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マンション売りたい方必見!売却で後悔しないタイミングとポイント

「もうすぐ引っ越しだから、今住んでいるマンションを売りたいんだけど、正直どうやって売ればいいのか分からない…」

そのようなお悩みをお持ちの方は多くいらっしゃいます。

しかし、マンションを売るとなると、「どのように手順を踏むのか?」「業者に頼めばいいのか?」「ローン返済は?」「税金は?」

と疑問に思うことがたくさん出てきますよね。

売るタイミングや売り方に気をつけておかなければ、相場よりも安く売ってしまうこともあります。

今回は、そんなマンションを売るまでの5ステップと相場よりも高く売るポイントをご紹介します。

ぜひ、参考にしてください。

1.まずは確認!マンションを売るまでの5ステップ


マンションを売るといっても、「いつ売ると得なのか?」「どのような手順なのか?」と分からないことだらけですよね。

売却はしっかりと手順を踏むことで、適正な価格以上で売ることができます。

マンションを売るまでのステップは次の5つです。

  1. 不動産仲介業者に査定を依頼する
  2. 不動産業支社と媒介契約
  3. マンション売却開始
  4. 内覧に対応
  5. 売買契約を交わす

それぞれを細かく説明していきますね。

ステップ1.不動産仲介業者に査定依頼

マンションを売りたい人が最初に行うステップは、不動産仲介業者で自分のマンションを査定することです。

自身のマンションがどれくらいの値段で売れるのか、相場を知っておくことで計画を立てやすくなります。

相場が分かれば、相場より安く売って損することは少なくなるので、絶対に知っておきましょう。

相場を知るためには、不動産仲介業者に査定を依頼します。

無料で依頼できるので、お金の心配は要りません。

また、見積もりを依頼するときは、複数の業者に見積もりを依頼することがおすすめです。

複数の業者に見積もりを取れば、1番高い金額を出した業者とそのまま提携することができるので最もお得です。

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ステップ2.不動産業支社と媒介契約

査定で、自分のマンションの相場を知ったら、次は不動産業支社と媒介契約をします

媒介契約とは、マンションの売却活動を代わりに行ってもらうことです。

媒介契約には3通りの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分に合った媒介契約の方法を選びましょう。

一般媒介

一般媒介は複数の不動産業者へ同時に売却依頼ができます

マンションをより早く売却ができる確率は高くなりますが、不動産業者からすると自社以外で売却が決まってしまうという可能性がもあります。

そのため、不動産業者側は売却活動に力が入りにくいというデメリットもあります。

専任媒介

専任媒介とは、一社の不動産業者に任せて依頼でき、3種類の中では最もポピュラーな媒介契約の形態です。

売却活動にしっかり注力してくれ、業者側は売却状況の売主への報告などが義務付けられているため、売主にとってはメリットの多い契約方法です。

専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介をより強化した媒介契約です。

専任媒介よりも、売主への報告の頻度の回数が増え、確実に不動産を売却したいという人におすすめです。

ただし、売主が友人に売却する時にも不動産業者の仲介が必要になるため、知人に売却する可能性もある場合は、やめておいた方が良いでしょう。

ステップ3.マンション売却開始

媒介契約先が決まったら、次はいよいよ、マンションの売却をスタートします。

契約した不動産業者と共に、売却活動をスタートするのですが、広く多くの人にマンションの情報を知ってもらうことを考えます。

売り出し中は、主に不動産業者のみが使えるネットワーク「レインズ」を使うことが多いです。

他にも、SUUMOやHOME’SとYahoo!不動産、アットホームなどインターネット上で広告を出したり、新聞折り込みやチラシをポスティングするという方法を利用します。

売却の宣伝を手広く行うことで、希望購入者の目に留まり、問い合わせが増え、適正な値段で売却できる可能性が高まります。

もし、宣伝をしっかりと行なったのに問い合わせが来ない場合は、価格を下げることも検討します。

ステップ4.内覧に対応

広告を見て購入希望者の問い合わせが出てくると、次は内覧に対応していきます。

売却の広告を出している間は、いつ内覧希望者が出てくるか分かりません。

そのため、内覧希望者がマンションの部屋を見て、良い印象を与えられるように、常に綺麗にしておく必要があります

なお、売却の広告を出してから購入が決まる間は3ヶ月とされています。

この期間だけは、しっかりと掃除をして、部屋をきれいに保つようにしておきましょう。

ステップ5. 売買契約を交わす

内覧を終えた購入希望者が、購入を決定すると、次は売買契約を交わすことになります。

その際、購入者側から購入申込書(買付証明書)を受け取ることになります。

購入申込書には、マンション売却の希望価格の記入欄がありますが、購入者側から価格の値下げを希望されることが多いです。

少し値下げをすると、スムーズに契約が進みやすくなりますが、その分売却額は下がるのでやりすぎは禁物です。

不動産業者の担当の人と相談して、希望に見合った値引きの交渉を行いましょう。

 

2.住宅ローンが残っている時はどうする?


