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【福岡県版】不動産相続&売却の流れと手続きマニュアル

福岡県における不動産相続と不動産売却の流れと手続きについて解説したマニュアルです。

1.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家(弁護士・司法書士・税理士)に依頼可能です。

【相続発生からの流れと必要な手続き・任せられる専門家・手続き期限 一覧】

相続発生からの流れと必要な手続き

任せられる専門家

手続き期限

1. 遺言書の確認

3ヵ月以内

2. 遺言書の検認

3. 法定相続人の確定

・弁護士

・司法書士

税理士(税金面でのサポートを受けたい場合に依頼)

4. 相続遺産調査

5. 遺産分割協議

・弁護士のみ(トラブル解決)

6. 限定承認・相続放棄の申述

・弁護士(代理申請可能)

・司法書士(書類作成のみ可能)

税理士(税金面でアドバイスは可能)

7. 準確定申告(被相続人の所得税)

・税理士のみ

4ヵ月以内

8. 遺産分割協議書の作成

・弁護士

・司法書士

税理士が出来る場合もある

10ヵ月以内

9.   相続税申告

・税理士のみ

10. 遺留分侵害額請求

・弁護士のみ

1年以内

11. 相続登記(不動産のみ)

・司法書士のみ

3年以内

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

1-1.3ヵ月以内にする手続き」

1.遺言書の確認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。

2.遺言書の検認

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

3.法定相続人の確認 (弁護士、司法書士、税理士に依頼可能)

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

4.相続財産調査(弁護士、司法書士、税理士に依頼可能)

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

5.遺産分割協議(もめている場合、弁護士に依頼できる)

遺言書があれば、原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

6.限定承認、相続放棄の申述(主に弁護士に依頼可能)

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

1-2.4ヵ月以内にする手続き」

7.準確定申告(税理士に依頼可能)

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-3.10ヵ月以内にする手続き」

8.遺産分割協議書の作成(弁護士、司法書士、税理士に依頼可能)

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

9.相続税申告(税理士に依頼可能)

相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。
もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-4.1年以内にする手続き」

10.遺留分侵害額請求(弁護士に依頼可能)

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者(配偶者・子供・直系尊属)が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

遺留分侵害額請求とは、例えば遺言によって遺留分権利者以外の兄弟姉妹などに相続遺産の全てが遺贈もしくは贈与された時、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照:裁判所 遺留分侵害額の請求調停

1-5.3年以内にする手続き」

11.相続登記(司法書士に依頼可能)

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記(名義変更)は、202441日を目処に義務化されます。

こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照:法務局 知っていますか?相続登記の申請義務化について

