• and
  • or

中古マンションの売り出し時期の秘密。今すぐ売って!という業者に騙されるな!

「マンションを売りたい」と思ってネットで色々調べてみると

・今後はマンションの需要が減るから値下がる
・東京オリンピックまでに売るべき

など煽る(あおる)系の記事が多くあると思います。

ですが「今すぐ売ろう!」は間違いではないですが

しっかりと「マンションを売る時期」を考えて売り出す

スムーズかつ高額にマンションを売ることができるので、一度この記事を読んでもらえればと思います。

《地域》の状況から考える時期やタイミング


まずは自分のマンションの《地域》の状況から考える売却時期です。

これから発展する地域

自分のマンションが建っている地域の状況はどうですか?

例えば

  • 大型のショッピングモールが建設予定になっている
  • 徐々に飲食店が増えてきている
  • 20XX年に地下鉄が延伸されて最寄り駅が近くなる

なかなかこのような地域は珍しいかもしれませんが、もしこのような地域にマンションがあるなら、少し売却時期を伸ばしてもいいかもしれません。

これから土地の値段(地価)が上がってマンション自体も値上がるかもしれないからです。

比較的安定した地域

近くで大きな変化がなく、今後もそのような変化がないような地域であれば、一度不動産会社に相談をしてみてもいいかもしれません。

地域的に安定した時期に入っているので、築年数に応じてマンションの価格も下がっていく可能性もあるからです。

建設ラッシュの地域

もし他のマンションがバンバン建設されているのであれば、一度不動産会社に相談するようにしましょう。

建設ラッシュの時期というのは2つに分かれます。

  1. 人気エリアになりそう
  2. 新しいマンションで需要が満たせてしまう

なので、不動産会社はこのような事情に詳しいので、一度聞いてみるようにしましょう。

不動産会社を選ぶときは一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に聞くのがオススメです。

1社だけだと、その情報が正しいかどうかわかりません。

お医者さんにもセカンドオピニオンがあるように、やはり複数の不動産会社に相談するのがベストなので、以下の記事で紹介してる優良な一括査定サイトを利用して、不動産会社を選びましょう。

《季節》を考えてマンションを売ってみる

その次に考えたい時期は《季節》的なことです。

売れる時期、売れない時期がありますので、タイミングを見計らいましょう。

転勤、転職、新生活の4月と9月

基本的に賃貸マンションや、分譲マンション、中古マンションの売買が活性化するのは

4月と9月の時期に合わせて動きます。

新生活、就職、転職、転勤、転校など起こるのが4月と9月です。

4月に向けて1月~3月に売買が活性化

9月に向けて6月~8月に売買が活性化します。

なので1月~3月、6月~8月にマンションを売り出してみるというのはいいかもしれません。

賃貸ほど大きな揺れ幅はないが・・・

ただこの時期で一番動くのは「賃貸マンション」です。

中古マンションも動く時期ですが、賃貸マンションより振れ幅を大きくありません。

ですので
「1月~3月に売り出したけどあまり売れなかったなぁ」というご経験がある場合は

時期をずらすのもありです。

というのも不動産業界では1月~3月が一番動く時期というのが当たり前なので、みんなが売り出すからです。

すると「買いたい」人よりも「売りたい」人の方が多くなって、逆に売りづらい状況になるのです。

ですので、あまり中古マンションが売り出されない4月、5月、10月、11月、12月などに売り出すのも一つの方法です。

《築年数》で考えると売却時期は〇年?


マンションの《築年数》で考えるとその時期によって、特徴が異なります。

もちろんその地域の状況、経済状況によって大きく異なりますが

「そこまでフィーバーしそうな地域」ではなく「比較的安定した地域」で、経済状況も「普通」である場合は築年数では以下のような特徴があります。

【築1年~3年】
新古マンションとして非常に人気があります。
ほとんどが買った金額と同じ金額くらいで売れるのではないでしょうか。

【築4年~10年】
「築10年以内のマンション」で探す人も多いので、比較的売りやすく、値下がり率も低いです。

【築11年~15年】
だいたい15年目くらいに大規模修繕を控えているので、15年前までに売り抜けることができればめちゃくちゃラッキーだと思います。

【築16年~20年】
大規模修繕で管理費が高くなっているので売りづらい時期かもしれないです。
ただし、きれいになっているので買いたいという人が多い時期でもあります。