マンションを売るとなると、購入時のローンはどうしたらいいのか気になりますよね。

まだローンの支払いが済んでいない場合、主に次の2つのパターンが出てくると思います。

  • マンションの売上でローンを完済できる場合
  • マンションの売上でローンを返しきれない場合

では、それぞれのケースで、具体的にどのように対応したらいいのかを詳しく見ていきましょう。

 

2-1.マンションの売上でローンを完済できる場合

マンションの売上でローンを支払える場合は、問題なくマンションを売却できます

売却を終えた段階で、お金を借りている金融機関に返済を終わらせ、抵当権(不動産や土地を担保としてお金を貸してもらっている権利)を抹消することができます。

マンションが高く売れると、ローン返済だけでなく手数料や次のマンションの購入資金にも充てられるので、できるだけ高く売ることに力を注ぎましょう。

2-2.マンションの売上でローンを返しきれな場合

マンションの売上がローンに足りない場合、抵当権を抹消することができず、家や土地を担保として持っていかれてしまいます

しかし、「どうしても売上がローンに足りない」という人でも購入できる方法が3つあります。

  1. 足りない分を預貯金で支払う
  2. 住み替えローンを組みなおす
  3. 任意売却を行う

これらは決して万人が使える方法ではありませんが、知っておくといざと言うときに役立ちます。

簡単に紹介していきますね。

方法1.足りない分を預貯金で支払う

もし、貯金が十分にある場合は、売却額の足りない部分を自分の貯金から上乗せすることで抵当権を抹消することができます

その場合は、ローンを確実に返済できるので、問題なくマンションを売却することができます。

方法2.住み替えローンを組みなおす

今住んでいるマンションを売却し、別の家やマンションを購入する予定ならば、新居の住宅ローンの残債を上乗せして組みなおす「住み替えローン」がおすすめです。

ただし、住み替えローンに上乗せできる残債額に上限があることや、売却にかけられる期間の制限や審査条件などが厳しい場合もあります。

また、売却と同時に新居の購入手続きを進めていかなくてはならなくなり、金融機関とのスケジュール調整が厳しくなるので、余裕をもって早めに計画を立てなくてはいけません。

方法3.任意売却を行う

住宅ローンの支払いが滞っている場合は、任意売却という方法で、ローンを組んでいる金融機関と交渉をし、債務を残したまま抵当権を抹消して通常の売却を可能にする方法があります。

もし延滞が続いて残債が回収できなくなると、抵当権で担保になっているマンションは競売にかけられます。

競売では通常の売却よりも値段が下がってしまい、あまりお得とは言えません。

さらに、任意売却が認められる場合は、ローン返済が滞っていることが条件になります。

そのため延滞事故扱いとなり、個人信用情報に記録が残るので、新しくローンを組んだりカードの更新ができなくなることがあります

上記については、深く注意しておきましょう。

 

3.税金は?マンション売却で気になるお金の話


マンション売却で最も気になるのは、税金手数料です。

マンション売却には大きな金額が動くので、税金や手数料も莫大になるのでは?と不安になりますよね。

ここからは、そんなマンション売却の時にかかる費用の話を詳しく紹介していきます。

3-1.マンションを売ると税金がかかる?

「マンションを5000万円で売るとすると、所得税と住民税で計1000万円ほどの税金をは払わなくてはいけないのでは?」と心配に思う人も多いでしょう。

しかし、諸々の税金はマンションを購入した金額と売却した金額の差、つまり”利益”にかかってきます。

例えば、マンションが「5000万円で売れた」としても、そのマンションを「6,000万円で購入していた」場合は、利益がないので税金がかかることはありません。

また、もし売却時に利益が出たとしても、居住用に使っていたマンションなら「居住用住宅の特別控除」という制度があり、”3000万円の特別控除”が受けられます。

そのため、マンション売却で、税金を払うことは非常に珍しく、税金の心配をする必要はほぼないのです。

仮に、税金がかかってくることがあるとすれば、売却額が大きくて、3000万円の特別控除ではまかないきれない場合です。

例えば、マンションを5000万円で購入して1億円で売却し、5000万円の利益が出たりすると、「3000万円の特別控除」を使っても、差額の2000万円分が残ってしまいます。

このようなケースだと、譲渡税(15%)や住民税(5%)の400万円を払うことになります。

加えて、少額ですが印紙税(1万円程度)もかかってきます。

3-2.マンション売却でかかる手数料

マンションの売却で最も大きくかかってくるのは、税金よりも不動産業者への手数料です。

例えば、3000万円で売却できた場合、不動産業者が手数料3%(+消費税)と提示していたとすると、97万2000円という手数料を払うことになります。

手数料は売却価格に応じて、3~5%という形で決まっていることが多いので、業者選びでは、手数料がお得な業者を選びましょう。

 

4.マンションを売るベストなタイミング


マンションには売り時があり、タイミングをうまくすれば見積もり額よりもはるかに高く売却することもできます。

しかし、タイミングを間違えば、逆に損をすることもあり、数百万円ほどの差が出てしまうことも

マンションを売るからには、できるだけ高く売ってローン返済に充てたり、次のマンション購入の費用にしたいですよね。

そこで、マンションを売るためのベストなタイミングを紹介していきます。

4-1.マンションを売る時期は?