2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

2-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所 一覧】

登記手続きに必要な主要書類

取得できる場所

●被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本

市役所

●被相続人の住民票除票

●相続人全員の戸籍謄本

●相続人全員の印鑑証明書

●不動産を相続する相続人の住民票

●固定資産税評価証明書

相続する不動産の所在地の市役所

●登記事項証明書

法務局

●遺産分割協議書

作成の必要あり

これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

2-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所 一覧】

相続税申告手続きに必要な主要書類

取得できる場所

被相続人・法定相続人に関わるもの

●被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本

本籍地の市役所

●相続人全員の戸籍謄本

●相続人全員の住民票

各居住地の市役所

●相続人全員の印鑑証明書

●法定相続情報一覧図

法務局

遺産分割の内容に関わるもの

●印鑑登録証明書

居住地の市役所

●遺産分割協議書の写し

相続人が作成

●遺言書の写し

自宅所有

不動産に関わるもの

●固定資産税評価証明書

市役所もしくは都税事務所

●登記事項証明書

法務局

●公図・地積測量図

●住宅地図

民間の地図プリントサービスを使用

+税務署でもらう相続税の申告書

相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.51.0%です。

3.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

3-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用 一覧】

概要

負担額の目安

●登録免許税

相続登記(不動産の名義変更)にかかる税金

固定資産税評価額×0.4%

例外的に2.0%の場合も

●必要書類の取得費用

主に登記手続きに必要な書類を取得するための費用

2-1.登記手続き」の項目全てで最低3,000円程度~

●司法書士手数料

登記手続きを司法書士に依頼した場合の手数料

大体510万円

●相続税

財産が基礎控除を超える場合にのみかかる

財産の総額が、基礎控除=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)を超えなければかからない

特に必要書類に関しては遺言書の有無や相続人の数によって異なってきますので、一概には言えません。3,000円程度が最低額だと考えておきましょう。

3-2.相続で使える控除

【相続で使える控除と控除額の目安 一覧】

概要

控除額目安

●基礎控除

遺産の総額から無条件で差し引ける一定の非課税枠

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)分が遺産総額から控除できる

参照:国税庁「相続税の計算

●小規模宅地等の特例

被相続人もしくは被相続人と生計を共にする親族の、居住・事業用に供されていた土地について、条件を満たすことで評価額より一定の割合を減額する制度

例えば、自宅として利用していた土地であれば、330㎡までの評価額が8割減額される

参照:国税庁「小規模宅地等の特例 

●配偶者控除

配偶者が取得した相続遺産額のうち、16,000万円もしくは法定相続分に相当する額のより大きい金額までを非課税とする制度

配偶者の法定相続分は遺産総額の1/2なので、それと16,000万円のうち、より大きい金額まで非課税になる

参照:国税庁「配偶者の税額の軽減 

●贈与税の基礎控除

暦年贈与の場合、年110万円までは贈与税が非課税になる

110万円を超えないように贈与することで遺産総額を減らし、相続税対策をすることが出来る

参照:国税庁「贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)

●未成年控除

法定相続人が満18歳未満だった場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される

18歳になるまでの年数1年につき10万円

参照:国税庁「未成年者の税額控除

●障碍者控除

相続人が85歳未満で、障害を持っていた場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される

該当者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円

参照:国税庁「障碍者の税額控除

●相次相続控除

相続開始から10年以内に新たな相続が発生した場合、2度目の相続でかかる相続税額から一定額が控除される

前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で減額した額が、今回の相続でかかる相続税額から控除される

参照:国税庁「相次相続控除

控除は複雑で、自分がそれに該当するのかどうかということは、ご自身では判断がつかないことも多いです。税理士に依頼する方が確実でしょう。

4.福岡県における「相続」の概況

福岡国税局の統計情報によると、令和2年では、福岡県だけで約5,456億円の相続税課税対象となる財産があることが分かっています。これに対する相続税額は約801億円で、11,324人が相続税を払いました。

平成28年から令和2年までで比較すると、被相続人の数は年々増加しており、それに伴って相続人の数も増加傾向にあります。また、課税価格、相続税額に関しても同じことが言えます。
また4,100人強の被相続人に対して相続人は11,000人いるので、1つの相続案件に対して大体3人程度の相続人がいる事がわかります。

〈図 福岡県における、平成28年から令和2年までの課税状況〉 

相続財産の種類ごとで見た取得財産価格では、不動産は約2,134億円となっており、これは全体の約5,799億円のうちの37%近くを占めます。
つまり福岡県で相続といえば、40%弱が不動産の相続であるという事です。
なお、不動産の内訳は土地が約1,760億円、家屋が373億円となっており、大部分が土地です。

〈図 福岡県における、取得財産の種類に対する申告・課税の状況〉

以上出典:福岡国税局統計情報 令和2年直接税(相続税)

