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告知義務は?事故物件(訳アリ物件)のマンションを売る方法と注意点

「事故物件(訳アリ物件)マンションを売るにはどうしたらいい?」

「事故物件を売る際に注意点はある?告知義務はあるの?」

など、事故物件の売る方法や注意点について疑問や悩みを持っている方は多いです。

売る方法などを知らないまま進めてしまうと、マンションを売るのが難しいだけでなくトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

ここで紹介する方法や注意点を知っていれば、マンションが売りやすくなり、トラブルも回避できる可能性が高くなります。

本記事では、事故物件マンションの売る方法や注意点について紹介していきます

そもそも事故物件(訳アリ物件)とは?


一般的に「事故物件」とは、人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことを言います。

具体的には、

  • 部屋の中で殺人事件が起きた
  • 火事で人が亡くなった
  • ベランダから転落して死亡した
  • 駐車場に停めている車の中で自殺した
  • 浴室で転倒して死亡した
  • 原因不明の変死体が見つかった
  • 屋上から飛び降り自殺があった
  • 孤独死が発生し異臭騒ぎとなった

など自殺や殺人、事故死、孤独死、変死などが起きた物件のことです。

このような死に関わる事件・事故が起きた物件は、多くの人が「縁起が悪い」「気味が悪い」と敬遠することから事故物件と呼ばれます

マンションの室内ではなく、共用部分や屋上、エレベーター、駐車場などの敷地内で死亡事故や事件が発生した場合も事故物件扱いです。

事故物件とはいわゆる「心理的瑕疵」(しんりてきかし)にあてはまる物件になります。

心理的瑕疵を平たく言うと、「気味が悪い」など不快に感じる要因のことです。

このように「瑕疵」(かし)の要因がある場合は、売主は買主に対する告知義務があります。

告知をしなかった場合は、損害賠償請求などを受けますので注意が必要です。

瑕疵には「心理的瑕疵」以外にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」があり、これらの瑕疵がある物件も事故物件(訳アリ物件)を呼ばれることがあります。

それぞれの瑕疵内容についても確認していきましょう。

心理的瑕疵(しんりてきかし)

「瑕疵」とは見えない欠陥のことで、心理的瑕疵とは「感覚的に欠陥と感じるもの」「嫌悪感を感じるもの」になります。

つまり、「住んでいる上で嫌な気持ちがする」「前もって知っていれば買わなかった」という何らかの要因がある物件が、心理的瑕疵のある物件です。

具体的には、

  • 殺人や自殺、孤独死などの死亡事件・事故があった
  • 火災や災害があった
  • 近くに暴力団事務所がある
  • 近くにゴミ処理場や刑務所などの嫌悪施設がある
  • 近くで大きな事故があった

などの物件のことです。

「私は近くに嫌悪施設があっても問題ない」など、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なるため、法律上で細かく規定されているわけではありません

しかし、ここで紹介したような「嫌な気持ちになるもの」については、一般的に心理的瑕疵として扱われます

心理的瑕疵がある場合は、買主に対して告知しなくてはなりません。

物理的瑕疵(ぶつりてきかし)

物理的瑕疵とは「土地や建物の物理的な欠陥」のことです。

目に見えない心理的瑕疵とは異なり、物理的瑕疵は見た目でわかることも多くあります

具体的な物理的瑕疵は以下のとおりです。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • ひび割れ
  • 建物の傾き
  • アスベスト
  • 給排水管の詰まり
  • 地盤沈下

大抵の物理的瑕疵は補修で直すことができます。

ただし補修できたとしても、買主にとっては欠陥以外のなにものでもありません。

物理的瑕疵も、売主は買主に対して告知義務や瑕疵担保責任を負います

告知せずにあとから物理的瑕疵が見つかった場合は、損害賠償請求や契約解除を受けることになるため注意が必要です。

もし買主に告知した上で価格調整に納得した場合は、瑕疵担保責任を免責にすることもできます。

法律的瑕疵(ほうりつてきかし)

法律的瑕疵とは「法令上の制限で自由な利用が阻害されていたり、法令違反している」ことです。

法律的瑕疵の物件には、次のようなものがあります。

  • 昔の法律には適合していたが現行の法律には適合しない既存不適格物件
  • 接道義務をクリアできていない物件

このような法律的瑕疵の物件を購入しても、建て替えができない場合があります。

また、再建築不可の物件であれば、住宅ローンが利用できないことがあるので注意が必要です。

法律的瑕疵の物件についても、売主は告知義務を負います

事故物件(訳アリ物件)のマンション価格は大幅に下がる?


事故物件のマンション価格は、相場より大幅に下がることがあります。

自殺や他殺などが起きると、買い手が激減するからです。

特に事故・事件直後のタイミングは最も価格が下落します

事故・事件が起きた日が近いほど恐怖を感じやすく、人の記憶にも残っているからです。

一般的に、事故物件になった場合の相場下落率は次のようになります。

事故物件の要因 価格下落率
自殺 20%〜30%
孤独死 10%〜20%
自然死 10%〜20%
殺人 30%〜50%

仮に相場価格が2,000万円の物件で自殺があった場合、物件の価格は1,400万円〜1,600万円程度です。

もし殺人事件であれば、1,000万円〜1,400万円程度まで安くなります。

このように、心理的瑕疵の事故が起きると売却価格が大幅に下がるので注意してください。

「瑕疵担保責任」と「告知義務」について

事故物件などの瑕疵がある物件を売買する際、売主は「瑕疵担保責任」と「告知義務」を負うことになります。

瑕疵担保責任とは、心理的瑕疵や物理的瑕疵、法律的瑕疵など、あらかじめ買主が知らなかった瑕疵が見つかった場合に売主が責任を負うことです。

一般的に瑕疵担保責任期間は3ヶ月となっています。

告知義務とは売主が把握している瑕疵を買主に告げる義務のことです。

告知をしなかった場合は告知義務違反となり、損害賠償等を請求されることになります。

また売主が知っていたにも関わらず告知していない瑕疵が見つかった場合は、瑕疵担保責任を免れることはできません

事故物件を売買するときは、瑕疵担保責任や告知義務があることを理解しておきましょう。

告知しないとどうなる?