マンションの売る時期で大事にしておきたいことは、相場より高い時に売るということです。

相場よりマンションの値段が高くなる時というのは、次の2つのパターンが考えられます。

  1. 市況(マーケット)の変化
  2. 季節の変化

どのようなことなのか解説していきます。

パターン1.市況(マーケット)の変化

市況とは、全体的に地価や不動産の値段が上がっているか下がっているかのおおまかな予測のことです。

市況が上がっている場合は売り時、下がっている時は買い時となります。

例えば、東京などの都心の不動産は、2020年の東京オリンピックがあるため、現在市場が上がっており「売り時」となっています。

パターン2.季節の変化

引っ越しのラッシュがあるように、季節によっても売り時かどうかが変わってきます。

日本では、引っ越しが多いのは4月や9月なので、その1~2か月前が最も不動産価格が高くなり、特に最も高く不動産が売れる時期が2~3月といわれています。

理由は、サラリーマンが急な転勤を告げられることが多く、この時期に焦ってマンションを購入する人が増えるためです。

そのためマンションを売りたいという人は、この時期に売ると比較的高く売ることができるでしょう。

 

5.マンションを高く売りたい!成功のポイント


マンションを高く売るためには、タイミングの他にもさまざまなポイントやコツがあります。

高額で売却するには、次の2つのポイントが重要です。

  • 複数の不動産会社で見積もりする
  • 内覧で良い印象を与える

5-1.複数の不動産会社で見積もりする

見積もりの際は、複数の不動産業者で査定をしてもらうことも高く売るポイントです。

不動産業者が見ているのは、次の3つのデータです。

  • 築年数
  • 所在地
  • 広さ

不動産業者によっては、価値を置くポイントが違うため、同じ物件でも高く見積もる業者もあれば、安く見積もる業者もあります。

なので、できるだけ高く査定をしてくれた業者、また高く売った実績のある業者を選ぶと、お得な売却が可能になります。

また、不動産業者によっては以下のような特色があります。

  • 地方に強い地域密着型
  • リノベーションが得意な業者
  • ワンルームなどコンパクトなマンションに強い業者

自分のマンション売却に合う業者を比較して選んでいきましょう。

5-2.内覧で良い印象を与える

内覧では、可能な限り良い印象を与えるように工夫しましょう。

購入者は、マン ションを内覧して雰囲気を確認してから購入を決定します。

そのため、内覧はマンション売却の最終段階で購入を決める重要なポイントになります。

内覧で見られやすいのは、玄関、キッチン、リビング、水回り、バルコニーなどです。

内覧前には、そういった箇所をできるだけきれいに掃除をして、良い印象を与えるようにしましょう。

補足:リフォームはしなくても良い

マンションを高く売る場合、リフォームをした方が良いのでは?と考えるかもしれません。

しかし、安易にリフォームに手を出してしまうと、逆に費用がかかって売却した額よりも利益が出なくなることがあります。

まず中古マンションを買いたい人が何を見ているのかというと、「築年数」と「広さに対する価格」です。

中古マンションを購入する人は、リフォーム前提で安く購入しようと考えている人がほとんどなので、きれいさを求めていないことがほとんどです。

そのため、リフォームには手を出さず、部屋を綺麗に掃除をしておき、傷があれば直しておくくらいの適度な修理をしておく方が、よりお得に売却できるでしょう。

 

6.まずは見積もりで家の価格を確認しよう!


最後に、高額でマンションを売却するのに重要な、一括査定のおすすめサービスを紹介します。

一括査定のサービスは数多くありますが、中でも「イエウール」がおすすめです。

イエウールは利用者が1000万人、一括査定NO.1の実力を持つサイトです。

運営会社 株式会社Speee
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イエウールは大手~地方・地域密着の優良不動産会社が集まっているので、安心して比較検討できます。

自分の売りたい物件を得意としてる不動産を見つけて、少しでも高い金額で売りたい!という方にピッタリですよ。

イエウール公式サイト

 

まとめ

マンションを売りたいとお考えの人に、売却までのステップ、税金について、高く売るタイミングやコツ、おすすめの査定業者「イエウール」などを紹介しました。

ぜひこの記事を参考に、お得にマンションを売却を始めてみてくださいね。

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