4.相続した不動産を売却する流れと必要書類

4-1.相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れは以下の通りです。

【図 相続した家を売却する流れ&かかる時間】

1.「相続協議」


ケースによってかかる時間が大きく異なります。
相続人間で揉め事が起これば、何年も話し合いが続くケースも少なくありません。

2.「相続登記(不動産の名義変更)」


役所に行って必要書類を提出します。2カ月くらいかかります。
自分ですることも出来ますが、司法書士に依頼すると手間なく済みます。

3.「査定依頼~媒介契約の締結~売却活動開始」


不動産会社を探し、査定してもらってから、実際に売りに出すまでにかかる期間は、人によりますが2カ月くらいかかります。大体半月程度のことが多いです。

4.「売買契約締結」


売りに出して買い手が見つかるまでの期間は、価格・条件によりますがおおむね3ヶ月~1年程度です。

5.「決済・引き渡し」


家の中にある家財の整理等を行い、引き渡します。半月程度かかります。

6.「確定申告」


売却の翌年に行います。

4-2.相続した不動産の売却に必要な書類

相続した家を売却するために必要な書類には、大きく「相続登記(名義変更)の必要書類」と「売却の必要書類」があります。

・相続登記(名義変更)の必要書類

2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所をご覧ください。

・売却の必要書類

ケースによって多少異なるところはありますが、主要なものは以下の通りです。

【表 物件売却時に必要な主要書類と取得できる場所 一覧】

物件売却時に必要な主要書類

取得できる場所

●印鑑証明書

各市区町村の市役所の窓口など

●土地・建物登記済証もしくは登記識別情報

土地・建物登記済証は個人所有

登記識別情報はオンライン申請か、法務局の窓口で受け取り

●土地測量図・境界確認書

土地測量図は法務局で入手可能

境界確認書は土地家屋調査士に測量を依頼して作成

●固定資産税納税・都市計画税納税通知書もしくは固定資産税評価証明書

通知書は個人所有

証明書は市役所

●建築確認済証・検査済証

個人所有

市役所・区役所で確かめられる

●物件状況報告書

ひな形を用いて作成

ネット上でダウンロード可能

●間取り図

個人所有

●本人確認書類(健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど)

個人所有

実印

個人所有

なお、引き渡し時には加えて以下が必要です。

【表 引き渡し時に必要な書類と取得できる場所】

引き渡し時に必要な書類

取得できる場所

●住民票

市役所で受け取り

●抵当権など抹消書類

法務局に相談

5.不動産売却でかかる税金

不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。

【表 不動産売却でかかる税金の概要と税額の目安 一覧】

概要

税額の目安

●印紙税

契約金額によって左右される

最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、最高基準は契約金額50億円超えで48万円

参照:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

●登録免許税

住宅ローンの抵当権が残っている場合か、所有権移転登記費用を売主が負担・折半する場合にかかる税金

抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000

所有権の移転登記は、固定資産税評価額に指定の税率をかけて算出するが、これは買主が負担することが一般的

●消費税

個人が個人に売却した場合、仲介手数料など不動産取引にまつわるサービスに対してかかる

仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率(35%)+消費税

●譲渡所得税・復興所得税・住民税

不動産を売って利益が出た場合にかかる

まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。譲渡した年の11日現在の所有期間が5年以下か、5年を超えているかで税率が異なり、5年を超えている方が税金は安くなる。

6.福岡県で相続した不動産をスムーズに売却するためのコツ

福岡県で、相続した不動産をスムーズに売却するためのコツは以下の通りです。

  1. 相続に強い不動産会社に早めに相談する
  2. 弁護士・税理士・司法書士等専門家との連携がある不動産会社を選ぶ
  3. 遠方・他県に住んでいても相談可能な不動産会社を選ぶ

1.相続に強い不動産会社に早めに相談する

不動産相続では、煩雑で難易度の高い手続きを多くこなさなければなりません。
ですから、ご自身で色々と悩まれるよりも、早めにプロの力を借りた方が得策です。

不動産相続のご予定がある場合には、相続の前からでも、早めに不動産会社に相談しましょう。
例えば、福岡市早良区にある「エルももち株式会社」では、贈与や保険の活用など生前から対策可能なものについてサービスを提供しています。
同じ福岡市の中央区にある「株式会社福岡相続サポートセンター」は、不動産相続のプロが多数在籍していて、相続に関するあらゆる問題に対して相談が可能です。

2.弁護士・税理士・司法書士等専門家との連携がある不動産会社を選ぶ

相続した不動産の売却に際して、書類の作成を専門家に依頼することも出来ます。
しかし不動産会社と専門家とを別々に探すと、不動産会社は不動産だけのことしか分からず、専門家の方は相続手続きの中でも特に不動産についてとなると疎いというような問題が発生する可能性があります。