【築21年~35年】
安くなっているのであれば、リノベーションなどして住みたい!と思える時期なので、買い手は付きます。

【築36年~】
これ以降はマンションの価値自体があまり変わらない時期です。
買う方もリノベーションやリフォームを前提として、安い物件を探しています。

築年数から売り出す時期を早めに決めておくのもいいかもしれません。

《経済》状況を参考にマンション売却

《経済》の状況もマンションを売る時期を考えるヒントにしたいです。

やはり景気がいい時は高く売れます。

景気が悪い時は安く買いたたかれてしまいます。

景気は上がったり下がったりするのが普通なので、悪くても元通りになるのですが、どうしても直近のボーナスが下がっていると買えるマンションの相場は下がってしまいます。

少なくとも今は景気がいいのでマンションを売る時期としては良いでしょう。

私も以下の記事で紹介している一括査定サイトを2つ利用して、近くの不動産会社3つから資料が届きましたが、ほとんど買った値段と同じ査定額でした。

《税金》で売却時期は考えなくてもいい

《税金》で売却時期を考えましょう!という考え方もありますが、そこまで気にすることはありません。

長く住むと売却時の税金が安くなるが・・・

というのも5年以上住むと売却時の所得税が安くなると言われているんですが・・・

5年以下しか住んでいない⇒39.63%
5年以上住んでいる⇒20.315%

このように約半分の所得税になるんですが、これは「売却して儲かった場合」なんですね。

しかも儲かっても3000万円まで税金はかからないという控除があるのです。

3000万円儲かるというのは

3000万円で買ったマンションが6000万円で売れたみたいなことです。

ですので、あまりこういう事例はないので、税金の優遇などで売り出し時期を考える必要はありません。

増税前や税制改正などの時期は要注意

ただし税金というのは毎年制度が変わっているので、その制度はチェックしておいた方がいいです。

例えば

  • 来年から中古マンションを購入すると減税措置がある
  • 新築マンションを買っても減税措置がない
  • もうすぐ消費税が上がる

このような税制になった場合は、中古マンションも売り出しやすい時期になります。

逆に

  • 新築マンションを買うと大きな減税になる
  • 消費税があがった

などの場合は、中古マンションが売りづらい時期かもしれません。

このような税制は不動産会社は常にチェックしているので、今すぐ売らなくても、一括査定サイトで不動産会社を探しておき、「税制が変わったら教えてください~」とか「売りづらい状況になりそうなら教えてください~」というように伝えておくと、連絡もらえるのでいいと思います。