自殺や他殺などの心理的瑕疵があることを知りながら告知しなかった場合は、売主は責任を問われることになります。

心理的瑕疵には告知義務があり、告知義務違反になるからです。

告知することは義務なので、事実を隠したり、虚偽を語って契約をすると損害賠償や契約破棄を請求されてしまいます。

告知義務違反について裁判になっているケースはたくさんあり、以下のように売主の責任が認められる事例は多いです。

事例1. マンションの前入居者が性風俗特殊営業に使用していたことを告知せず売買

売主と仲介業者に対して損害賠償責任が認められました。

裁判の詳細はコチラ

事例2. 5ヶ月前に建物内で縊首自殺があった中古住宅の売買

建物に価値がないと瑕疵担保責任が免責の契約だったが、損害賠償請求が認められました。

裁判の詳細はコチラ

事例3. 8年9ヶ月前に他殺が疑われる2名の死亡事件があったファミリーマンション

事件を秘匿したのは告知義務違反として契約解除と違約金請求を認めました。

裁判の詳細はコチラ

心理的瑕疵がある場合は、知っている限りすべてを告知するようにしましょう。

事故物件(訳アリ物件)のマンションを売るときのポイント


事故物件を売るときは、通常の仲介売却とは違った方法や工夫が必要になります。

事件・事故が起きている物件は、一般的な方法では買い手が見つかりづらいからです。

ここで紹介する3つの売却方法・工夫を押さえていれば、事故物件のマンションを売れる可能性が高くなります。

  1. 不動産会社に売る
  2. 値引きして売る
  3. 事故から数年経ってから売る

1つずつ確認していきましょう。

不動産会社に売る

事故物件のマンションを売りたいときは、不動産会社に買い取ってもらいましょう。

業者買取は売買代金に合意をすれば、ほぼ確実に買い取ってもらうことができるからです。

早ければ2日〜3日で買い取りが完了し、1週間〜2週間以内に売買代金が振り込まれます

通常の仲介売却は売れるまでに3ヶ月〜半年、遅ければ1年以上かかるのが一般的です。

しかし業者買取だと、すぐに売却することができます。

ただし、売却価格が相場よりも2割〜3割安くなるので注意が必要です。

たとえば、相場3,000万円のマンションを業者買取に出すと、買取価格は2,100万円〜2,400万円程度になります。

価格よりもスピードを重視したいとき、仲介で買い手が見つからない場合におすすめの方法です。

●メリット
・すぐに買い取ってもらえる可能性がある

●デメリット
・相場より2割〜3割安くなる

値引きして売る

事故物件のマンションを売却したい場合は、値引きして売るのも1つの方法になります。

値引きをして価格が安くなれば、買い手が見つかりやすくなるからです。

心理的瑕疵のある事故物件は、相場よりも価格が下がる傾向があります。

先に紹介したとおり、殺人事件の場合の相場下落率は30%〜50%程度です。

たとえば30%までしか値下げしていない場合は、35%〜40%まで下げて売り出しましょう。

既に50%値引きしている場合は53%まで下げてみるなど。

現在の価格より値引きをして売ることで、仲介で買い手が見つかる可能性があります。

ただし、すぐに買い手が見つかる保証はなく、売れるまでに1年以上かかることもあるのがデメリットです。

●メリット
・仲介で売れる可能性がある

●デメリット
・いつ売れるかわからない

事故から数年経ってから売る

事故物件のマンションを売るのに、事故から数年の期間を空ける方法もあります。

数年の期間を空けることで、買主の心理的瑕疵を和らげることができるからです。

「先月事故が起きた」と聞くのと「5年前に事故があった」では、印象が大きく違います。

心理的瑕疵はあくまでも気持ちの問題なので、期間が空くことで悪い印象が和らぐのです。

「●●だから住みたくない」という気持ちが弱くなることで、売却できる可能性が高くなります。

ただし、期間を空けたとしても告知義務があることに変わりありません

また、価格は相場よりも安くなります

業者買取や値引きで売る方法に抵抗がある場合は、期間を空ける方法で売却してみましょう。

●メリット
・心理的瑕疵を和らげる

●デメリット
・告知義務はあり価格は相場より安くなる

不動産会社選びが重要!

事故物件マンションを売るには、不動産会社選びが重要です。

優秀で事故物件に精通した不動産会社であれば、そうでない業者に比べて「1ヶ月以上早く」「100万円以上高く」売ることができます。

また、売買のノウハウがあり売却後のトラブルを回避しやすくなるので安心です。

不動産会社を選ぶ際は、大手〜地域密着型まで参加業者が多い「イエウール」などの一括査定サイトを活用しましょう。

簡単な操作ですぐに査定依頼を出すことができます。

事故物件マンションを良い条件で売却したい場合は、優秀な不動産会社を選びましょう。

イエウールの公式サイトを確認

まとめ

ここで紹介したように事故物件(訳アリ物件)を売るには、プロの協力が不可欠になります。

通常の物件とは違い、買い手が見つかりづらく売買後のトラブルが起きやすいからです。

事故物件の扱いに長けた業者の協力を得れば、早く高く安心して売ることができます

事故物件の売却を考えている方は、早速「イエウール」などの一括査定サイトを活用して、優秀な不動産会社探しを始めましょう!

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