そのため、始めから弁護士・税理士・司法書士等専門家との連携がある不動産会社を選ぶことが大切です。相続に強い不動産会社は多くの場合、相続を得意とする士業と連携しており、不動産相続に精通した専門家に相談することが出来ます。

3.遠方・他県に住んでいても相談可能な不動産会社を選ぶ

相続した物件の売却は、その物件がある場所の不動産会社に依頼することが大切です。
地域の特色が分からないと物件のニーズが分からず、売れるはずの物件が売れなくなる可能性があります。

しかし、例えばご自身が他県に住んでいる場合などは一々出向くのは大変です。
そのため、遠方・他県に住んでいても相談可能な不動産会社を選ぶと、手続きはスムーズにできます。

例えば、「三愛地建株式会社」は相続に強く、オンラインでの相談にも対応しています。他にも、鞍手郡にある「福本不動産」は、遠方に住んでいて、福岡県内の空き家を相続した場合など、建物の解体・家財処分・清掃まで依頼が可能です。

7.福岡県の相続不動産の売却相場解説

(2023年4月更新)福岡県における相続不動産の売却相場は以下の通りです。

(2023年4月更新)福岡県における相続不動産の売却相場】

中古一戸建て

・仲介……3,997万円

・買取……2,797万円

中古マンション

・仲介……1,911万円

・買取……1,337万円

土地

・仲介……2,401万円

・買取……1,680万円

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

福岡県の相続不動産の
売却相場解説記事

8.福岡県で相続した不動産(実家・空き家)活用方法一覧

相続した不動産は、売却以外にも以下のような活用方法があります。

〈相続した不動産(実家・空き家)活用方法一覧〉

  1. アパート・マンションなどに建て替える
  2. 戸建てのまま賃貸経営する
  3. コミュニティの場としてリノベーションする
  4. 空き家バンクに登録する
  5. カフェなど商業施設としてリノベーションする

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

福岡県で相続した実家・空き家の
活用方法おすすめ5

9. 福岡県の不動産相続事例

別記事で、以下の内容による福岡県の不動産相続事例を5つご覧いただけます。

  1. 古賀市にお住まいのSさんが「兄弟で相続した一戸建てを売却する事例」
  2. 北九州市にお住まいのHさんが「相続予定の空き家を更地にして売却する事例」
  3. 福岡市にお住まいのKさんが「相続したマンションを売却する事例」
  4. 埼玉県にお住まいのIさんが「遠方に住む兄弟で相続した一戸建てを売却する事例」
  5. 福岡県にお住まいのOさんが「一戸建てを相続するために代償分割した事例」

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

福岡県の不動産相続事例5つ

10. 福岡県で相続時におすすめの不動産屋さんランキング

福岡県で、相続時におすすめの不動産屋さんは、以下の通りです。

  • 1位.三愛地建株式会社
    (地元密着型で40年弱の経験あり。資格所有者多数)
  • 2位.山内興産株式会社
    (住宅のプロが事前準備からプロデュースまで担当)
  • 3位.株式会社イーコムハウジング
    (不動産のプロによる「不動産相続の相談窓口」を展開)
  • 4位.株式会社福岡相続サポートセンター
    (相続の専門家によるワンストップ型の相談窓口)
  • 5位.福本不動産
    (遠方から実家の建物の解体・家財処分・清掃などを依頼可能)
  • 1位.三愛地建株式会社
    (地元密着型で40年弱の経験あり。資格所有者多数)
  • 2位.山内興産株式会社
    (住宅のプロが事前準備からプロデュースまで担当)
  • 3位.株式会社イーコムハウジング
    (不動産のプロによる「不動産相続の相談窓口」を展開)
  • 4位.株式会社福岡相続サポートセンター
    (相続の専門家によるワンストップ型の相談窓口)
  • 5位.福本不動産
    (遠方から実家の建物の解体・家財処分・清掃などを依頼可能)

