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マンションを売る時に軽度な「傷」や「穴」は絶対に直さなくてもいいです。

「売却予定のマンションに傷や穴があるけど、リフォームはした方がいい?」

「リフォームは必要ないって聞いたけど本当?どんな時にしたらいいの?」

など、マンション売却にあたってリフォームをするか迷っている人は多いことでしょう。

しかし、リフォームをすることが、必ずしも売主と買主にメリットになるとは限りません。

リフォームをしたことが原因で手元に入るお金が少なくなったり、買い手が見つからなくなる可能性もあります。

そのため、安易な考えでリフォームをすると売却に失敗してしまうでしょう。

中古マンション売却を高く売るためには、本当にリフォームが必要なのか、どんな時にリフォームをして売却したらいいのかを知っておく必要があります。

そこで今回は、以下の3点についてわかりやすく紹介しています。

  • 中古マンション売却にリフォームが必要かどうか
  • どんな時にリフォームが必要か
  • ハウスクリーニングの必要性

この記事を読むことで、中古マンションを損なく売却できるようになりますので、参考にしてください。

基本的に中古マンションを買いたい人はリフォームを検討している

マンションを売る時、軽度な傷や穴であればリフォームや補修の必要はありません。

中古マンションを買いたい人は、購入後のリフォームを検討していることがほとんどだからです。

そのため、リフォームされた物件を買いたがらない買主は多いです。

買い手が見つからないと値下げをすることになり、リフォームをした意味がありません。

軽度な症状であれば、リフォームをせずにそのまま市場に出しましょう。

リフォームに関係するお金のお話


リフォームにかかる費用を把握していれば、費用対効果が合うかどうかの判断ができるようになります。

売却金額の設定に大きな影響があるため、リフォーム費用の相場は必ず押さえておきましょう。

以下は、ここで紹介する3種類のリフォーム費用です。

  1. 壁紙やフローリングの張替えにかかるお金
  2. 部分修正にかかるお金
  3. 購入者が水回りの修繕をする場合

1つずつ、丁寧に解説していきますね。

壁紙やフローリングの張替えにかかるお金

マンションのリフォーム箇所で多いのが、壁紙やフローリングです。

壁紙は長年の使用で、変色したりニオイを吸収しています。

フローリングも、家具を引っ掛けたり、物を落とすことで簡単に傷がつきます。

子供がいる家庭では、あちこちに落書きの汚れもあるものです。

壁紙やフローリングの張替え費用は、使用している材料や業者、張替えの面積などで変わります。

以下は、フローリングを張替えする際の一般的な費用相場です。

・合板フローリング
4.5畳:9万5,000円〜12万5,000円
6畳:11万5,000円〜15万5,000円
8畳:14万円〜19万5,000円

・無垢フローリング
4.5畳:13万円〜16万円
6畳:16万円〜19万5,000円
8畳:19万5,000円〜25万円

上記は古いフローリングを剥がして新しいフローリングを張る「張替え」の場合です。

古いフローリングの上から新しいフローリングを張る「上張り」の場合は、以下のように少しだけ安くなります。

・合板フローリング
4.5畳:9万5,000円〜11万5,000円
6畳:11万円〜14万円
8畳:13万5,000円〜17万円

・無垢フローリング
4.5畳:12万5,000円〜14万5,000円
6畳:15万5,000円〜18万円
8畳:19万円〜22万5,000円

張替えの場合は、下地の傷みも直せる上に、段差がない仕上がりになりますが、費用が高めで工期は2日以上かかります。

上張りの場合は、下地の傷みが治らず、段差ができてしまいますが、費用が比較的安く工期も短いのが特徴です。

壁紙張替えの1㎡あたりの相場は、以下のとおりです。

  • 安価な壁紙:1㎡あたり800円〜1,150円程度
  • 性能が高い壁紙:1㎡あたり1,000円〜1,500円程度

仮に、マンションの広さが80㎡の場合、安価な壁紙は24万円〜40万円程度、性能が高い壁紙は30万円〜50万円程度はかかります。

フローリングや壁紙の張替えは、業者によって費用が大きく変わるため、複数業者で見積もりを取ることをおすすめします。

合板フローリング
複数の合板を張り合わせたもの。

無垢フローリング
100%天然木のもの。

部分補修にかかるお金

マンションのリフォームや補修は、部分的に行うこともできます。

フローリングや壁紙の汚れ、傷みが激しい部分だけを張替えする場合などです。

また、フローリングや壁紙に限らず、キッチンや洗面所、建具、襖など、さまざまな部分補修もできます。

フローリングや壁紙の部分的補修にかかる費用は次のとおりです。

  • 合板フローリング:1㎡あたり8,000円〜1万1,000円程度
  • 無垢フローリング:1㎡あたり1万2,000円〜1万4,000円程度
  • 安価な壁紙:1㎡あたり800円〜1,150円程度
  • 性能が高い壁紙:1㎡あたり1,000円〜1,500円程度

他にもさまざまな部分補修がありますが、本当に必要なのかよく考えることが大切です。

できれば、売却を依頼する不動産会社に相談をするといいでしょう。

売却に良い影響を与えない部分補修であれば、無駄な出費になってしまいます。

購入者が水回りの修繕をする場合は・・・

フローリングの張替えをする際は要注意です。

購入者が水回りのリフォーム・修繕をする場合、フローリングを剥がしてしまうことがあります。

これでは、売却前にフローリングの全面張替えをしたとしても意味がないのです。

部分的なリフォームをする場合は、必要性についてよく考えなくてはいけません。

ターゲットとなる人が中古マンション購入後にリフォームを希望しているのか水回りなどのリフォームを行う予定はあるかリフォームの規模・範囲は広いかなど事前に考えておくことが大事になります。

