびに相続人が新たな共有者として加わるため、世代を重ねるほど
合意形成が難しくなっていきます。
また他の共有者が自分の持分を第三者に売却できるので、「気づいたら見知らぬ人と不動産を共有していた」というトラブルが起きる可能性もあります。

2. 経済的・税金のリスク

空き家であっても固定資産税・都市計画税の支払いは続きます。
加えて草刈り・外壁修繕・火災保険料などの維持管理費も発生し、使っていないのにコストだけがかさむ状態になります。

老朽化が進むと自治体から「特定空き家」に指定される恐れもあり、「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

3. 物理的・近隣トラブルのリスク

人が住まなくなった建物は換気・通水が止まり、カビや腐食が進みます。
倒壊リスクが高まり、建物が崩れて通行人や隣家に被害を与えた場合、共有者全員が連帯して損害賠償責任を負う可能性があります。

放置された空き家は不法侵入・放火・不法投棄の標的になりやすく、周辺の治安悪
化や近隣住民との苦情トラブルにもつながります。

4. 親族関係のリスク

維持管理費の負担を巡って共有者間で不公平感が生まれやすく、「自分は使っていないのに費用だけ払っている」という不満から兄弟・親族間の関係が悪化するケースもあります。

２．「結果」

弊社の説明を受けたW様は、改めてご兄弟全員で今後のご実家について話し合われました。
これまで売却に消極的だった弟様も「自分たちの代ならまだしも、子どもや孫の代に面倒なトラブルの種を残すわけにはいかない」と売却に同意されました。

その後、売却活動を行ったW様のご実家は5か月後に成約し、売却代金から諸経費を差し引いた現金を兄弟3人で均等に分けることができました。

W様からは「自分たちだけでは話が進まなかったので、アドバイスしていただいたおかげで兄弟間のトラブルもなく済みました」と嬉しいお言葉をいただきました。

3.名古屋にお住まいのD様が「数次相続の土地の名義変更を完了し、売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地	名古屋市守山区	種別	土地
面積	480㎡	成約価格	1,600万円

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は名古屋市西区にお住まいの40代D様です。
お父様が亡くなって遺品整理をしていたところ、明治生まれのご祖父様の名義のまま残されている古い土地の権利証が見つかりました。

相続登記が義務化になったことはニュースで知り、ご祖父様名義のまま残された古い土地は数次相続となり手続きが複雑になりそうだと感じ、期限内に名義変更しないと罰則があると焦りを感じたものの、手元にあるのは古い紙だけ。
何から手をつければいいのか分からない状態でした。

古い土地は将来使う予定もないので名義変更して売却したいと考えたD様は、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
古い土地の権利証が見つかったので名義変更して売却したい

相談する不動産会社の探し方・選び方

D様は名古屋市西区周辺の不動産会社に数社問い合わせ、

上記2点が決め手にとなった、不動産会社へ相談することにしました。

D様の「トラブル・課題」の解決方法

「ご祖父様の名義のまま残された土地を名義変更して売却したい」とのことでしたので、弊社はD様に数次相続における名義変更の流れをご説明いたしました。

1.数次相続における名義変更（相続登記）の主な流れ

不動産の名義人が亡くなった後、名義変更手続き（相続登記）を行わないうちに次の相続人も亡くなってしまい、複数の相続が重なって発生した状態のことを「数次相続」といいます。

＜D様の場合＞

数次相続における名義変更の全体の流れは以下です。

＜数次相続における名義変更の全体の流れ＞

① 相続関係（家系図）の整理と相続人を確定する

一次相続・二次相続の被相続人と相続人をすべて洗い出します。
D様の場合ご祖父様もお父様もお一人で、D様も一人っ子のため相続人はD様お一人です。

② 中間省略登記ができるか確認する

通常、数次相続では一次相続と二次相続の2回分の登記手続きと費用（登録免許税）が必要です。
D様のように、「中間の相続人（D様のお父様）が一人だけで、すでに死亡している」場合、一次相続の被相続人（D様の場合はご祖父様）から二次相続の相続人（D様）へダイレクトに名義変更できる特例（中間省略登記）が認められます。

③ 数次相続に必要な書類を収集する

数次相続の場合、一次相続と二次相続の被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本が必要になるため、集める書類の量は通常の倍近くになります。

＜D様の場合の数次相続に必要な書類＞

書類	取得先
ご祖父様の出生～死亡までの戸籍謄本	市区町村役場
お父様の出生～死亡までの戸籍謄本	市区町村役場
ご祖父様・お父様の住民票の除票または戸籍の附票	市区町村役場
相続人（D様）の戸籍謄本	市区町村役場
相続人（D様）の住民票	市区町村役場
固定資産評価証明書	市区町村役場
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局

④ 登記申請書を作成する

法務局のホームページにある書式をもとに、登記申請書を作成します。
D様のように中間省略登記の特例が利用できる場合、中間省略登記に対応した文言で作成する必要があります。
自分で行う場合は法務局の窓口で相談しながら進めることも可能です。

⑤ 法務局へ申請する

不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類と作成した登記申請書をまとめて提出します。
オンライン申請も可能です。

⑥ 登記完了・書類受け取り

法務局の審査が通れば登記が完了し、「登記識別情報通知」が交付されます。

２．「結果」

説明を受けたD様は、「戸籍を2人分も集めるなど手続きが複雑で、自分で名義変更手続きすることは難しい」と弊社に名義変更手続きの依頼をされました。

弊社が提携している司法書士がD様に代わって必要書類を収集し、「中間省略登記」を利用しながらご祖父様の名義からD様に名義変更することができました。

その後D様が相続された土地は6か月後に買主が見つかり無事成約。
「面倒な書類集めや司法書士さんとのやり取り全て段取りしてくれたおかげで無事売却まで完了できました」とD様に大変喜んでいただけました。