詳しくは、以下をご覧ください。

福岡県で相続した実家・空き家の
売却に強い不動産屋さんランキング

11. 福岡県で相続の相談・必要書類を入手できる会社・機関の一覧

11-1.福岡県で相続の相談が出来る会社

福岡県で、相続の相談が出来る代表的な会社は以下の通りです。

・株式会社福岡相続サポートセンター

福岡相続サポートセンターは、税理士・弁護士・司法書士・FPなど、資産と相続に関する専門家で構成された組織です。生前対策から、相続発生後の遺産分割や相続登記、相続税申告・納税の全てをワンストップで完了させることが出来ます。

なお、電話相談は無料となっています。

810-0001福岡市中央区天神2丁目14-2福岡証券ビル8F
電話:092-716-1237
営業時間:10:0017:00
定休日:土・日・祝日
HPhttps://www.e-souzok.com/

 ・福岡相続手続き相談センター

福岡相続手続き相談センターは、福岡中央司法書士事務所が運営する相続に特化した事務所です。税理士・弁護士。社労士との連携があり、「相続手続きを丸ごと代行」や、「不動産と預貯金のみのサポート」など、複数のプランがあります。

こちらも、初回相談は無料です。

(事務所名:福岡中央司法書士事務所)

810-0073
福岡県福岡市中央区舞鶴3丁目2−31 舞鶴栄光ビル3
電話:092-761-5030
営業時間:9:0020:00※予約で土・日・祝日・夜間の対応も可能
HPhttps://fukuoka-isansouzoku.com/

 ・川庄グループ 一般社団法人福岡相続相談センター

川庄グループ 一般社団法人福岡相続相談センターは、川庄公認会計士事務所が運営する事務所で、相続に関して一括したサポートを受けることが出来ます。
無料相談ののちに、一人ひとりの状況にあったオーダーメイドの相続サービスを提案してもらえるので、納得のいく相続がしやすくなるでしょう。

(事務所名:川庄公認会計事務所)

810-0012 福岡市中央区白金1-4-10 SUNSHINE C-PAK
電話:0120-459-081
営業時間:9:0017:00
定休日:土日休/夜間・休日応相談
HPhttps://www.fukuoka-souzoku.com/center/?id=reason

 11-2.福岡県で必要書類を入手できる公的機関

・市役所

市役所で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【市役所で入手できる主要書類 売却時・登記手続き時・相続税申告時】

市役所で入手できる主要書類

売却時に必要

登記手続き時に必要

相続税申告時に必要

●戸籍謄本

×

●住民票除籍

×

×

●印鑑証明書

●印鑑登録証明書

×

×

●住民票

●固定資産税評価証明書

●建築確認済証・検査済証

×

×

福岡県では、全区役所にご遺族サポート窓口を開設しています。健康保険証の返却や送付先の変更届など、最大30件に及ぶ手続きにおいて、サポートを受けることが可能です。

また、ウェブ相談窓口ガイドも設けています。弁護士会や司法書士会などの相談・お問い合わせ先が一覧になっていますので、是非ご参照ください。

相続窓口ガイド(法律・消費)

【中央区役所】

810-8622 中央区大名二丁目531
電話:092-718-1148

 【博多区役所】

812-0011 福岡県福岡市博多区博多駅前2丁目8
電話:092-419-1017

 【南区役所】

815-8501 福岡県福岡市南区塩原3丁目25
電話:092-559-5028

 【西区役所】

819-8501 福岡県福岡市西区内浜1丁目4
電話:092-895-7016 

・法務局

法務局で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【法務局で入手できる主要書類 売却時・登記手続き時・相続税申告時】

法務局で入手できる主要書類

売却時に必要

登記手続き時に必要

相続税申告時に必要

●登記事項証明書

×

●法定相続情報一覧図

×

×

●公図・地積測量図

求められる場合もある

×

●登記識別情報

×

×

●土地測量図

×

×

●抵当権など抹消書類

×

×

【福岡法務局】

 810-8513 福岡県福岡市中央区舞鶴3丁目5−25
電話:【代表】092(721)4570 

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