ターゲット層に詳しい不動産会社に聞けば、的確なアドバイスをしてくれるでしょう。

決してひとりよがりなリフォームをしてはいけません。

購入者が、自ら水回りのリフォームを行う可能性にも配慮することが大事です。

リフォーム代金込みで売るなら、リフォーム代金分を値引きの方が売れる


ここまで、リフォーム費用や注意点についてお話してきました。

「それはわかったけど、結局リフォームした方が売れるの?売れないの?」

と気になりますよね。

結論から言うと、リフォーム代金込みで売るなら、リフォーム代金分値引きした方が売却しやすいです。

先に紹介した通り、リフォームを実施してからマンションを売る場合は、売却金額にも影響が出ます。

相場では2000万円の物件に200万円相当のリフォームをした場合、通常は2200万円程度で売りに出されます。

リフォーム費用を上乗せすると、相場より高くなるため、買い手が敬遠しがちです。

リフォーム代金込みで売るのであれば、リフォームをせずに2,000万円で売った方が買い手は見つかりやすいでしょう。

もしくは、値引きを想定して少し高めの価格で売り出す方法も有効です。

マンションの売買では5%から10%程度値引き交渉されることが多いため、値引き分をあらかじめ上乗せしておきましょう。

買主としては、定価より安くなるためお得感が生まれます。

売主としても、値引きを匂わせながら物件のPRができるため、販売もしやすくなるのです。

リフォームを行った費用分を上乗せして売るなら、リフォームをせずにそのまま売ったり、値引きをした方が売却はしやすくなります。

リフォームする余裕があるなら水回りのハウスクリーニングを

マンションを売る際におすすめなのは「水回りのハウスクリーニング」です。

ハウスクリーニングであれば、リフォームとは違ってほぼ確実に売却がしやすくなります。

ハウスクリーニングは、室内の仕様を変えずに、キレイにすることができるからです。

築年数が古くても、キレイで清潔感があれば、内覧で良い印象を与えることができます。

内覧で良い印象を与えることができれば、早く高く売却することに繋がるため、ハウスクリーニングをおすすめします。

特に、キッチンなど水回りのハウスクリーニングは重要です。

水回りは買主の奥様が特に気にするポイントだからです。

奥様が物件購入の決定権を持つ事は多いため、売却時は奥様からの見られ方も考慮しましょう。

水回りがひどく汚れていれば、築年数が浅いマンションでも選択肢から外れてしまうことも。

水回りのハウスクリーニングには数千円〜数万円のコストがかかりますが、10万円でも高く売れたり、1ヶ月でも早く売却できれば、かなり効果的な投資です。

重度な汚れや穴などがない場合は、リフォームではなくハウスクリーニングを検討しましょう。

プロが徹底的にお掃除してくれる「おそうじ本舗」がおすすめ!


おそうじ本舗は日頃中々取れないカビや水アカ、石鹸カスなどそれぞれに合った洗剤や掃除方法でピッカピカにお掃除してくれます。

また、細かい部分はオプションサービス(有料)から選ぶことができるので、徹底的に綺麗にお掃除してもらえますよ。

水回りの料金は掃除箇所にもよりますがだいたい8,500円~16,500円になります。

  • 依頼したいけど予算内にできるのか不安
  • 掃除してほしい場所があるけどしてもらえるの?
  • 水回りってどこからどこまで?

という不安を抱えた方も一度見積もってもらいましょう。

しっかり質問に答えてくれるので安心して依頼できますよ。

おそうじ本舗公式サイト

ひどい汚れ、穴、傷、腐食などはリフォームを検討する

前述の通り、高額な費用をかけてリフォームするよりも、低コストで効果的なハウスクリーニングをおすすめします。

ただし、ひどい汚れ腐食などがある場合は、ハウスクリーニングだけでは不十分です。

ハウスクリーニングでは、大きな破損を補う好印象を与えることはほぼ不可能。

一見綺麗に部屋を整えても、ひどい汚れや傷があるだけで内覧者の印象はガタ落ちです。

物件がかなり傷んでいる場合はリフォームを検討しましょう。

しかしリフォームは高価になりがちです。

複数業者で相見積もりを取り、少しでもお得な業者でリフォームを行うことをおすすめします。

傷や穴を直した方がいいか迷った時は相談する


「この傷や穴はリフォームした方がいいのか。それとも部分補修やハウスクリーニングがいいのか」

と、傷や穴の直し方で迷った場合は必ず不動産会社に相談をしましょう。

中古マンション売却に強い不動産会社であれば、ノウハウが多いため的確なアドバイスをしてくれます。

傷や穴があるマンションに限ったことではありませんが、マンション売却を成功させるには、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。

不動産会社によって次のような点が異なるため、良い業者を選ぶことが大事になります。

  • 実績
  • ノウハウ
  • 得意エリア
  • 得意物件
  • 顧客数
  • プロモーション方法

実績やノウハウが乏しい業者を選んでしまうと、的確なアドバイスもない上に効果的なプロモーションもできません。

信頼できる良い不動産会社を選ぶためにも、一括査定サイトで複数業者を比較するようにしましょう。

一括査定サイトは無料で利用でき、手間をかけずに複数業者へ問い合わせや査定依頼を出せます。

最初から1社に絞るのではなく、複数業者の話を聞いて、最もメリットが大きい信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

マンションの売却を考えている方は、早速、複数の不動産会社に相談をしてみましょう。

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