《大規模修繕》の前後に売却するのもあり


《大規模修繕》の時期が近づいてくると、マンションの売却については色々考える必要があります。

大規模修繕前は管理費を安く見せられる

大規模修繕前は管理費が安くなっていることが多いです。

マンションは修繕費用を積み立てていますが、どうしても不足することもあり、修繕後に毎月の修繕費用が高くなる場合があります。

よって修繕前は「管理費が安い」というアピールができる時期でもあります。

ただ大規模修繕が1年後、数か月後に迫っている場合は、買い主側も知っているでしょう。

大規模修繕後はきれいな状態で売却

逆に大規模修繕後はきれいになっているので、そういう意味では売却時期としてはいいかもしれません。

築15年前後で行われる大規模修繕は外壁塗装などがメインになると思いますが、外観がきれいになりますので、アピールできる時期でもあります。

いずれにしても、築10年~15年あたりの時期に売却を検討されている場合は、一括査定サイトを利用して選んだ不動産会社に相談をしてみましょう。

《ライバル》の状況から時期をずらしてみる

マンションを売る時の《ライバル》はたくさんいます。

・同じ地域のマンションの住人
・同じマンション内の住人

このような住人で「売りたい!」と思っている人がいれば、それはライバルです。

特に同じ地域でも築年数が同じくらいであれば、がちがちのライバルになるでしょう。

ライバルの売却状況から、売り出す時期を考えるのも重要です。

例えば、同じ地域のマンションや、同じマンションから多く売り出されていれば
売りにくい時期になります。

逆にそこまで多く売りに出されていないのであれば、絶好の売却時期だと言えます。

Googleなどで

「〇〇マンション 中古」などで検索すれば、既に売り出されている部屋はある程度分かります。

ただし、公開されていない物件も多数あるので、不動産会社に相談して、ライバルの状況を常にチェックするのも適切な売却時期を考えるヒントになります。

《金利》から見るマンション売却

基本的にマンションを購入する人は《ローン》を組んで、マンションを購入しますので、金利の安さなども購入の時期に影響するかもしれません。

ただ、マンションを探している人からすれば
「引っ越しをしなければならない」という状況だから、マンションを探しているわけで

金利が高くても購入しなければならない事情もあります。

しかし、金利があまりにも高くなってしまうと

マンション購入VS賃貸マンション

という時期になってくるので、あまりにも金利が高くなってしまうと売りづらい時期になるかもしれません。

金利についてはネットでも相場を調べられますし、不動産会社に聞けばすぐにわかります。

《ローン》と売却額で売り時を考える

マンションを売らなければならない!という場合は別ですが

できれば高く売りたいな。と思っている人の場合は《ローン》と売却額を見比べてみる必要があります。

純粋に

ローンが3000万残っているのに、売却査定額が2000万なら

借り換えをするにしても、そうでないにしても1000万円という負担が大きくなります。

であれば、少し待ってみてローンを減らしてから売却するのもありです。

逆にローンが3000万で、売却査定額が4500万であれば、手元に1500万残る計算になります。

このような状況であれば、マンションの資産価値が下がる前に早めに売却した方がいいので、売り時かもしれません。

この1500万円を次のマンションの頭金にするもよし、投資に回すのもいいです。

一度、不動産会社に査定をしてもらい、売却時期を早めに探っておくようにしましょう。

《住み替え》の場合はタイミングが重要

売却と同時に《住み替え》する場合は、タイミングがめちゃくちゃ重要になります。
(ローンを組んでいる場合のみ)

というのも今住んでいるマンションの抵当権を抹消して、新しいローンを組む場合は

抵当権抹消の日

新しいローンを組み日

を一緒にしなければならないからです。

よって、マンションを買ってくれる人とタイミングを合わせる必要があるのです。

つまりマンションを買う人が「4月1日には契約しておきたい!」と言っても

自分が新しく住むマンションの契約が「5月1日以降でないとできない!」

という場合は住み替えローンが組めないのです。

そういうことも考えると、住み替えローンを希望する場合は、早めの時期からマンションの売り出しをしておき、タイミングが合う買い主を探さないといけないのです。

《査定額》と担当者次第で決めるのもアリ

このようなことを考えるとマンションを売る時は、買い主を探してくれたり、買い主との交渉を仲介してくれる

  • 不動産会社の選び方
  • 担当者の選び方や相性

がめちゃくちゃ重要になってきます。

逆に言えば「良い担当者に出会えた」と思った時期がマンションの絶好の売り出し時期かもしれません。

加えて色んな不動産会社の査定を受けてみて

「この査定額なら、今しかない!」と思ったのであれば、それもマンションを売る時期としてはピッタリです。

この記事ではマンションを売る時期について説明していますがマンションの価格は

季節、景気、築年数、ライバルの数で大きく変わります。

自分が納得した「査定額」と「担当者」が現れたら、それは売却にピッタリの時期なのです

基本的な売り出し時期は自分の状況次第

というわけで、マンションの売る時期については色々書いてきましたが

最終的には「自分の状況」を見て、考えるのがベストな時期です。

「この査定額なら今売りたい!」と思ったらマンションの売り時ですし

「この担当者に仲介してもらいたいな」と思ったらそれも売り時です。

逆に
「希望する査定額じゃないけど転勤が・・・」
なら、それはそれで売り時です。

少しでも査定額をあげて、高く売るのであれば、色んな不動産会社に見積もりを取って、最適な不動産会社を選ぶことで査定額上げることもできます。

「転職で」「転勤で」など「このタイミングじゃないとダメ」という状況であれば

少しでも売却金額をあげる工夫をしましょう。

関連記事

  1. 不動産を売る時の仲介料っていくら?平均相場や安く抑える方法を徹底解説!

  2. 相続不動産を売却したい!どんな税金がかかるか?節税する方法とは?

  3. 任意売却はすぐに行うべき?時間をかけるべき?適切な売却と引っ越しの時期とは。

  4. 不動産売却のメリットやリスクとは?

  5. 競売より任意売却の方がお得な理由とは?

  6. 不動産売却時のつなぎ融資って?

Banner

  • 不動産一括査定サイト各社を徹底比較
  • 一括査定サイトと不動産に直談判どっちがいいの?
  1. 【初心者必見】不動産投資セミナーのメリットと厳選セミナー11選

    2019.09.17

  2. 管理不要!手間いらずの不動産投資なら『Renosy』がおすすめ!

    2019.09.16

  3. 人気殺到!低リスクの不動産投資ならOwnersBookがおすすめ

    2019.09.16

  4. 中古マンションの売り出し時期の秘密。今すぐ売って!という業者に…

    2019.09.12

  5. 劇的変化!マンションが売れない場合〇〇が原因?私が教える23個の…

    2019.09.03

  1. 親名義の不動産を売却する際の注意ポイント

    2019.01.18

  2. 不動産売却時のつなぎ融資って?

    2019.01.16

  3. 不動産売却における手付金とは?どれくらい払うもの?

    2019.01.13

  4. 不動産売却のメリットやリスクとは?

    2019.01.10

  5. 不動産を売却した時って、確定申告がいるの?

    2019.01.07

2019年9月
« 8月    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30  

to top TOPへ戻る

お近くの不動産会社を探す